Nên hay không việc đầu tư căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30%?

Trong thời kỳ kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều dự án căn hộ vướng pháp lý đang được rao bán với giá rẻ hơn 30% so với thị trường. Đây có thể là lời “mời chào” hấp dẫn, song đằng sau lại tiềm ẩn những rủi ro khôn lường. Trong bài viết sau, OneHousing sẽ phân tích chi tiết rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào bất động sản vướng pháp lý, từ đó giúp bạn đọc đưa ra các quyết định mua bán sáng suốt.

Căn hộ vướng pháp lý là gì?

Tài chính đầu tư - Căn hộ vướng pháp lý là gì? (Nguồn: Người Đưa Tin)

Bộ Xây dựng không nêu cụ thể vướng mắc pháp lý là gì, nhưng có thể hiểu theo hai khía cạnh:

• Khía cạnh thứ nhất là dự án chưa triển khai, tức là chỉ có thông tin dự án trên giấy, chưa có công trình thực tế. Vướng mắc pháp lý trong trường hợp này có thể là do chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để triển khai dự án, như chưa được cấp phép đầu tư, chưa được phê duyệt quy hoạch, chưa được giao đất...
• Khía cạnh thứ hai là dự án đã triển khai, nhưng không đảm bảo các thủ tục đầu tư mang tính pháp lý. Vướng mắc pháp lý trong trường hợp này có thể là do dự án đã được cấp phép đầu tư nhưng chưa hoàn thiện các thủ tục khác để đưa dự án vào hoạt động, như chưa được cấp phép xây dựng, chưa được nghiệm thu công trình... Hoặc, dự án đã được đưa ra thị trường nhưng không đảm bảo tính "chính danh", tức là chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản trên đất...

Để một dự án bất động sản triển khai đúng pháp lý, cần phải trải qua nhiều quy trình, thủ tục. Do đó, nếu vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý, thì cũng có thể xảy ra ở nhiều khâu khác nhau, tùy thuộc vào từng dự án cụ thể.

Hiểu đơn giản “Căn hộ vướng pháp lý” là căn hộ chung cư có một hoặc nhiều vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, khiến cho việc sở hữu, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... căn hộ gặp khó khăn hoặc không thể thực hiện được.

Các vấn đề pháp lý thường gặp ở căn hộ vướng pháp lý bao gồm:

• Chưa có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng không còn hiệu lực: Đây là vấn đề pháp lý nghiêm trọng nhất, có thể dẫn đến việc đình chỉ thi công dự án, thậm chí là thu hồi đất, giải tỏa dự án.
• Chưa có sổ hồng: Căn hộ chưa có sổ hồng đồng nghĩa với việc người mua không có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ, không thể thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên, chuyển nhượng...
• Dự án đang bị thế chấp ngân hàng: Trong trường hợp này, ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư thanh toán khoản vay trước hạn nếu người mua không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho chủ đầu tư.
• Dự án đang bị tranh chấp: Trong trường hợp này, quyền sở hữu của người mua đối với căn hộ có thể bị ảnh hưởng bởi kết quả giải quyết tranh chấp.
• Dự án có quy hoạch thay đổi: Trong trường hợp này, căn hộ có thể bị giải tỏa, thu hồi hoặc mục đích sử dụng bị thay đổi, khiến cho giá trị căn hộ giảm sút.

Có nên đầu tư vào căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30% hay không?

Căn hộ vướng pháp lý “có vẻ” rất hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư bởi giá trị được chào bán rất rẻ, từ 30% trở lên so với giá trị thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, loại căn hộ này có thực sự trở thành một “món hời” với các nhà đầu tư hay không?

Trả lời câu hỏi “Có nên đầu tư vào căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30% không”, tất cả các ý kiến đều cho rằng “Của rẻ là của ôi”, “Đầu tư vào bất động sản vướng pháp lý coi như ném tiền đi”, “Trong trò chơi bất động sản thì pháp lý là vấn đề cốt tử. Không có pháp lý minh bạch thì mua làm gì? Đầu tư trước tiên là bảo toàn vốn đã, chưa nói đến lời lãi bao nhiêu”...

Căn hộ vướng pháp lý “giá rẻ” nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn (Nguồn: Báo Người Lao động)

Phần lớn các ý kiến này đều nhận định rằng những người đầu tư vào bất động sản vướng pháp lý là chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt “giá rẻ” mà quên mất những rủi ro có thể gặp phải.

