Năm 2024 có phải là năm giao thoa của chu kỳ bất động sản mới?

Năm 2024 đang chờ đón với nhiều kỳ vọng về tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau một năm đầy sóng gió, doanh nghiệp địa ốc đã phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Tuy nhiên, những tia sáng đã xuất hiện vào cuối năm, đánh dấu một sự khởi sắc nhất định. Liệu năm 2024 có phải là năm giao thoa của chu kỳ bất động sản mới? Hãy cùng đi vào chi tiết trong bài viết dưới đây để tìm hiểu.

Thực trạng thị trường bất động sản năm 2023

Thị trường bất động sản trong năm 2023 đã chịu ảnh hưởng tiêu cực từ nền kinh tế thế giới và trong nước. Trong tình hình này, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng do sự không cân đối giữa nguồn cung và cầu, lãi suất tăng cao và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao dẫn đến tình trạng cắt lỗ và cắt lãi diễn ra trên toàn quốc. Nhiều doanh nghiệp đã phải đóng cửa, nhiều đại gia bất động sản cũng đã gặp khó khăn, hàng nghìn môi giới bất động sản đã mất việc làm.

Nguồn cung bất động sản vẫn hạn chế tại tất cả các phân khúc cho đến hết quý III/2023, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ gặp thiếu hụt nghiêm trọng. Giá bất động sản tăng cao, đặc biệt là giá nhà chung cư, gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà.

Trên thị trường hiếm có những sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2 do sự hiếm có dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép. Giá nhà ở trung bình tại Hà Nội là 51 triệu đồng/m2 và khoảng 71 triệu đồng/m2 tại TPHCM. 

Trong nửa đầu năm, thị trường giao dịch trầm lắng. Tuy nhiên, trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Số lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Giao dịch liên quan đến nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm chỉ bằng 63,07% năm 2022.

Chính phủ đã thành lập Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với nhiều chính sách và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Quốc hội cũng thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, có những điểm mới quan trọng nhằm giải quyết vướng mắc, hướng tới thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh hơn.

Trong năm 2023, Nhà nước đã đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công. Theo Bộ Tài chính, đến tháng 11/2023, tỷ lệ giải ngân đầu tư công đạt khoảng 65,1% kế hoạch, vượt cao hơn 6,77% về tỷ lệ và cao hơn khoảng 123 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022.

Giải ngân vốn đầu tư công đã thúc đẩy mạnh mẽ nguồn vốn cho các dự án hạ tầng quy mô lớn. Trong năm 2023, nhiều dự án giao thông trọng điểm như vành đai 3 TP.HCM, vành đai 4 Hà Nội, cầu Cần Giờ, cầu Mỹ Thuận 2, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 đã được triển khai và đạt tiến độ.

Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất nhằm khơi thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản. Thông qua nhiều lần điều chỉnh, lãi suất đã giảm 2-3%, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản. Thêm vào đó, Thông tư số 10 của Ngân hàng Nhà nước đã gỡ khó về điều kiện vay vốn, hỗ trợ doanh nghiệp duy trì cam kết tài chính và triển khai dự án.

Đối mặt với thách thức trái phiếu đáo hạn 119.000 tỷ đồng, Chính phủ đã đưa ra Nghị định 08/2023/NĐ-CP, cho phép doanh nghiệp bất động sản giãn, hoãn nợ trái phiếu, đồng thời đàm phán thanh toán bằng bất động sản. Sau khi nghị định này được ban hành, có 179.500 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu cải thiện từ quý III/2023.

Tổng kết về tình hình thị trường bất động sản 2023 (Nguồn: Smartland)

Năm 2024 có phải là năm giao thoa của chu kỳ bất động sản mới?

Năm 2024 được xem là năm để sàng lọc, giải quyết các vấn đề còn tồn đọng nhằm chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản ổn định, an toàn và minh bạch hơn.

Bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng

Tính đến cuối năm 2023, thị trường đã trải qua hơn 3 năm đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức do sự suy giảm của nguồn cung và nhu cầu. Có nhiều quan điểm cho rằng tình hình khó khăn này có thể vẫn tiếp tục trong năm 2024.

Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group, ông Võ Hồng Thắng, cho biết trong tương lai gần, thị trường khó có những chuyển biến tích cực và sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thử thách đối với các chủ đầu tư, người mua và các bên tham gia khác. 

