Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền thì có cần nộp thuế không?

Trong thị trường bất động sản, hình thức mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền trở nên phổ biến, đặc biệt khi chủ sở hữu không thể thực hiện giao dịch trực tiếp. Hình thức này mang lại nhiều thuận lợi cho cả bên bán và bên mua, nhưng cũng đặt ra nhiều câu hỏi về vấn đề nộp thuế.

Liệu khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền, các bên có cần phải nộp thuế hay không? Cùng OneHousing tìm hiểu về vấn đề này để có cái nhìn rõ hơn về quy định và trách nhiệm thuế liên quan.

Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền thì có cần nộp thuế không?

Trong tình huống mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền thay vì chuyển tên sổ đỏ, nhiều người hy vọng giảm thiểu các chi phí thuế. Tuy nhiên, việc này mang theo những rủi ro và hậu quả pháp lý.

Theo Điều 562 của Bộ luật Dân sự 2015, mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là một thỏa thuận giữa hai bên và không tạo ra sự chuyển dịch tài sản từ người bán sang người được uỷ quyền. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc người mua không được coi là chủ sở hữu trên sổ đỏ, mặc dù họ có quyền sử dụng nhà.

Ngoài ra, theo quy định của luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản liên quan, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập nếu có thu nhập phát sinh từ hoạt động mua bán nhà, với mức thuế là 2% giá trị chuyển nhượng.

Vì vậy, dù có lợi ích ngắn hạn về mặt tài chính, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền mang theo rủi ro pháp lý và không đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu trên sổ đỏ. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng và tìm hiểu kỹ về các quy định pháp lý để tránh những hậu quả không mong muốn trong tương lai.

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất (Nguồn: Vnexpress)

Những quy định mà người dân cần biết về ủy quyền mua bán nhà đất

Chủ sở hữu nhà đất có quyền ủy quyền cho người khác đại diện ký hợp đồng bán nhà đất thay mình. Để tránh rủi ro trước khi ký hợp đồng ủy quyền, cần lưu ý các quy định sau đây:

Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Trong nhiều trường hợp, khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất và không thể thực hiện trực tiếp do ở nước ngoài, công tác xa, hoặc tình trạng sức khỏe, việc ủy quyền thường được áp dụng.

Theo Quy định theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 562), hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc có quy định của pháp luật.

Phạm vi giới hạn trong hợp đồng ủy quyền bán đất

Người được ủy quyền có thể bán đất cho người khác, nhưng phụ thuộc vào phạm vi giới hạn được ủy quyền. Người đại diện chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ, không được vượt quá thẩm quyền (Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015).

Công chứng hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không yêu cầu việc công chứng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, việc công chứng là lựa chọn tốt và có thể được thực hiện tại bất kỳ tổ chức công chứng nào.

Người nộp thuế trong trường hợp ủy quyền bán đất

Người ủy quyền có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp ủy quyền chuyển nhượng nhà đất. Thỏa thuận về việc ai là người nộp thuế có thể được quy định trong hợp đồng (Thông tư 111/2013/TT-BTC).

Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Thời hạn của hợp đồng ủy quyền có thể do thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định, hợp đồng có hiệu lực 01 năm (Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015).

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền đều có quyền chấm dứt hợp đồng đơn phương, nhưng điều này sẽ đi kèm với nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Thông tin chi tiết có thể được tìm thấy trong Điều 569 của Bộ luật Dân sự 2015.

Lưu ý: Các bên cần thực hiện đầy đủ thủ tục và tuân theo các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả của hợp đồng ủy quyền bán nhà đất.

Những quy định cần nắm về mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền (Nguồn: Địa ốc Hưng Gia)

Những rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền

Khi mua bán nhà thông qua hợp đồng ủy quyền, có một số rủi ro có thể gặp như sau:

Hiệu lực của giao dịch 

Quy trình chuyển nhượng đất đai yêu cầu bắt buộc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực khi được ghi vào sổ địa chính. 

Trong khoảng thời gian này, các bên liên quan cần thực hiện đồng thời cả hai bước là kê khai nghĩa vụ tài chính và tiến hành đăng ký chuyển đổi quyền sở hữu. Trong trường hợp sử dụng hợp đồng ủy quyền để mua bán, không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Giới hạn quyền sử dụng đất 

Quyền liên quan đến căn nhà có thể bị hạn chế dựa vào phạm vi ủy quyền, khiến cho người mua không có khả năng thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất, trừ khi được ghi rõ ràng trong hợp đồng ủy quyền.

Tranh chấp và chứng minh giao dịch 

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải cung cấp chứng cứ chứng minh rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra thực tế thông qua thanh toán và việc bàn giao giấy tờ quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, việc chứng minh này gặp nhiều khó khăn, do đó, ngoài hợp đồng ủy quyền, thường có thêm việc lập một giấy viết tay về quá trình mua bán để phòng tránh. 

Mặc dù có giấy này, thì cũng cần lưu ý rằng giao dịch mua bán nhà có thể bị tuyên vô hiệu nếu không tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đặc biệt là về mặt hình thức, như không có việc lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương 

Theo quy định tại Điều 569 của Bộ luật Dân sự, trong trường hợp có thù lao trong hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền có quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thanh toán thù lao cho bên được ủy quyền, tương ứng với công việc đã được thực hiện và đồng thời cũng phải bồi thường thiệt hại. 

Trong trường hợp không có sự thù lao, bên ủy quyền cũng có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng tại bất kỳ thời điểm nào, nhưng cần thông báo trước cho bên được ủy quyền trong một khoảng thời gian hợp lý.

Hợp đồng bị chấm dứt khi có bên chết 

Khi một trong các bên liên quan đến hợp đồng ủy quyền qua đời, có rủi ro phá vỡ hợp đồng. Theo Bộ luật Dân sự, nếu một trong các bên chết, hợp đồng ủy quyền sẽ tự động hết hiệu lực. 

Trong tình huống này, tài sản được ủy quyền, chẳng hạn như căn nhà, sẽ được chia tài sản cho người thừa kế của bên đó. Mặc dù có những biện pháp như làm di chúc để giảm thiểu rủi ro, nhưng việc này vẫn không đảm bảo hoàn toàn do di chúc có thể thay đổi bất kỳ lúc nào.

Rủi ro khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền (Nguồn: thongtinduan)

Thông qua việc tìm hiểu rõ ràng về các quy định pháp luật và trách nhiệm thuế liên quan trong việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, các bên tham gia giao dịch có thể đảm bảo tuân thủ đúng đắn, từ đó giúp quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ và an toàn, tránh rủi ro pháp lý và tài chính không mong muốn. OneHousing hy vọng qua bài viết bạn đã có thêm được những thông tin hữu ích để việc mua bán nhà trở nên thuận lợi hơn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Cách thức kiểm tra pháp lý chung cư giúp bạn tránh bị lừa đảo

Nên hay không việc đầu tư căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30%?