Nên hay không việc mua nhà có diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ?

Thực tế ngày nay, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trường hợp phổ biến. Vậy có nên mua căn nhà có phần chênh lệch này không? Cùng OneHousing tìm kiếm câu trả lời chi tiết cho thắc mắc ấy qua bài viết dưới đây. 

Tại sao diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ?

Diện tích đất tăng thêm có thể hiểu là phần diện tích tăng thêm so với diện tích được công nhận trong sổ đỏ. Hiện nay có nhiều nguyên nhân dẫn đến phần chênh lệch này, cụ thể:

Thứ nhất, sự chênh lệch xuất phát từ nguyên nhân đo đạc thủ công. Điều này được thể hiện ở việc ranh giới thửa đất không có sự thay đổi, nhưng khi tiến hành đo đạc lại thì diện tích đất thực tế lúc này lớn hơn diện tích được công nhận trong sổ đỏ. diện tích đất tăng thêm xuất phát từ việc nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận.

Thứ hai, diện tích đất tăng thêm xuất phát từ việc nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận.

Thứ ba, hành vi lấn, chiếm hay cơi nới đất của người sử dụng đất cũng là nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó:

- Hành vi lấn đất là người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới, ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng.

- Hành vi chiếm đất là việc sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; hoặc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng đã hết thời hạn nhưng người sử dụng không trả lại đất hoặc sử dụng khi nhà nước chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất. 

- Hành vi cơi nới là hành vi thay đổi kết cấu của căn nhà làm gia tăng diện tích sử dụng ở khoảng không phía trên diện tích đất xây dựng.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới diện tích thực lớn hơn diện tích trong sổ đỏ (Nguồn: Luật sư X)

Ở mỗi trường hợp sẽ có những quy định pháp luật khác nhau nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi chủ thể có quyền sử dụng đất. 

Xử lý thế nào đối với trường hợp diện tích thực lớn hơn diện tích công nhận trong sổ đỏ?

Đối với trường hợp diện tích đất tăng thêm do đo đạc 

Trong trường hợp phần diện tích đất tăng thêm do yếu tố đo đạc thủ công thì cần xác định ranh giới thửa đất có sự thay đổi hay không. Ranh giới đất là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của mỗi chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu với phần đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Ranh giới thửa đất là một yếu tố quan trọng quyết định tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Trong trường hợp phần diện tích tăng thêm không làm thay đổi ranh giới thửa đất thì căn cứ tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không phải nộp tiền đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn. Ngoài ra, khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất sẽ dựa trên số liệu thực tế đã được tiến hành đo đạc lại. 

Trong trường hợp phần diện tích tăng thêm làm thay đổi ranh giới thửa đất thì căn cứ tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được xem xét cấp lại sổ đỏ trong trường hợp: tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận và tăng thêm không có Giấy chứng nhận. 

Đối với trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho

Quy định pháp luật về phần đất tăng thêm do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho (Nguồn: Bách hóa Xanh)

Trong trường hợp phần đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đồng thời, người này cũng cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đối với mảnh đất gốc đã có sổ đỏ theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không cần làm thủ tục hợp thửa đất. 

Tuy nhiên, trong trường hợp thửa đất gốc (phần đất chưa có diện tích tăng thêm) mới chỉ có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không phải sổ đỏ thì người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho cho phần đất tăng thêm; cũng như thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho mảnh đất gốc. 

Ngoài ra, đối với trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho trước ngày 7/1/2014 nhưng vẫn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì thực hiện:

- Nếu thửa đất gốc đã có sổ đỏ thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận với phần đất gốc.

- Nếu thửa đất gốc chỉ có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không phải sổ đỏ thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu tiên theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2017/NĐ-CP cho toàn bộ diện tích mảnh đất (bao gồm cả phần tăng thêm và phần gốc).

Đối với trường hợp diện tích tăng thêm không có Giấy chứng nhận

Trong trường hợp diện tích đất tăng thêm và người sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật thì được xem xét và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất đã có hành vi vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 thì xem xét xử lý và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Cơi nới nhà là một trong những hành vi vi phạm pháp luật đất đai (Nguồn: Báo Lao động)

Trong trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất đã được giao trái thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 thì xem xét xử lý và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

Nên hay không việc mua nhà có diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ?

Dựa theo những quy định của pháp luật, bạn cần xem xét kỹ lưỡng nguyên nhân dẫn đến việc diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, đồng thời cân nhắc xem có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bạn không. Trong trường hợp phần diện tích tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận, hoặc chưa được cấp nhưng người sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai thì bạn có thể đảm bảo quyền lợi của bản thân thông qua việc thực hiện các thủ tục pháp lý. 

Nhưng trong trường hợp người sử dụng đã vi phạm pháp luật về đất đai, được giao trái thẩm quyền và phần đất tăng thêm không có Giấy chứng nhận thì có nguy cơ bạn sẽ rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang” khi cơ quan có thẩm quyền không xem xét cấp sổ đỏ cho phần đất tăng thêm. Những hành vi như cơi nới diện tích hay lấn chiếm thửa đất sẽ áp dụng phạt tiền từ 80 - 120 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ phần công trình vi phạm (phần đất tăng thêm).

Thận trọng trước khi mua bán căn nhà có phần đất tăng thêm để tránh những rủi ro nghiêm trọng trong tương lai (Nguồn: Cafeland)

Nếu căn nhà đã đáp những tiêu chí của bạn nhưng không thể cấp sổ đỏ cho phần diện tích tăng thêm, bạn có thể thể thỏa thuận lại với người bán về phần diện tích nhà để mua, tránh những rủi ro cao liên quan đến pháp lý trong tương lai. 

Như vậy, bài viết trên của OneHousing đã cung cấp cho bạn những quy định của pháp luật về diện tích đất tăng thêm; đồng thời trả lời cho câu hỏi nên hay không mua nhà có diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ. Mong bạn sẽ cân nhắc cẩn thận trước khi “xuống tiền” để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Góc giải đáp: Giấy chuyển nhượng đất thổ cư viết tay có giá trị pháp lý không?

Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của mua đất bằng vi bằng đến đâu?