Mới nhất: Giá đất tái định cư được tính như thế nào?

Trong lĩnh vực quản lý đất đai và phát triển đô thị, đất tái định cư là một chủ đề mà nhiều người quan tâm. Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một phần quan trọng. nhằm giúp đảm bảo cho cuộc sống của người dân bị ảnh hưởng. Giá đất tái định cư không chỉ dựa vào giá thị trường mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, từ quy định pháp lý cho đến vị trí cụ thể của tài sản. Việc định giá này đòi hỏi phải đảm bảo tính hợp lý và công bằng giữa quyền lợi của người dân và sự phát triển bền vững của đô thị. 

Tìm hiểu chung về đất tái định cư

Tái định cư có nghĩa là gì? 

Hiện nay, trong Luật đất đai 2013 và các tài liệu hướng dẫn thi hành, khái niệm "tái định cư" vẫn chưa được thể hiện rõ. Tuy nhiên, bạn có thể hiểu tái định cư như một chính sách nhằm đảm bảo sự ổn định cuộc sống và bồi thường thiệt hại cho các chủ sở hữu nhà, đất và tài sản liên quan đến đất mà Nhà nước thu hồi theo quy định.

Việc bồi thường có thể thể hiện dưới nhiều hình thức, như cung cấp nhà ở sẵn có, xây dựng nhà tái định cư, cung cấp căn hộ chung cư... Một cách đơn giản, tái định cư là việc di chuyển người dân và cộng đồng từ nơi cư trú hiện tại đến một địa điểm khác và tạo điều kiện cho họ định cư lại tại đó.

Quá trình tái định cư diễn ra khi có dự án phát triển đòi hỏi sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên trong khu vực đó và cần phải di dời cư dân và cộng đồng đang sinh sống tại đó. Tái định cư được thực hiện bởi chính phủ hoặc các tổ chức phi chính phủ và đi kèm với các chính sách hỗ trợ vật chất và tinh thần để giúp người dân tái định cư và phục hồi cuộc sống của họ.

Có nên mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ?

Thế nào là đất tái định cư?

Hiện tại chưa có quy định cụ thể về đất tái định cư. Tuy nhiên, có một số thuật ngữ liên quan mà bạn có thể tham khảo.

• Theo Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP, nhà ở tái định cư được hiểu là loại nhà ở được xây dựng hoặc mua để phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình và cá nhân được quy định tại Điều 2 của Nghị định này.
• Điều 3 Nghị định cũng đề cập đến hộ gia đình và cá nhân tái định cư. Họ được xác định là những hộ gia đình và cá nhân quy định tại Điều 2 của Nghị định, và họ có quyền mua hoặc thuê nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

Do đó, đất tái định cư có thể được hiểu là loại đất mà Nhà nước sử dụng để phục vụ nhu cầu tái định cư của hộ gia đình và cá nhân. Khi thu hồi đất, các biện pháp đền bù hỗ trợ tái định cư có thể bao gồm việc chi trả bằng tiền, cung cấp nhà ở tái định cư hoặc cung cấp đất tái định cư để người dân tự xây dựng nhà ở.

Tái định cư là một chính sách nhằm đảm bảo sự ổn định cuộc sống và bồi thường thiệt hại cho các chủ sở hữu khi nhà, đất của họ bị Nhà nước thu hồi (Nguồn: Thuvienphapluat)

Những quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013, được thực hiện như sau:

Hộ gia đình và cá nhân hiện đang sử dụng đất ở, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà và đất tại Việt Nam (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai) sẽ được bồi thường đất như sau:

• Nếu đất ở của họ bị thu hồi hoàn toàn hoặc phần diện tích đất ở sau thu hồi không đủ điều kiện để ở, theo quy định UBND cấp tỉnh, và họ không còn đất ở hoặc nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi, thì họ sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
• Nếu đất ở của họ bị thu hồi hoàn toàn hoặc phần diện tích đất ở sau thu hồi không đủ điều kiện để ở, theo quy định UBND cấp tỉnh, nhưng họ vẫn còn đất ở hoặc nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi, thì họ sẽ được bồi thường bằng tiền. Đối với các địa phương có quỹ đất ở dự phòng, việc bồi thường cũng có thể xem xét bằng cách cung cấp đất ở.

Trong trường hợp một hộ gia đình, được quy định tại Khoản 1 Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng chung sống trên một mảnh đất ở bị thu hồi và đủ điều kiện để tách thành các hộ gia đình riêng biệt theo quy định của pháp luật về cư trú, hoặc nếu có nhiều hộ gia đình có quyền sử dụng chung một thửa đất ở bị thu hồi, thì UBND cấp tỉnh sẽ dựa vào tình hình thực tế và quỹ đất ở tái định cư tại địa phương để quyết định việc cung cấp đất ở hoặc nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Các hộ gia đình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, mà không có nhu cầu nhận đất ở hoặc nhà ở tái định cư, sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Đối với các hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ở và phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt trong trường hợp không đủ điều kiện để được bồi thường bằng đất ở, và nếu không có lựa chọn chỗ ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi, thì Nhà nước sẽ tiến hành bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở, hoặc cung cấp đất ở với thu phí sử dụng đất.

Trong trường hợp một phần của thửa đất ở bị thu hồi không được coi là đất ở, hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu phần đất đó có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở trong phạm vi giới hạn của đất ở được UBND địa phương giao đất.

Đối với các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và các doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài, sử dụng đất cho mục tiêu xây dựng dự án nhà ở bị thu hồi bởi Nhà nước, việc bồi thường sẽ tuân theo các quy định sau đây:

• Trong trường hợp dự án bị thu hồi một phần diện tích đất nhưng phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án, bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền đối với phần diện tích đất bị thu hồi.
• Trong trường hợp dự án bị thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc một phần diện tích đất của dự án, nhưng phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án, bồi thường sẽ được thực hiện bằng cách cung cấp đất để thực hiện dự án hoặc bằng tiền.
• Đối với các dự án đã đi vào hoạt động kinh doanh khi bị Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền.

