Mua căn hộ chung cư cắt lỗ lưu ý gì để không "sập bẫy" môi giới?

Trong thị trường bất động sản đầy cạnh tranh hiện nay, việc mua căn hộ chung cư với thông tin rao bán cắt lỗ đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, để không "sập bẫy" môi giới và đảm bảo lợi ích của mình, các nhà đầu tư cần lưu ý những điều quan trọng. Việc xác minh giá thị trường, so sánh với giá được rao bán cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Hơn nữa, cần lưu ý đến nguồn gốc và tính pháp lý của căn hộ, đảm bảo rằng không có rủi ro về quyền sở hữu. Cùng OneHousing tìm hiểu và phân tích sâu hơn về vấn đề này ngay sau đây.

Tìm hiểu về hình thức mua căn hộ chung cư cắt lỗ

Thế nào là mua căn hộ chung cư cắt lỗ?

Mua căn hộ chung cư cắt lỗ (hay còn gọi là mua căn hộ chung cư giá rẻ) là hình thức mua nhà với giá thấp hơn so với giá trị thực tế của căn hộ. Thường thì căn hộ chung cư cắt lỗ là những căn hộ đã được mở bán từ trước nhưng vì một số lý do như kỳ vọng không đạt được, thị trường chung cư hạ nhiệt, hay chủ đầu tư cần thu hồi vốn gấp nên căn hộ này được bán với giá rẻ hơn so với thị trường.

Mua căn hộ chung cư cắt lỗ có thể mang lại lợi ích cho người mua, như tiết kiệm được số tiền đầu tư ban đầu, có cơ hội sở hữu căn hộ trong một dự án có vị trí đắc địa mà trước đó không thể mua được với giá tương đương. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mua căn hộ chung cư cắt lỗ cũng có những rủi ro, như căn hộ có thể có những vấn đề về chất lượng, hoặc không có đầy đủ tiện ích và dịch vụ như những dự án chung cư thông thường.

Mua cắt lỗ là phương pháp được nhiều nhà đầu tư lựa chọn (Nguồn: Erste Group)

Lý do nào dẫn đến việc bán cắt lỗ bất động sản?

Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản không phải lúc nào cũng trong tình trạng cân đối. Sự thiếu hụt nghiêm trọng trong phân khúc nhà ở bình dân đối lập với sự dư thừa trong phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp đã khiến cho giới đầu tư đối mặt với tình trạng "ôm hàng" căn hộ, dẫn đến giảm giá và mong muốn bán tháo để bảo vệ vốn đầu tư của họ. Điều này dẫn đến sự xuất hiện nhiều thông tin rao bán căn hộ chung cư trên các diễn đàn, nhóm Facebook, các trang web thông tin bất động sản,...

Cùng với đó, sau khi thông tin về các dự án giao thông, nâng cấp cơ sở hạ tầng và việc thay đổi quy hoạch, sử dụng đất được công bố, thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động. Giá nhà đất vì vậy đã tăng lên một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, ngay sau khi các thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được công bố, tình trạng sốt đất có thể bắt đầu hạ nhiệt dần. Lúc này, nhà đầu tư bắt đầu bán cắt lỗ bất động sản để tránh rơi vào tình trạng nợ nần kéo dài và tái đầu tư vào các dự án mới.

Áp lực tài chính cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình bán cắt lỗ. Ví dụ, trong quý I và quý II/2020, khi dịch COVID-19 bùng phát và ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế, nhiều người lao động mất việc làm, các doanh nghiệp nhà hàng, quán ăn và các hoạt động kinh doanh buộc phải tạm dừng. Trong thời điểm này, tình trạng bán cắt lỗ bất động sản diễn ra phổ biến. Với việc lãi suất ngân hàng vẫn phải trả hàng tháng, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán "cắt lỗ" để trả nợ hoặc duy trì các hoạt động kinh doanh khác.

Lần đầu mua nhà: Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì

Những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi mua căn hộ chung cư cắt lỗ

Gần đây, trên các trang web giao dịch bất động sản xuất hiện nhiều thông tin rao bán căn hộ với những lời quảng cáo hấp dẫn như "Cần tiền bán gấp...", "Bán cắt lỗ gấp", "Cắt lỗ chung cư",... Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu kỹ, thì phát hiện rằng thực tế không giống như những lời rao bán đó. Ví dụ, anh Trần Văn Linh ở Hà Đông, Hà Nội, cho biết vào tháng 5 năm nay, anh quan tâm đến một căn hộ diện tích 80m2 ở quận Hoàng Mai, được môi giới rao bán với giá 3,5 tỷ đồng, cắt lỗ 300 triệu đồng so với cuối năm 2022.