Việc thực hiện chính sách và công việc giải quyết các vướng mắc pháp lý cần thời gian để thích nghi, do đó không có nhiều chuyển biến tích cực trong tương lai gần. Điều này tiềm ẩn áp lực lên nguồn cung mới của thị trường. Thời gian triển khai dự án kéo dài có thể làm tăng chi phí tài chính và giảm lợi nhuận của các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, mặc dù giá bán niêm yết không biến động nhiều, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục "giảm giá" gián tiếp thông qua các chính sách hỗ trợ giảm gốc/lãi vay, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu lên đến 15% - 20% cho những người mua thanh toán nhanh hơn tiến độ.

Trong thị trường bất động sản cấp hai, vẫn có những trường hợp chào bán với giảm giá 10% - 20% hoặc thậm chí lên đến 30% giá trị hợp đồng. Hầu hết các giao dịch này tập trung vào những người mua sử dụng vay ngân hàng với mức vay cao, lên đến 70% - 80% tổng giá trị BĐS, nhưng gặp khó khăn khi hết thời gian giảm gốc/lãi vay. Điều này thường xảy ra ở các dự án khu đô thị lớn, vị trí tương đối xa trung tâm thành phố.

Đặc biệt, lòng tin của người mua vẫn chưa được khôi phục. Mặc dù lãi suất huy động liên tục giảm, hầu hết người mua vẫn chọn gửi tiết kiệm theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối tháng 9/2023, tiền gửi của người dân tại ngân hàng đạt mức kỷ lục gần 6,45 triệu tỷ đồng, tăng gần 10% so với đầu năm hoặc đầu tư vào những kênh trú ẩn an toàn hơn là đầu tư vào bất động sản.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các vấn đề còn tồn đọng, có những nỗ lực đáng kể để đảm bảo tính bền vững và minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. Chính phủ và các cơ quan liên quan đã thúc đẩy các biện pháp nhằm tăng cường quản lý và giám sát thị trường, nâng cao chất lượng dự án và đảm bảo quyền lợi của người mua.

Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ và khuyến khích đầu tư vào bất động sản cũng có thể được triển khai trong năm 2024. Chính phủ có thể áp dụng chính sách thuế và hỗ trợ tài chính để kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư vào địa ốc. Điều này có thể bao gồm giảm thuế trước bạ, hỗ trợ lãi suất vay vốn, và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản.

Năm 2024 có thể là một năm quan trọng để thị trường bất động sản điều chỉnh và tạo ra môi trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, điều này cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như chính sách kinh tế, tình hình thế giới và sự ổn định chung của nền kinh tế.

Năm 2024 - bước khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản (Nguồn: joericco)

Chờ xung lực từ Luật đất đai

Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản, ông Nguyễn Đức Lập, nhận thấy rằng xu hướng chung vẫn đang ở mức đáy và không có nhiều dấu hiệu rõ ràng về sự cải thiện trên thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là thị trường miền Trung. 

Một số khu vực có thể thấy sự cải thiện về thanh khoản, nhưng không đáng kể. Các phân khúc như bất động sản phục vụ cho người dân với giá hợp túi tiền, có pháp lý hoàn chỉnh hoặc các sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã có giấy chứng nhận hoàn chỉnh vẫn rất được quan tâm. Tuy nhiên, các sản phẩm dành cho nhà đầu tư và phân khúc bất động sản du lịch vẫn đang gặp khó khăn kéo dài.

Một trong những vấn đề đặc biệt quan tâm là việc chưa thông qua Luật Đất đai 2024, đây là bộ luật quan trọng nhất ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản. Điều này đã dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới cho đến đầu năm 2025. Do đó, theo nhiều nhận định, năm 2024 vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực đột phá cho đến quý III.

Ông Nguyễn Đức Lập hy vọng rằng Luật Đất đai mới nhất và các văn bản hướng dẫn thực hiện sẽ được ban hành sớm, tạo ra sự xung lực mới để thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực. Ông nhấn mạnh rằng chỉ khi các chủ đầu tư tích cực tham gia vào thị trường, thì thời điểm đó thị trường mới thực sự phát triển và đạt được sự khởi sắc.

Chờ xung lực từ luật đất đai (Nguồn: dathanhdo)

Tóm lại, Năm 2024 được dự đoán sẽ là năm giao thoa của chu kỳ mới trong lĩnh vực bất động sản, tiếp tục là giai đoạn quan trọng của sự "lửa thử vàng" để sàng lọc thị trường. Với các luật mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, những chủ thể tham gia thị trường sẽ có một năm để chuẩn bị chiến lược đầu tư và kinh doanh. Đây là thời điểm quan trọng để đánh giá lại và thích ứng với các quy định mới, tạo ra lợi thế cạnh tranh và định hướng phát triển bền vững cho ngành bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Nhà đầu tư nhận định lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam

Bất động sản năm 2024: Đâu là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất?