Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần chuẩn bị thủ tục, giấy tờ gì?

Trong quá trình mua bán nhà đất, việc sở hữu giấy tờ pháp lý đầy đủ và hợp lệ là một yếu tố vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, không phải tất cả các giao dịch bất động sản đều có sổ đỏ ngay từ đầu. Trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đòi hỏi người mua phải tiến hành chuẩn bị thủ tục và giấy tờ pháp lý khác nhau. Trên thực tế, quá trình này có thể đòi hỏi sự tư vấn từ chuyên gia và nắm vững kiến thức về quy định pháp luật.

Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu về các giấy tờ và thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chuẩn bị tốt hơn cho giao dịch bất động sản của mình.

Có hợp pháp hay không khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?

Tình chất pháp lý của sổ đỏ?

Sổ đỏ được coi là một tài liệu pháp lý quan trọng để chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân Việt Nam. Nguyên do sổ này được gọi là "sổ đỏ" là vì trước ngày 21/10/2009, có hai loại sổ tồn tại song song, đó là sổ đỏ (có bìa màu đỏ) và sổ hồng (có bìa màu hồng). Sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở kèm theo đất.

Tuy nhiên, hiện nay hai loại sổ này đã được hợp nhất thành một, được gọi là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất".

Sổ đỏ có vai trò quan trọng trong việc xác định và bảo vệ quyền sử dụng đất cũng như tài sản liên quan của người dân. Khi có sổ đỏ, người dân có toàn quyền thực hiện các giao dịch như tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp và chỉ định thừa kế đối với mảnh đất đó. Điều này đồng nghĩa với việc sổ đỏ là tài liệu quyết định về quyền sở hữu của người dân đối với đất đai và nhà cửa trong mọi giao dịch.

Việc không có sổ đỏ cho nhà đất có nghĩa là công dân không có giấy chứng nhận hợp pháp cho tài sản của mình. Có một số trường hợp mà nhà đất không có sổ đỏ, bao gồm:

• Đất đai và nhà cửa không đáp ứng đủ điều kiện để yêu cầu cấp sổ đỏ (theo quy định tại Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Trong trường hợp này, mảnh đất không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng.
• Đất đai và nhà cửa đủ điều kiện để yêu cầu cấp sổ đỏ, nhưng chủ sở hữu đã trễ trong quá trình thực hiện thủ tục xin cấp sổ. Trong trường hợp này, bạn vẫn có thể thực hiện giao kết thông qua hợp đồng mua bán nhà đất mà chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, bạn nên đợi cho chủ sở hữu hoàn thiện thủ tục và tên mình được ghi trên sổ đỏ trước khi tiến hành thủ tục mua bán.

Sổ đỏ giúp xác định và bảo vệ quyền sử dụng đất cũng chủ sở hữu (Nguồn: Ducanhland)

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp hay không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, một mảnh đất để được chuyển nhượng cần phải có sổ đỏ. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không yêu cầu sổ đỏ theo quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013:

• Trường hợp Nhà nước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chỉ định công dân được cho thuê hoặc giao đất để canh tác. Người được giao đất sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp, tuy nhiên cần đăng ký sổ đỏ để chứng thực quyền này trong các thủ tục hành chính sau này.
• Trường hợp công dân được thừa kế đất hợp pháp, pháp luật sẽ công nhận quyền sử dụng đất của người thừa kế. Tuy nhiên, nếu công dân muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, vẫn cần xin cấp sổ đỏ.
• Chủ sở hữu đất là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Nhóm đối tượng này không thuộc trường hợp được mua nhà ở kèm quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Các trường hợp được đề cập trên mặc dù chuyển nhượng đất mà không yêu cầu sổ đỏ vẫn được coi là hợp pháp, vì một trong các bên tham gia giao dịch thuộc đối tượng đặc biệt. Tuy nhiên, trong đa số trường hợp, công dân vẫn cần xin cấp sổ đỏ để thực hiện giao dịch mua bán và không được tự ý chuyển nhượng.

Ngoài ra, việc giao dịch nhà đất cần tuân thủ quy định chung và phải thông qua hình thức công chứng. Luật Công chứng 2014 trong Điều 40, 41 và 42 cũng không công nhận các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Do đó, giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không được coi là hợp pháp. Dù bạn sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết tay chưa có sổ đỏ, văn bản này vẫn không được bảo vệ bởi Pháp luật, không thể được công chứng hay chứng thực.

7 lưu ý quan trọng khi thế chấp sổ đỏ năm 2023

Hồ sơ và thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Giai đoạn 1: Tiến hành làm sổ đỏ cho người sử dụng đất hiện tại

Trước khi bước vào giai đoạn 1, bên mua và bên bán nên hoàn tất việc ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Mặc dù văn bản này chưa có hiệu lực pháp lý, nhưng nó vẫn được coi là sự thỏa thuận tự nguyện và đảm bảo trách nhiệm của cả hai bên.