Theo lời môi giới, chủ nhà cần tiền gấp để kinh doanh nên phải bán căn hộ với giá cắt lỗ. Trước đó, căn hộ này đã được rao bán từ giữa năm 2022 với giá 4 tỷ đồng, sau đó vào cuối năm 2022, giá đã giảm 200 triệu đồng, chỉ còn 3,8 tỷ đồng. Và hiện tại, căn hộ lại giảm giá lần thứ hai, xuống còn 3,5 tỷ đồng.

Ban đầu, thông tin này thực sự hấp dẫn với mức giảm giá lên đến 500 triệu đồng chỉ trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, khi thực tế đến dự án, khách hàng phát hiện rằng giá thực tế giao dịch tại đây chỉ khoảng 3,2 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 80m2.

Anh Linh cho biết, sau khi tìm hiểu kỹ, anh mới nhận ra rằng chủ nhà thực tế là một nhà đầu tư, đã mua nhiều căn hộ trong dự án này. Họ không gặp áp lực về tài chính nên khi rao bán, họ đưa ra giá "cao trên trời", và sau đó, khi không có người mua, giá giảm dần. Thực tế là họ không cắt lỗ mà thực ra là cắt lãi. Nếu ai đó mua căn hộ với giá giảm mạnh, thì thực tế sẽ lỗ 300 triệu đồng so với giá thực.

Nhiều căn hộ chung cư được rao bán cắt lỗ ảo để thu hút khách (Nguồn: Cafef)

Chị Lê Thị Mai cũng chia sẻ câu chuyện của mình khi mua một căn hộ bị cắt lỗ nặng. Đầu năm 2023, chị đã mua một căn hộ có 3 phòng ngủ với diện tích 105m2 tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Khi mua, chị được giới thiệu rằng căn hộ này đang cắt lỗ 200 triệu đồng vì chủ nhà cần bán để lấy tiền cho con đi du học. Mức giá mà chị Mai đã trả là 4,5 tỷ đồng, tương đương khoảng gần 43 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi chị chuyển vào ở, chị mới nhận ra rằng giá của các căn hộ có vị trí tương tự như căn hộ của chị chỉ được giao dịch với khoảng giá 4,2 - 4,3 tỷ đồng, tức là khoảng 40 triệu đồng/m2. Sau khi tìm hiểu trong nhóm cư dân, chị mới nhận ra rằng khi bán căn hộ tại dự án, các môi giới thường rao giá cao cho nhiều căn hộ để khách hàng tưởng rằng mình có thể mua căn hộ với giá rẻ.

Theo anh Đồng Anh Tuấn, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội, trong việc quảng cáo sản phẩm, nếu chỉ đơn thuần đăng thông tin như "Bán đất vị trí A, diện tích B", thì ít người quan tâm. Nhưng nếu sử dụng thông tin nhắm vào tâm lý khách hàng như giá rẻ, cắt lỗ, thì nhiều người sẽ nghĩ rằng họ có thể mua được mảnh đất với giá rẻ. Mặc dù thông tin này có thể là ảo, nhưng để thu hút khách hàng, các môi giới sẽ sử dụng chiêu trò này.

Ngoài ra, theo anh Tuấn, trên thị trường hiện nay còn xuất hiện các chiêu trò mới, đó là các nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ, sau đó rao bán với giá cao, rồi từ từ giảm giá để tạo cảm giác rằng căn hộ này đang có mức giá giảm hấp dẫn. Tuy nhiên, thực tế là có những căn hộ bị cắt lỗ tới 5 lần, nhưng giá vẫn cao hơn giá thực tế từ 100-200 triệu đồng. Giá của căn hộ chung cư trong vòng 2 năm trở lại đây thường có xu hướng tăng chứ không giảm, vì vậy, chiêu trò cắt lỗ có thể chỉ là một cách cắt lãi.

Người mua nhà nên tìm hiểu giá trực tiếp từ các nhóm cư dân để biết được giá bán thực tế (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tuấn Anh, đã đưa ra nhận định về vấn đề này. Ông cho biết rằng, hầu hết thông tin về việc rao bán căn hộ cắt lỗ, giảm sâu đều là các chiêu trò của môi giới. Khách hàng chỉ cần so sánh với thực tế, sẽ nhận ra ngay rằng giá bán cắt lỗ vẫn tương đương hoặc cao hơn giá bán trên thị trường, và rất ít khi khách hàng thực sự có thể mua được căn hộ với giá giảm sâu, vì những căn hộ đó sẽ được môi giới và nhà đầu tư ruột giữ lại ngay.

