Mới đầu tư bất động sản, bạn cần tìm hiểu những gì?

Nội dung bài viết:

1. Hiểu đúng và đủ về đầu tư bất động sản
2. Phân loại bất động sản
3. 4 điều cần để ý khi quyết định đầu tư bất động sản
4. Những khó khăn ban đầu trong đầu tư bất động sản

Hiểu đúng và đủ về đầu tư bất động sản

Bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai bao gồm nhà đất, công trình, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng được pháp luật quy định. Như vậy, đầu tư bất động sản là dùng nguồn vốn để tham gia phát triển những loại hình bất động sản bằng cách mua đi, bán lại hoặc cho thuê, từ đó bạn sẽ thu được những khoản lợi nhuận cao sau một khoảng thời gian.

Thông tin trên CafeF, ông Lê Quyết Thắng, thành viên Hội đồng Quản trị Keller Williams Việt Nam cho rằng, bất động sản giờ đây là kênh được đa số bộ phận người Việt có nhu cầu và mong muốn đầu tư vào khi có tiền. Đặc biệt trong vòng 30 năm trở lại đây, bất động sản liên tục tăng giá, chưa có dấu hiệu giảm, điều này đã tạo niềm tin lớn trong lòng nhà đầu tư. 

Ông Thắng dẫn số liệu trong vòng 5 năm trở lại đây, cụ thể từ 2016-2021, mức tăng trưởng trung bình của các kênh đầu tư là 18-19% với cổ phiếu, trái phiếu là 9,8%, tiền gửi là 6,2%, vàng là 6,1%, đô la Mỹ là 0,2%. Dẫn đầu là tốc độ tăng trưởng trung bình của bất động sản là 19-20%. Đáng chú ý, đó là kể từ năm 1993 đến nay, giá bất động sản chỉ tăng không giảm. Đó là lý do mà nhà đầu tư tin tưởng vào bất động sản.

Đầu tư bất động sản là kiếm lợi nhuận dựa trên mua, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản. Ảnh: Freepik

Phân loại bất động sản 

Nếu căn cứ vào nhu cầu đầu tư thì bất động sản được chia làm 3 loại như sau:

• Bất động sản đầu tư, xây dựng: Đây là loại bất động sản phổ biến nhất trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, gồm nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ, các loại hình bất động sản hạ tầng hay bất động sản trụ sở làm việc. 
• Bất động sản không có đầu tư, xây dựng: Đây là loại bất động sản cho các hoạt động sản xuất, khai thác.
• Bất động sản đặc biệt: Đây thường là tài sản công, thuộc về một tập thể, tổ chức hay các cấp chính quyền bảo tồn như đình, chùa, nhà thờ, đền, miếu hay các di sản thiên nhiên và văn hóa.

Nếu phân chia theo loại hình, có 8 loại hình đầu tư bất động sản phổ biến ở Việt Nam, bao gồm:

• Căn hộ chung cư: Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs) vào cuối năm 2020, tổng lượng sản phẩm nhà ở được bán trên toàn thị trường đạt 73,933 sản phẩm, trong đó căn hộ chung cư với 46,773 căn là căn hộ chung cư, chiếm đến 63%. Đây là loại hình bất động sản đang chiếm tỉ trọng cao và dần được ưa chuộng nhiều hơn bởi phương thức thanh toán linh hoạt với nhiều chính sách mua nhà trả góp hấp dẫn.  

Căn hộ chung cư là một sự lựa chọn an khá an toàn để đầu tư bất động sản. Ảnh: Freepik

• Đất nền: Với các khu vực có các công trình đang hoàn thiện, đầu tư đất nền mang khả năng lời cao với tính thanh khoản tốt, mặc dù loại hình này được đánh giá là mang không ít rủi ro. 

• Nhà phố: Có tên gọi khác là nhà ống, đây loại nhà có mặt tiền hẹp, chiều dài khiêm tốn. Các nhà ống được xây sát nhau và có 1 hoặc 2 mặt sát với đường giao thông, và kiểu nhà này là phong cách thiết kế vô cùng đặc thù trong ngành thi công xây dựng hiện nay.
• Bất động sản nghỉ dưỡng: Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình kết hợp giữa lưu trú và nghỉ dưỡng. Đây là loại hình đầu tư đang mang tiềm năng lớn đối với các nhà đầu tư sành sỏi. 
• Shophouse và Officetel: Đây là 2 loại hình bất động sản khá mới ở Việt Nam. Shophouse là nhà phố thương mại, thường được kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh. Trong khi đó, officetel là sự kết hợp giữa căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

• Phòng trọ cho thuê: Loại hình này thường không quá tập trung vào tiện ích hay thiết kế nên phù hợp với các nhà đầu tư có vốn vừa và nhỏ, phòng trọ cho thuê.
• Nhà xưởng: Sự phát triển của nền kinh tế kéo theo số lượng lớn các doanh nghiệp đi lên, đồng nghĩa với việc nhu cầu tìm nhà xưởng cho hoạt động kinh doanh cũng cao hơn.

