Mua nhà dự án đang xây dựng: Những điều cần biết trước khi mua

Mua nhà dự án đang xây dựng sẽ giúp bạn có nhiều ưu đãi về giá bán, tiến độ thanh toán và dễ dàng chọn được vị trí đắc địa. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích trên thì việc mua nhà ở đang xây dựng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro về pháp lý với người mua. Vậy làm sao để hạn chế các rủi ro đó? Hãy theo dõi bài viết sau của OneHousing.

Nhà dự án đang trong quá trình xây dựng là gì

Theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà ở hình thành trong tương lai (Nhà dự án đang xây dựng) là nhà ở đang trong giai đoạn đầu tư, xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Do đó, việc bạn mua nhà ở dự án đang xây dựng thực chất là mua căn nhà chưa tồn tại trong thực tế. Mọi quyết định của bạn đều dựa theo thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc các bên môi giới bất động sản.

Khi mua loại nhà ở này, bạn sẽ giảm bớt áp lực tài chính khi có thể thanh toán tiền mua nhà theo từng đợt dựa theo tiến độ dự án. Mức giá của nhà ở đang xây dựng cũng rẻ hơn rất nhiều so với nhà dự án đã hoàn thiện.

Thủ tục duyệt cho vay vốn thuê mua nhà ở xã hội dễ không?

Mua nhà dự án đang xây dựng cần lưu ý gì

Nếu bạn đang có ý định mua nhà ở đang trong quá trình xây dựng thì hãy xem xét kỹ lưỡng những vấn đề dưới đây:

Xem xét tư cách chủ thể của nhà đầu tư

Trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua nhà, người mua cần xem xét tư cách chủ thể của chủ đầu tư. Bởi nếu chủ đầu tư không có đầy đủ tư cách chủ thể thì giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu hóa.

Những thông tin mà người mua cần tìm hiểu bao gồm: Giấy phép đăng ký kinh doanh, ngành nghề hoạt động của chủ đầu tư. Từ đó, xác định tư cách chủ thể của chủ đầu tư trong quan hệ mua bán nhà ở dự án đang xây dựng với người mua.

(Nguồn: Masteri Waterfront)

Điều kiện được phép mua bán của nhà ở dự án đang xây dựng

Để được phép kinh doanh, nhà ở dự án đang xây dựng cần đảm bảo được 2 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Các loại giấy tờ cần thiết

Theo điều 55 - luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư cần có các giấy tờ sau để mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai:

• Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đai, hồ sơ của dự án và giấy phép xây dựng.
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được các cấp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng - kỹ thuật theo từng tiến độ dự án.
• Trong trường hợp nhà ở thuộc dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư còn phải có biên bản nghiệm thu rằng: Đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà.
• Trong đó, giấy tờ về quyền sử dụng đất là tài liệu rất quan trọng. Đây chính là căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với mảnh đất được sử dụng để xây dựng nhà ở dự án. Đồng thời, nó cũng là cơ sở quan trọng để xác lập tư cách chủ thể của chủ đầu tư.

Điều kiện 2: Văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh

Cũng theo điều 55 của luật kinh doanh bất động sản 2014: Trước khi bán hay cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Cụ thể là Sở xây dựng) xác nhận về việc dự án nhà ở đang xây dựng được đưa vào kinh doanh.

Ngân hàng bảo lãnh của nhà dự án đang xây dựng

Theo các khoản của điều 56, luật kinh doanh bất động sản 2014: Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính (Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết cho người mua).

Trong trường hợp điều trên xảy ra, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra hoàn lại số tiền ứng trước và khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Vì vậy, người mua lần đầu nên điều tra đầy đủ thông tin bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với nhà ở dự án đang xây dựng mà bạn có ý định mua. Điều này sẽ giúp giảm bớt rủi ro trong việc đòi lại số tiền đã thanh toán nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ.

Xem xét nhà ở dự án có bị thế chấp hay không

Trong trường hợp nhà ở dự án đang xây dựng bị thế chấp thì chủ đầu tư chỉ được phép bán cho người mua khi đã hoàn thành việc giải chấp hoặc việc thế chấp, bán nhà ở chung cư này đã được cả người mua và ngân hàng thương mại đồng ý.

Do đó, trước khi ký kết hợp đồng mua nhà dự án đang được xây dựng, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các thông tin về thế chấp và cam kết tính chính xác của thông tin để có quyết định đúng đắn.

Tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng mua bán

Phần lớn hợp đồng mua bán nhà dự án đang xây dựng hiện nay đều do chủ đầu tư chuẩn bị trước theo mẫu có sẵn với nội dung rất dài. Trong đó, có rất nhiều điều khoản có lợi cho chủ đầu tư.

Vì vậy, bạn nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật trước khi ký kết vào hợp đồng này để tránh các rủi ro không đáng có. Ngoài ra, bạn có thể nhờ đến dịch vụ pháp lý, các luật sư uy tín để họ tư vấn, giải đáp, từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất.

Một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà dự án mà bạn cần quan tâm là: 

• Quyền, nghĩa vụ của cả 2 bên: Bên mua và bên bán.
• Điều khoản thanh toán chi tiết.
• Quy định về thời gian bàn giao căn hộ, nhà ở.
• Thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời hạn người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
• Những chế tài đưa ra nếu các bên vi phạm hợp đồng.

Trên đây là những điều cần biết trước khi mua nhà dự án đang xây dựng mà chúng tôi vừa chia sẻ với bạn. Hy vọng rằng, bạn sẽ đưa ra được những quyết định đúng đắn và giảm bớt rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm 

Những câu hỏi thường gặp khi vay mua nhà Vinhomes Ocean Park 2 từ Techcombank

So sánh căn hộ đang bàn giao và dự án đang xây dựngMua nhà dự án đang xây dựng: Những điều cần biết trước khi mua