Ông Giang Anh Tuấn cũng phân tích rằng nguồn cung bất động sản hiện đang hạn chế, do đó giá nhà khó có thể giảm, trừ khi có chính sách can thiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, giá nhà sẽ được điều chỉnh bởi sự cân đối giữa cung và cầu. Chi phí đầu vào trong các dự án bất động sản ngày càng tăng, từ giá đất, vật liệu xây dựng cho đến lao động, đóng góp vào việc tăng cao giá nhà. Với nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung hạn chế, giá nhà tại các khu vực trung tâm hoặc các nơi tiện ích về giao thông, y tế, thậm chí còn tăng cao hơn.

(Nguồn thông tin: Cafef, cập nhật 08/07/2023)

Nên thực hiện giao dịch mua căn hộ chung cư tại đâu để hạn chế tối đa rủi ro?

OneHousing là một đơn vị uy tín chuyên phân phối các sản phẩm bất động sản từ các chủ đầu tư có danh tiếng trên thị trường. OneHousing có những ưu điểm đặc biệt mà hiếm có sàn giao dịch bất động sản nào có thể sánh được. Điều này bắt nguồn từ việc OneHousing sở hữu giỏ hàng độc đáo nhất trên thị trường, đến từ những chủ đầu tư danh tiếng như Masterise Homes và Vinhomes.

OneHousing tập trung vào việc lựa chọn những dự án bất động sản cao cấp, đảm bảo pháp lý minh bạch, và sở hữu quỹ căn lớn. Điều này giúp khách hàng có cơ hội lựa chọn từ những căn hộ đẹp nhất và tìm được nguồn hàng tốt nhất khi đến với OneHousing. Một số dự án chất lượng mà OneHousing phân phối như: Masteri West Heights, Masteri Waterfront, siêu quần thể Vinhomes Ocean Park,...

Khách hàng khi chọn OneHousing để thực hiện giao dịch bất động sản sẽ được hưởng đầy đủ sự hỗ trợ, bao gồm cả các giải pháp tài chính ưu việt và quy trình đơn giản, thuận tiện nhất cho người mua. Một trong những điểm mạnh của OneHousing là khả năng liên kết với các đối tác chiến lược hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản và tài chính. Điều này giúp OneHousing có thể cung cấp cho khách hàng những căn hộ đẹp nhất trên thị trường và mang lại cho khách hàng các gói vay với lãi suất hấp dẫn.

OneHousing sở hữu giỏ hàng đẹp nhất thị trường của các chủ đầu tư uy tín: Vinhomes và Masterise Homes (Nguồn: OneHousing)

Khi đến với OneHousing, khách hàng sẽ được trải nghiệm một loạt dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên sâu từ đội ngũ chuyên viên OneHousing Pro Agent. Ngoài ra, OneHousing còn cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết về quy trình mua, bán, cho thuê và đầu tư bất động sản, cùng với thư viện cảm hứng và ý tưởng về nội thất và phong cách sống ngay trên ứng dụng của OneHousing. Tất cả những dịch vụ này giúp đảm bảo khách hàng tìm được ngôi nhà phù hợp với nhu cầu của mình một cách dễ dàng và tiện lợi.

Bên cạnh đó, nhờ vào nguồn dữ liệu độc quyền và nền tảng công nghệ, OneHousing có khả năng cung cấp nhanh chóng nhiều giải pháp bất động sản thông minh, giúp hàng triệu khách hàng trải nghiệm mua nhà một cách toàn diện và liên tục. Ví dụ, công cụ định giá nhà tự động giúp khách hàng chỉ mất 4 phút để tự định giá căn hộ của mình và lập kế hoạch đầu tư. Gần đây, OneHousing cũng đã giới thiệu công cụ nghiên cứu thị trường, giúp người mua có đầy đủ thông tin tổng quan về bản đồ vị trí, biểu đồ biến động giá, tiện ích, để có thể dễ dàng tìm kiếm bất động sản phù hợp.

Trước khi đưa ra quyết định mua căn hộ chung cư cắt lỗ, việc lưu ý và cảnh giác là vô cùng quan trọng để tránh "sập bẫy" môi giới. Hãy tìm hiểu kỹ về dự án, chủ đầu tư và căn hộ để có cái nhìn toàn diện. Bên cạnh đó, cần phải xác minh giá thị trường, kiểm tra nguồn gốc và tính pháp lý của căn hộ, đồng thời kiểm tra tình trạng và chất lượng xây dựng. Đừng quên tham khảo ý kiến của các chuyên gia và nhờ sự tư vấn từ những người có kinh nghiệm. Hãy luôn đề cao sự cẩn trọng trong quyết định mua căn hộ chung cư cắt lỗ để bảo vệ tài sản và đảm bảo lợi ích của bạn trong thị trường bất động sản phức tạp hiện nay.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Tìm hiểu về 7 loại hình căn hộ chung cư phổ biến nhất ở Việt Nam

Những điều cần biết về việc mua bán nhà trên giấy