Để tìm hiểu kỹ hơn về các loại bất động sản và đặc trưng của bất động sản, các bạn có thể tham khảo bài viết: Bất động sản là gì và phân loại bất động sản mà nhà đầu tư cần biết.

Các hình thức đầu tư sinh lời trong BĐS

Mục đích và năng lực tài chính là 2 điều bạn nên xác định trước khi muốn đầu tư bất động sản. Sở hữu một tài sản có thể tạo ra thu nhập bằng cách cho thuê hoặc bán lại với giá cao hơn? Hay để đa dạng hóa danh mục đầu tư?

Đầu tư bất động sản có nhiều hình thức, phụ thuộc vào mục đích và khả năng tài chính của mỗi người. Ảnh: Freepik

• Đầu tư bất động sản “lướt sóng”

Tương tự như việc đầu tư cổ phiếu “lướt sóng”, thời hạn của việc đầu tư bất động sản “lướt sóng” thông thường từ khoảng vài tháng đến dưới 1 năm với mức lợi nhuận thu về nhanh, thậm chí có thể lãi cao. Với phương thức đầu tư này, nhà đầu tư cần phải có sự nhạy bén trước mọi biến động của thị trường, đồng thời đảm bảo có kiến thức chuyên môn cao để lựa chọn thời điểm xuống tiền thích hợp.

• Đầu tư bất động sản bằng dòng tiền hay lãi vốn

Đầu tư lãi vốn là hình thức tạo ra lợi nhuận dựa trên sự chênh lệch giữa giá bán so với giá ban đầu. Đầu tư dòng tiền là tạo doanh thu cố định theo chu kỳ hàng tháng, quý hoặc năm bằng cách mua đất rồi xây nhà cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại…

4 điều cần để ý khi quyết định đầu tư một dự án bất động sản

Mỗi quyết định đầu tư đều cần dựa trên các thông tin được phân tích kỹ càng, vậy nên việc tìm ra các đặc điểm quan trọng hoặc khác biệt của bất động sản là một bước không thể thiếu. 4 điều dưới đây là những phần mà nhà đầu tư bất động sản, dù chưa có nhiều kinh nghiệm hay đã có, đều nên cân nhắc khi lựa chọn một dự án để xuống tiền.

Địa điểm dự án

Vị trí của dự án là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất quyết định đến lợi nhuận đầu tư. Với từng loại hình bất động sản thì đặc điểm về vị trí sẽ khác nhau. Ví dụ như bất động sản nghỉ dưỡng thường đề cao các vị trí ven biển hoặc khu vực có quang cảnh thiên nhiên đẹp.  Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), có đến 90% các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng ở vùng ven biển, hải đảo, như các địa phương có thế mạnh vượt trội về du lịch như: Phú Quốc, Quảng Nam, Khánh Hoà, Quảng Ninh,...

Masteri Waterfront là một dự án có vị trí kim cương ở phía Đông Hà Nội, kết nối với các tuyến giao thông thuận tiện. Ảnh: OneHousing

Đối với loại hình chung cư thì vị trí trung tâm, hoặc gần các tuyến giao thông như sân bay, cảng biển, đường cao tốc …lại được ưu tiên hơn để thuận tiện cho việc di chuyển. Một ví dụ điển hình cho dự án chung cư có vị trí kim cương đó là dự án Masteri Waterfront. Dự án nằm trong quần thể Đại đô thị Ocean Park quy mô hơn 400ha, tận hưởng lợi thế về giao thông khi tọa lạc ngay nút giao vàng Gia Lâm với 4 tuyến đường huyết mạch, ngay gần cao tốc Hà Nội-Hải Phòng.

Điểm khác biệt của dự án

Khi mới đầu tư bất động sản, có thể bạn sẽ bị choáng ngợp bởi hàng trăm nghìn loại sản phẩm khác nhau. Lý do gì để bạn “xuống tiền” ở một dự án này? Tình trạng khan hiếm, vị trí đẹp, hỗ trợ tài chính tốt, quỹ căn đẹp, hay thời điểm đó có giá tốt? Điều này còn phụ thuộc vào đặc trưng của loại hình bất động sản mà bạn đầu tư.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án nổi tiếng thường tạo chất riêng bằng phong cách và chủ đề thiết kế, thu hút các nhà đầu tư với đầy đủ các dịch vụ tiện ích công cộng, dịch vụ và khu vui chơi giải trí. Trong khi đó, đối với bất động sản căn hộ, nhà đầu tư thường quan tâm tới cơ sở hạ tầng giao thông xung quanh dự án và tiện ích đáp ứng nhu cầu y tế - giáo dục - vui chơi cho cư dân. 

