Mức giá đền bù khi thu hồi đất không có sổ đỏ ra sao?

Hàng loạt câu hỏi được đặt ra liên quan đến trường hợp đất không có sổ đỏ như mức giá đền bù ra sao? Đền bù đất không có sổ đỏ như thế nào? Nếu bạn đọc cũng quan tâm đến vấn đề này thì cùng tham khảo bài viết của OneHousing để biết rõ.

Đối với nhà không có sổ đỏ có được đền bù không? 

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ về điều kiện được bồi thường đất khi nhà nước tiến hành thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cụ thể như sau:

• Những cá nhân hoặc hộ gia đình đang sở hữu đất không phải trả tiền thuê đất hàng năm mà thuộc một trong hai trường hợp: Có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và nhà ở gắn liền với đất.
• Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Với những cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không phải trả tiền thuê đất hàng năm và đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp sổ hồng, sổ đỏ theo quy định thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì những lý do nêu trên sẽ được đền bù về đất. Đây chính là câu trả lời cho thắc mắc: “Đền bù đất không có sổ đỏ có được không?”

Nhưng trên thực tế, nhiều cá nhân hoặc hộ gia đình không biết được thửa đất mà mình đang trong quá trình sử dụng khi nào thì đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.

Căn cứ vào Điều 18, 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận được chia thành 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Loại đất không có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Trường hợp 2: Loại đất có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.

Có 2 điều kiện để được bồi thường đối với đất không có sổ đỏ. (Nguồn: Luật sư X)

Tại sao đất đã sử dụng lâu năm mà vẫn chưa có sổ đỏ?

Đền bù đất không có sổ đỏ bằng phương án nào nếu bị thu hồi?

Nguyên tắc đền bù đất không có sổ đỏ được quy định rõ tại quy định tại tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

• Người sử dụng đất nếu bị thu hồi đất sẽ được bồi thường nếu có đủ điều kiện được bồi thường được quy định rõ tại điều 75 của Luật Đất đai.
• Việc đền bù đất không có sổ đỏ được thực hiện thông qua việc giao đất có chung mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền có mức giá tương ứng của loại đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định ngay tại thời điểm thu hồi đất.
• Đặc biệt, việc bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc công bằng, dân chủ, khách quan, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, nhà không có sổ đỏ sẽ được đền bù theo hai phương án là bằng đất hoặc bằng tiền.

Còn đối với những hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì theo quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 sẽ được bồi thường như sau:

• Trường hợp 1: Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất xảy ra tình trạng phần diện tích đất còn lại không đủ để ở theo quy định của UBND tỉnh hoặc hết đất, mà cá nhân, hộ gia đình còn đất khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì sẽ được Nhà nước đền bù bằng tiền. Còn đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất thì Nhà nước sẽ xem xét bồi thường bằng đất.
• Trường hợp 2: Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất xảy ra tình trạng phần diện tích đất còn lại không đủ để ở theo quy định của UBND tỉnh hoặc hết đất, mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất nào khác để ở trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì sẽ được bồi thường nhà tái định cư hoặc đất ở. Còn đối với những cá nhân, hộ gia đình không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền.

Nhà không có sổ đỏ sẽ được đền bù theo hai phương án là bằng đất hoặc bằng tiền (Nguồn: Báo Lao động)

Nhà không có sổ đỏ được đền bù với mức giá bao nhiêu?

Trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi với mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội

Khoản 3 Điều 114 thuộc Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ giá đất và bảng giá đất cụ thể như sau:

• Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm và nhiệm vụ giúp UBND cấp tỉnh xác định con số cụ thể của giá đất.
• Dựa trên những thông tin thu thập được, cơ sở điều tra về giá đất thị trường, thửa đất và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai để xác định con số cụ thể của giá đất và áp dụng linh hoạt phương pháp định giá đất phù hợp. Dựa vào kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét trước khi báo cáo lên Uỷ ban Nhân dân cùng cấp.

Quy định tại Khoản 1 Điều 15 thuộc Nghị định 44/2014/NĐ-CP cũng nêu rõ Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đưa ra quyết định giá đất cụ thể căn cứ vào phương pháp định giá đất, phân tích thông tin, kết quả tổng hợp và nguyên tắc định giá đất.

Kết luận lại, có thể hiểu giá đất cụ thể là loại giá đất được quyết định bởi Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh. Với loại giá đất này sẽ không được quy định trước và không được cao hơn giá đất ở trong bảng giá đất cụ thể. Trên thực tế, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá đất vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.

Công thức xác định giá đất cụ thể: Giá đất ở trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh (theo hệ số K).

Trường hợp doanh nghiệp thu hồi quyền sử dụng đất

Với tình huống này sẽ xảy ra 2 trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp 1: Các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng của người dân hoặc thuê quyền sử dụng đất để thực hiện một số dự án vì lợi ích của doanh nghiệp thì doanh nghiệp đó không có thẩm quyền để thu hồi đất.

Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ đối với trường hợp này, chủ đầu tư được thuê quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với việc sử dụng đất để thực hiện công trình sản xuất, kinh doanh hay thực hiện dự án không thuộc trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Được biết, hiện nay, Nhà nước đang có chính sách khuyến khích việc nhận góp vốn bằng thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tổ chức kinh tế để thực hiện công trình sản xuất, dự án, kinh doanh. Do đó, Nhà nước sẽ không tham gia trực tiếp vào việc xác định giá cho thuê, giá chuyển nhượng, nên người dân có quyền đưa ra mức giá cụ thể cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay thì giá bồi thường được xác định trên cơ sở thoả thuận của gia đình, hộ cá nhân và doanh nghiệp.

• Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi rồi giao lại mặt bằng cho doanh nghiệp để thực hiện một số dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Khi giải phóng mặt bằng, cách tính bồi thường về đất sẽ được xác định như trường hợp hướng dẫn ở trên.

Bài viết của OneHousing đã đưa ra câu trả lời cho câu hỏi: “Mức giá đền bù khi thu hồi đất không có sổ đỏ ra sao?” và cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề này. Hy vọng, bạn đọc sẽ nắm rõ được những kiến thức trên để tránh xảy ra những rủi ro về sau.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent

Xem thêm

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần chuẩn bị thủ tục, giấy tờ gì?

Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không? Điều kiện xây dựng nhà ở khi đất không có giấy tờ?