Trong thời gian này, bên bán có trách nhiệm tiến hành quá trình làm sổ đỏ theo quy định của Nhà nước để hoàn thiện giao dịch mua bán nhà đất với bên mua.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Bên bán phải chuẩn bị một bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

• Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu 4a trong Phụ lục của Thông tư trên.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Các giấy tờ liên quan đến tài sản kèm theo đất (nếu có) và bên bán cần yêu cầu cơ quan chứng nhận chứng thực quyền sở hữu tài sản này trong sổ đỏ đang xin cấp.
• Các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và tài sản đi kèm, biên lai nộp thuế.

Bước 2: Nộp hồ sơ cho cơ quan chức năng xử lý.

Bước 3: Cơ quan chức năng tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Bước 4: Bên bán nhận kết quả.

Thường thì thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ sẽ không quá 30 ngày làm việc hành chính đối với các khu vực hành chính thông thường và không quá 40 ngày làm việc hành chính đối với các vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Bên bán cần phải chủ động thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ để hoàn thiện giao dịch với bên mua (Nguồn: Thitruong)

Giai đoạn 2: Thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai

Sau khi bên bán đã thành công trong việc xin cấp sổ đỏ, bên mua không cần phải thực hiện quy trình giao dịch với hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nữa. Thay vào đó, bên mua và bên bán sẽ tiến hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định.

Bước 1: Lập và công chứng bản hợp đồng chuyển nhượng.

• Bên mua chỉ cần đến các văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất để tiến hành các thủ tục liên quan. Bên mua có thể chuẩn bị trước hợp đồng chuyển nhượng hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của bạn.
• Khi đến văn phòng công chứng, bên mua nên mang theo Phiếu công chứng, Căn cước công dân và Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Bên bán cần mang theo sổ đỏ bản gốc, Căn cước công dân, Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân và hợp đồng ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Tiến hành kê khai các nghĩa vụ tài chính. Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ khi các bên được miễn nghĩa vụ tài chính, bên mua cần thực hiện các bước kê khai như sau:

• Chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập cá nhân với mẫu 3/BĐS-TNCN và tờ khai lệ phí trước bạ. Mang theo bản sao sổ đỏ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nếu không có thoả thuận đặc biệt được ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng, bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày từ ngày bản hợp đồng có hiệu lực. Nếu bên mua là người nộp hồ sơ khai thuế, thì thời hạn cuối cùng là khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Bản khai lệ phí trước bạ cần được nộp cùng lúc với việc đăng ký biến động đất đai, cũng được gọi là việc sang tên sổ đỏ.

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu sang tên sổ đỏ

• Bên mua cần chuẩn bị hồ sơ xin sang tên sổ đỏ theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, đồng thời mang theo căn cước công dân để trình bày tại cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo về thuế và lệ phí cần nộp, và tiến hành xử lý hồ sơ sau khi bạn đã nộp các chứng từ liên quan đến thuế.
• Thời hạn chờ kết quả từ cơ quan có thẩm quyền là 10 ngày làm việc hành chính. Riêng đối với các vùng sâu, vùng xa, cũng như các vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời gian chờ có thể kéo dài lên đến 20 ngày.

Thông thường các bên tham gia ký hợp đồng sẽ nhờ công chứng viên soạn hộ hợp đồng (Nguồn: Bachhoaxanh)

Một số lưu ý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ vẫn được xem là một loại hợp đồng liên quan đến bất động sản có tính nhạy cảm. Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn cần lưu ý một số điều sau đây:

• Trước khi ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, hãy tìm hiểu kỹ nguồn gốc của mảnh đất. Đặc biệt, cần xác minh xem mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hay không, liệu có tranh chấp với bất kỳ ai hay không.
• Bạn có thể xác minh thông tin liên quan đến mảnh đất từ cán bộ phụ trách địa chính tại Ủy ban Nhân dân xã/phường hoặc cơ quan tương đương tại địa phương sở tại của mảnh đất.
• Lưu ý danh tính của bên bán và các thông tin liên quan đến tình trạng hôn nhân của người bán, đây cũng là những yếu tố quan trọng trong hợp đồng.
• Cần phải xem trước các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng nhà đất nếu có.
• Khi ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, nên yêu cầu ít nhất hai người hàng xóm trong khu vực làm chứng. Nếu thanh toán mảnh đất được thực hiện thông qua Ngân hàng, bên bán cần cung cấp giấy biên nhận tiền giao dịch cho bạn.

Việc tuân thủ những lưu ý trên sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi và đảm bảo an toàn trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Như vậy, quá trình mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đòi hỏi sự chú ý và các thủ tục pháp lý cần thiết. Việc nắm vững quy định pháp luật và tìm hiểu kỹ về nguồn gốc, quy hoạch và tình trạng pháp lý của mảnh đất là vô cùng quan trọng.

Ngoài ra, liên hệ với cán bộ địa chính tại địa phương và yêu cầu xem các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất là một bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi của bạn. Tuy quá trình mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có thể phức tạp, nhưng với kiến thức và sự chuẩn bị, bạn có thể tiến hành giao dịch một cách tỉnh táo và bảo vệ quyền lợi của mình. Hãy luôn tìm hiểu kỹ và tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo mua bán nhà đất một cách an toàn và hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Tại sao trên sổ đỏ không thể hiện đường đi hay không có lối đi?

Sổ đỏ không thể hiện đường đi có thể bổ sung vào không?