Mua lại nhà xây sai phép cần thực hiện những thủ tục gì?

Đối với những người mua nhà để ở, mua nhà xây sai phép mang lại rất nhiều rủi ro cả về tính pháp lý lẫn mục đích dân sự. Trong trường hợp nếu quá thích một căn nhà mà căn nhà đó lại xây dựng sai phép thì phải làm sao? 

Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về trường hợp này? OneHousing sẽ giải đáp trong phần tư vấn bất động sản dưới đây. 

Thế nào là nhà xây sai phép?

Nhà xây sai phép là nhà trong quá trình xây dựng có một số chi tiết thi công không đúng với thông tin trên giấy phép xây dựng đã được nhà nước cấp phép. Các chi tiết vi phạm thi công bao gồm:

• Diện tích công trình xây dựng, hiện trạng xây dựng
• Chiều cao công trình, số tầng, chỉ giới xây dựng
• Độ an toàn móng, cột, loại vật liệu xây dựng

Nhà xây sai phép là nhà thi công không đúng với giấy phép xây dựng (Nguồn: Luật sư X)

Phân biệt nhà xây sai phép và nhà xây không phép

Nhà xây sai phép và nhà xây không phép là hai khái niệm khác nhau hoàn toàn. Tuy nhiên, không ít người chưa phân biệt được nhà xây sai phép và nhà xây không phép nên dễ dẫn tới việc không có cách xử lý đúng đắn theo quy định. 

Mua lại nhà xây sai phép cần thực hiện những thủ tục gì?

Theo quy định tại Luật Đất đai và Nghị định 43, trường hợp chủ sở hữu nhà đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cần làm thủ tục đăng ký biến động. Người mua nhà sẽ được cấp giấy mới (tức sổ đỏ) hoặc được chứng nhận biến động vào giấy đã cấp. 

Đây là trường hợp thửa đất đã có giấy chứng nhận, đồng thời chủ sở hữu đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng trên giấy chứng nhận chưa ghi nhận tài sản do xây dựng sai phép. Để được sang tên, đăng ký biến động, ghi nhận người mua có quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở trên đất, các bên cần thỏa thuận để người bán thực hiện hai thủ tục: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất và thủ tục chuyển nhượng.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất

Hồ sơ đăng ký bao gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn trên đất
• Bản gốc giấy chứng nhận đất đai đã được cấp 
• Bản sao giấy tờ chứng minh việc tạo lập về nhà ở hợp pháp 

• Trường hợp nhà xây sai phép đã thi công xong:
• Bắt buộc phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền nhằm xác nhận quy mô xây dựng sau không làm ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt.
• Chủ nhà phải có xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (thường là UBND cấp huyện đối với công trình nhà ở riêng lẻ). Tuy nhiên, chủ nhà sẽ bị xử phạt vì xây dựng sai phép. Theo Nghị định 16/2022, mức xử phạt sẽ từ 30 đến 40 triệu đồng, ngoài ra chủ nhà phải phá dỡ phần công trình vi phạm.
• Người mua cần thỏa thuận với chủ nhà về việc tháo dỡ và thỏa thuận giá bán nhà trên đất chỉ tương ứng với quy mô theo giấy phép xây dựng.
• Trường hợp nhà vẫn đang thi công 
• Nếu đủ điều kiện để cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng thì bên bán thực hiện xin giấy phép điều chỉnh. Nếu không đủ điều kiện xin giấy phép thì công trình có thể bị yêu cầu tự phá dỡ.
• Người mua cần thỏa thuận với bên bán về thực hiện nghĩa vụ lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc nghĩa vụ tự phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm.

Nhà chưa xây dựng xong thì xin giấy phép điều chỉnh xây dựng nếu đủ điều kiện (Nguồn: Tư vấn luật đất đai)

Nếu nhà xây sai phép diễn ra và kết thúc trước ngày 28/1/2022 thì phần công trình vi phạm sẽ được phép tồn tại nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện dưới đây:

• Thứ nhất, vi phạm diễn ra từ ngày 4/1/2018 đến trước ngày 15/1/2018, sau ngày 15/1/2018 cơ quan có thẩm quyền phát hiện hoặc đã có biên bản vi phạm hoặc quyết định xử phạt vi phạm hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.
• Thứ hai, công trình không vi phạm chỉ giới xây dựng.
• Thứ ba, công trình không ảnh hưởng các công trình lân cận.
• Thứ tư, công trình không có tranh chấp.
• Thứ năm, công trình xây trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
• Thứ sáu, tình trạng công trình hiện nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vẫn có những trường hợp nhà xây dựng sai phép được phép tồn tại theo quy định (Nguồn: Báo Tuổi trẻ)

Như vậy, người mua cần kiểm tra, xác nhận thời điểm chủ nhà xây phần công trình sai phép cũng như các điều kiện như ở trên. Nếu đáp ứng điều kiện, người mua cần thỏa thuận với bên bán về việc nộp phạt vi phạm hành chính, các thủ tục kiểm định chất lượng công trình, xác nhận quy hoạch kiến trúc của cơ quan có thẩm quyền và cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng. 

Trong trường hợp nhà xây sai phép không đáp ứng đủ 6 điều kiện, người mua cần thỏa thuận với chủ nhà về việc tháo dỡ phần vi phạm, để lại công trình theo đúng giấy phép.

Thủ tục chuyển nhượng

Sau khi đã có giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc hoàn thành tháo dỡ phần công trình vi phạm, các bên đã hoàn tất ký kết hợp đồng mua bán nhà có công chứng, chứng thực, người mua hoặc người bán sẽ tiến hành nộp hồ sơ chuyển nhượng. Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất, bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp và hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy trong phần tư vấn bất động sản lần này, OneHousing đã hướng dẫn chi tiết cách thức xử lý và các thủ tục cần thiết khi mua nhà xây sai phép. Việc nắm vững các quy định pháp luật và thực hiện đúng rất quan trọng khi thực hiện bất cứ giao dịch bất động sản nào. Vì thế, bạn cần lưu ý để có thể mua nhà một cách thuận lợi nhất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Nhà xây dựng trái phép đã xây xong có được hợp thức hóa không?

Cảnh báo: Các rủi ro nếu lách luật mua nhà ở xã hội trái phép