Các hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu nhận đất ở hoặc nhà ở tái định cư, sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền (Nguồn: Lsx)

Theo quy định, giá đất tái định cư được tính như thế nào?

Những nguyên tắc để xác định giá đất tái định cư

• Giá trị đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất được pháp luật công nhận tại thời điểm định giá. 
• Giá trị đất cần được tính dựa trên thời hạn sử dụng đất tối đa được cấp phép.
• Giá trị đất cần dựa trên giá đất thông thường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được giao dịch, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu vực có đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
• Nếu các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, tiềm năng phát triển, và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì giá trị đất cần phải được xác định ở mức giá như nhau.

Phương pháp định giá đất tái định cư

Theo quy định tại Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất tái định cư cụ thể được thực hiện như sau:

Dựa trên nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, trong đó giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, đặc tính đất, và tình trạng thị trường địa ốc tại thời điểm xác định.

• Sử dụng các phương pháp định giá đất được quy định tại Khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 4 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Các phương pháp này bao gồm so sánh giá đất, tiếp cận chi phí, tiếp cận lợi ích, và tiếp cận thu nhập.
• Tổng hợp và phân tích thông tin về các thửa đất và giá đất trên thị trường để đưa ra quyết định về giá đất cụ thể. Quá trình này phải được thực hiện một cách minh bạch và đảm bảo tính công bằng và hợp lý cho người dân.

UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể này. Giá đất cụ thể sẽ được sử dụng như một cơ sở trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 của Điều 114, Khoản 2 của Điều 172 và Khoản 3 của Điều 189 của Luật Đất đai. Ngoài ra, giá đất này cũng là giá khởi điểm trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất và thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Trình tự để định giá đất tái định cư

• Tổ chức có thẩm quyền sẽ xác định mục tiêu cụ thể cho việc định giá đất, từ đó đề xuất các phương pháp và tiêu chí định giá thích hợp.
• Tổ chức có thẩm quyền sẽ tiến hành thu thập, tổng hợp, và phân tích thông tin liên quan đến các thửa đất và giá đất trên thị trường, sau đó áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể.
• Tổ chức có thẩm quyền sẽ lập ra phương án định giá đất cụ thể và đưa cho UBND cấp tỉnh xem xét, thẩm định, và quyết định về giá đất.
• Phương án định giá đất sẽ được cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoặc các cơ quan có thẩm quyền khác thẩm định để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá đất.
• Sau khi được thẩm định, dự thảo phương án định giá đất sẽ được hoàn thiện và trình UBND cấp tỉnh để quyết định chính thức.
• Sau khi hoàn tất phương án và xem xét ý kiến từ các cơ quan có thẩm quyền, UBND cấp tỉnh sẽ đưa ra quyết định về giá đất cụ thể.

UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất tái định cư (Nguồn: Baotainguyenmoitruong)

Người dân được bố trí tái định cư như thế nào?

Theo quy định của Điều 86 Luật Đất đai năm 2013, việc bố trí tái định cư cho những người có đất ở bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở được thực hiện như sau:

• Trước hết, tổ chức chịu trách nhiệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng, như UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện, phải thông báo đối với những người có đất ở bị thu hồi và cần di chuyển chỗ ở về phương án bố trí tái định cư dự kiến.
• Thông báo này phải được niêm yết công khai ít nhất 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã và tại nơi sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, cũng như tại nơi tái định cư, trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
• Thông báo này cung cấp thông tin về địa điểm, quy mô quỹ đất và nhà cửa tái định cư, bản thiết kế, diện tích từng lô đất và căn hộ, giá đất và giá nhà tái định cư dự kiến, cũng như phương án bố trí tái định cư cho những người có đất thu hồi.
• Người có đất thu hồi có thể được bố trí tái định cư tại chỗ nếu có dự án tái định cư tại khu vực thu hồi đất hoặc nếu có điều kiện cho việc bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi được dành cho những người có đất thu hồi để đảm bảo họ được bàn giao mặt bằng một cách nhanh chóng, và đặc biệt, những người này thường là những người đã có đóng góp đáng kể trong cuộc cách mạng.
• Phương án bố trí tái định cư phải được công bố công khai tại các địa điểm như trụ sở UBND cấp xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, và nơi tái định cư.

UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện phải thông báo với những người có đất bị thu hồi và cần di chuyển chỗ ở về khu vực tái định cư (Nguồn: Lsx)

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp bị thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hướng dẫn cụ thể như sau:

• Các hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất thổ cư hoặc nhà ở tái định cư, nhưng số tiền bồi thường về đất thấp hơn giá trị tối thiểu của một suất tái định cư, sẽ được hỗ trợ một khoản tiền chênh lệch giữa giá trị tối thiểu của suất tái định cư và số tiền bồi thường về đất.
• Trong trường hợp các hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở, họ sẽ không chỉ nhận được số tiền bồi thường về đất mà còn được hỗ trợ bằng một khoản tiền đặc biệt để tái định cư.

Bài viết đã cập nhật những quy định mới nhất về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc xác định giá đất tái định cư là một quá trình phức tạp và quan trọng trong quản lý đất đai. Điều này đòi hỏi sự chính xác, minh bạch và công bằng nhằm đảm bảo những người dân bị ảnh hưởng được đền bù một cách hợp lý và đồng thời thúc đẩy sự phát triển đô thị của địa phương.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Điều kiện và thủ tục mua nhà tái định cư gồm những bước nào?

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không? Thủ tục thế nào?