Mua căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng cần chú ý những gì?

Mua căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng có thể là một cơ hội tuyệt vời để sở hữu một căn hộ ưng ý với chi phí thấp hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần có những lưu ý quan trọng để tránh các vấn đề pháp lý và tài chính không mong muốn. Cùng OneHousing tìm hiểu những lưu ý khi mua căn hộ thế chấp ngân hàng trong bài viết dưới đây.

Có được phép mua căn hộ thế chấp ngân hàng không?

Theo Điều 320 của Bộ luật Dân sự, việc bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng tài sản thế chấp không được phép, trừ khi có quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 của Điều 321 trong Bộ luật này.

Điều này có nghĩa là sau khi đã thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng, người thế chấp chỉ có thể bán nó cho người khác nếu có sự đồng ý từ phía ngân hàng hoặc tuân theo quy định của luật pháp.

Có được phép mua căn hộ thế chấp ngân hàng không? (Nguồn: blogspot)

Trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho việc mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, các bên có thể thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, loại bỏ đăng ký thế chấp và tiến hành thủ tục mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, lưu ý rằng nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên tiến hành lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, bởi điều này có thể mang theo nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Mua căn hộ chung cư giá rẻ với điều kiện phải tất toán khoản vay ngân hàng hộ người bán: Nên hay không?

Mua căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng cần chú ý những gì?

Các bất động sản như căn hộ thế chấp ngân hàng thường có lợi thế về hạn chế rủi ro pháp lý và vướng quy hoạch. Điều này được giải thích bởi việc ngân hàng sẽ kiểm tra kỹ các thông tin về pháp lý và quy hoạch của tài sản khi xét duyệt vay. Vì vậy, khi mua căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng, bạn có thể tin tưởng về tính pháp lý của nó. Sau khi giải chấp tại ngân hàng, căn hộ sẽ sẵn sàng giao dịch.

Tuy nhiên, việc mua căn hộ đang vay ngân hàng có nhiều mặt khó khăn, bởi vì bên bán không thể chuyển nhượng khi chưa thanh toán ngân hàng và giải chấp. Điều này có nghĩa là quá trình mua bán trở thành "tiền trao, cháo múc" và phải trải qua giai đoạn chờ đợi để bên bán hoàn tất thủ tục giải chấp và ký hợp đồng công chứng.

Thời gian từ khi bên mua đặt cọc hoặc ứng trước tiền cho bên bán cho đến khi ký hợp đồng có thể gây ra rủi ro. Điều quan trọng là bạn phải đảm bảo tiền cọc của bên mua được chuyển trực tiếp vào tài khoản ngân hàng của bên bán, không được sử dụng cho mục đích khác.

Ngoài ra, bạn cần tìm hiểu kỹ về số tiền cần thanh toán để giải chấp khoản vay của bên bán và ký hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ ràng về việc chuyển tiền đặt cọc trực tiếp vào tài khoản ngân hàng nơi tài sản đang thế chấp. Bạn cũng nên kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng để tránh những rủi ro không đáng có.

Sau khi giải chấp và tất toán khoản vay, các bên sẽ ký hợp đồng công chứng để chuyển quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ, tương tự như trong các giao dịch thông thường. Trong giai đoạn này, bạn cần phải chuẩn bị các giấy tờ liên quan và tiến hành thanh toán cho bên bán để hoàn tất giao dịch.

Ngoài ra, việc mua căn hộ thế chấp ngân hàng cũng có những rủi ro khác như: Tài sản bị khai thác trái phép, tài sản không được bảo hiểm hoặc không có giấy tờ liên quan. Vì vậy, trước khi quyết định mua, bạn cần phải tìm hiểu kỹ về căn hộ và kiểm tra các giấy tờ liên quan như giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, hợp đồng mua bán và hợp đồng vay ngân hàng.

Thủ tục mua căn hộ chung cư thế chấp ngân hàng

Ngân hàng đồng ý cho việc bán căn hộ chung cư 

Trong thực tế, rất ít ngân hàng chấp nhận việc bán căn hộ chung cư trong thời gian căn hộ đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu ngân hàng đồng ý, họ sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Thủ tục để mua căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng (Nguồn: ihomealarmsystems)

Theo quy định này, các bên sẽ ký văn bản thỏa thuận để bên mua thực hiện trả nợ thay cho bên bán. Sau khi hoàn thành việc trả nợ, ngân hàng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp và bên mua sẽ thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán và chuyển quyền sử dụng căn hộ thế chấp ngân hàng.

Dựa trên Điều 370 của Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu có sự đồng ý từ phía ngân hàng. Tuy nhiên, trường hợp này luôn tồn tại nhiều rủi ro cho cả bên ngân hàng và bên mua căn hộ chung cư. Thực tế, rất ít trường hợp áp dụng biện pháp này, các bên thường thực hiện theo cách bên dưới.

Ngân hàng từ chối hoặc các bên đồng ý về việc thế chấp và thanh toán nợ đầy đủ 

Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập một hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp thanh toán nợ đầy đủ cho ngân hàng. Các bên sẽ thu Sổ đỏ cùng thông báo về việc giải chấp và tiến hành thủ tục công chứng và chuyển quyền sử dụng căn hộ. Cụ thể, các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc

Để thực hiện đặt cọc mua bán căn hộ, các bên có thể chọn công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp công chứng, các bên cần chuẩn bị giấy tờ sau:

• Giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu căn hộ: Do căn hộ đang thế chấp, giấy tờ này có thể là bản sao công chứng của Sổ hồng, hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư và các giấy tờ tương tự.
• Giấy tờ cá nhân: Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có thời hạn, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn và các giấy tờ cá nhân khác của cả hai bên mua và bán.
• Nơi công chứng: Văn phòng công chứng/Phòng công chứng
• Thời gian công chứng: Theo quy định của Điều 43, Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc, nếu có sự phức tạp, thời hạn này có thể kéo dài lên đến 10 ngày làm việc.

Bước 2: Thực hiện giải chấp và loại bỏ đăng ký thế chấp

Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua sẽ ngay lập tức tiến hành thủ tục giải chấp để lấy bản chính của Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi đã có Sổ đỏ, các bên sẽ tiến hành thủ tục loại bỏ đăng ký thế chấp.

Bước 3: Ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Khi lựa chọn việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên sẽ thực hiện các bước sau:

• Chuẩn bị giấy tờ: Bản chính của Sổ đỏ, giấy tờ cá nhân.
• Địa điểm để công chứng: Văn phòng công chứng/Phòng công chứng.

Việc mua căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng cần sự chú ý và tìm hiểu kỹ lưỡng xuyên suốt quá trình. Bạn cần phải hiểu rõ về tình trạng pháp lý của căn hộ, giá cả thị trường và khả năng thanh toán của mình trước khi quyết định mua. Hy vọng những thông tin được OneHousing tổng hợp thông qua bài viết trên sẽ giúp bạn mua căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng một cách đơn giản, dễ dàng và an toàn hơn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Tìm hiểu quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư

Mua căn hộ chung cư cắt lỗ lưu ý gì để không "sập bẫy" môi giới?