Phân tích ý kiến từ chuyên gia ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho rằng:

Trước khi quyết định đầu tư vào tài sản, có 3 điều cần chú ý: bảo toàn vốn, đảm bảo pháp lý sau đó mới xem xét về tiềm năng sinh lời. Nếu quyết định mua một căn hộ chờ pháp lý giá rẻ 30%, có thể làm xáo trộn cả ba nguyên tắc cơ bản này.

Trước hết, với khía cạnh bảo toàn vốn, loại đầu tư này không đảm bảo vì tính thanh khoản kém và khả năng bán lại khó khăn. Việc tìm hiểu về tình hình chợ bán chung cư online hiện nay sẽ thấy rõ, nơi có nhiều người bán đang đối mặt với vấn đề pháp lý, trong khi người mua lại rất hiếm. Nếu bạn đầu tư vào một tài sản khó bán, khả năng thu hồi vốn của bạn sẽ giảm đi đáng kể.

Liên quan đến khía cạnh pháp lý, việc đầu tư vào một dự án đang chờ đợi pháp lớn chính là một nhược điểm lớn, khó khắc phục ngay lập tức. Điều này cũng có nghĩa là có thể bạn sẽ phải đối mặt với tình huống chờ đợi kéo dài hơn so với dự kiến ban đầu. Về mặt lợi nhuận, mức giảm giá 30% mà bạn đề cập chỉ là một ước lượng lý thuyết, như "đếm cua trong lỗ", bởi sự thực về lợi nhuận là khi bạn thành công trong việc bán được tài sản và sinh lời.

Thực tế là khi mua một căn nhà giá rẻ đang chờ đợi pháp lý chẳng khác nào tự “mua dây buộc mình. Nếu chủ đầu tư có mời chào bạn chỉ cần thanh toán trước một khoản tiền nhỏ ví dụ khoảng 25% giá trị hợp đồng. Việc đóng 25% số tiền trước có thể coi như việc đặt "tiền hụi chết" mà không biết khi nào có thể hồi về. Thời gian cho việc này không thể xác định cụ thể, thậm chí có thể kéo dài đến vài năm nếu quá trình pháp lý chưa hoàn thành. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn giữ nguyên tình trạng này, việc chờ đợi có thể trở nên vô vọng.

Dù pháp lý may mắn hoàn thiện, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại, rủi ro tiềm ẩn còn rất cao. Điều này bắt nguồn từ việc hợp đồng mà bạn đang ký kết chỉ là một loại đặt cọc, không được công nhận là ký kết hợp đồng mua bán vì vướng mắc pháp lý. Điều này tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể "lật kèo" và hoàn trả số tiền đã thu mà không có bất kỳ khoản bồi thường thỏa đáng nào, nếu có thì cũng rất thấp.

Vì vậy, quyết định có nên đầu tư hay không chủ yếu phụ thuộc vào sự chặt chẽ của nội dung trong hợp đồng đặt cọc. Điều quan trọng là phải kiểm tra và xem xét kỹ lưỡng các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng, cách tốt nhất để bảo toàn đầu tư là tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư trước khi đưa ra quyết định ký kết mua tài sản.

Tuy nhiên, ngay cả khi có hợp đồng có sự chặt chẽ, khả năng chủ đầu tư thực hiện "lật kèo" vẫn có thể lên đến 90%. Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy nhiều dự án ở Hà Nội và TP. HCM đã trải qua nhiều tình huống lật kèo tương tự. Khi bạn đặt mục tiêu mua được một tài sản với giá rẻ, đừng quên rằng phía chủ đầu tư cũng có ý định bán hàng có lợi nhuận và tránh bị lỗ.

Nếu phải đối mặt với kiện tụng do việc bị "lật kèo", bạn sẽ phải dành rất nhiều thời gian để giải quyết, thậm chí nếu có đền bù, số tiền đó cũng sẽ thấp hơn so với lãi suất của ngân hàng trong kỳ hạn 12 tháng.

Tóm lại, việc có nên đầu tư căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30% hay không là do bạn quyết định. Tuy nhiên, lời khuyên trong trường hợp này là không nên vì thấy lợi trước mắt mà “rước họa vào thân”. Đầu tư vào bất động sản thì yếu tố cốt lõi nhất là phải đủ các giấy tờ chứng minh pháp lý, bên cạnh đó, cần có sự tham mưu từ các đơn vị, chuyên gia uy tín.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Mua đất nền hoặc đầu tư căn hộ mini để cho thuê, phương án nào hợp lý hơn?

Có nên đầu tư căn hộ cho con đi học và sinh lời tại thành phố Thủ Đức?