Dự án Masteri Waterfront thu hút các nhà đầu tư bất động sản bởi cảm hứng sống đậm chất nghệ thuật với thiết kế dựa trên các tác phẩm của danh họa Van Gogh. Ảnh: Masteri Waterfront

Đơn vị quản lý và phát triển dự án

Sự uy tín của đơn vị quản lý là một yếu tố nên cân nhắc đối với các nhà đầu tư mới bắt đầu hành trình. Một dự án được quản lý bài bản và chuyên nghiệp, cùng với dịch vụ chất lượng cao sẽ đảm bảo lượng khách mua ổn định hơn là một dự án với nhà quản lý mới. Một số cái tên nổi bật trong lĩnh vực phát triển dự án là Vingroup, FLC Group, Masterise Homes.

Tìm hiểu và nắm vững các thông tin pháp lý

Đối với từng loại hình bất động sản thì tính pháp lý về quyền sở hữu sẽ khác nhau. Ví dụ như, với mô hình căn hộ – văn phòng phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại, thời hạn sử dụng tối đa không quá 50 năm, căn cứ vào thời hạn giao đất và cho thuê đất cho chủ đầu tư. Với chung cư, thời hạn sử dụng căn hộ thường ghi là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư.

Ngoài ra, bạn cần hiểu về một số loại giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công văn giao đất của UBND thành phố/tỉnh sở tại, Giấy phép đầu tư dự án, Giấy phép xây dựng; Thẩm định thiết kế cơ sở, chiều cao, mật độ, Quyết định cho phép triển khai dự án của UBND thành phố/tỉnh…

Những khó khăn ban đầu trong đầu tư bất động sản

Đối với những người mới bắt đầu đầu tư bất động sản, luôn có những thử thách về thông tin lĩnh vực cũng như khả năng tài chính tồn tại. 

Khó khăn 1: Trở ngại khi tìm hiểu về thị trường

Thị trường bất động sản vô cùng rộng lớn và luôn xuất hiện các xu hướng mới, và để hiểu rõ về thị trường này trong thời gian ngắn là không hề đơn giản. Bạn có thể tham gia các khóa học về bất động sản, ở các trung tâm đào tạo hoặc tự học trên mạng. Bạn cũng có thể thường xuyên đọc báo cáo thị trường, điểm tin báo chí, nghe thời sự để nắm bắt các thông tin cập nhật nhất của các dự án mới hay khu vực tiềm năng.

Nếu bạn vẫn đang băn khoăn rằng với một lượng thông tin khổng lồ như vậy, làm cách nào để phân tích thị trường hiệu quả thì Công cụ Phân tích thị trường của OneHousing có thể giúp bạn trong quá trình này. Đây là công cụ xây dựng dựa trên mô hình kết hợp dữ liệu giao dịch nhà ở với các nguồn dữ liệu và thông tin chính thống từ Tổng cục Thống kê, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch & Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tư; các tổ chức chuyên môn quốc tế như World Bank, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB); các báo cáo riêng về lĩnh vực bất động sản từ các đơn vị quốc tế uy tín như CBRE, Savills và JLL. 

Biểu đồ lịch sử biến động giá khu chung cư Times City được hiển thị trên Công cụ Phân tích thị trường của OneHousing. Ảnh: OneHousing.

Các tính năng cơ bản của Công cụ Phân tích thị trường:    

• Xem các thông tin tổng quan về dự án, tiện ích, đánh giá chuyên gia
• Xem thông tin về CSBH của dự án mục tiêu và so sánh với các dự án khác trong cùng khu vực
• Xem thông tin về vị trí, giá bán của các dự án so sánh quanh khu vực
• Bảng giá theo loại căn hộ
• Lịch sử biến động giá
• Thông tin Nhân khẩu học và Hạ tầng giao thông của khu vực.

Khó khăn 2: Tìm đúng tài sản phù hợp hoặc định giá đúng tài sản mình đang có

Không phải lúc nào giá trị thực của một căn hộ, dự án cũng được công khai rộng rãi. Hơn nữa, một dự án bất động sản có thể tăng giá rất cao sau khi chào bán chính thức, nhưng cũng có thể không đạt được đến giá trị đã công bố. Để có thể tạo ra lợi nhuận trong việc đầu tư bất động sản, người đầu tư cần biết được liệu tài sản đó có đáng với con số mà mình bỏ ra hay không.

Việc định giá một tài sản không phải là một việc dễ dàng với các nhà đầu tư trẻ hoặc chưa có quá nhiều kinh nghiệm bởi nó phụ thuộc vào nhiều tiêu chí. Mỗi người tham gia vào giao dịch bất động sản có quyền được biết thông tin giá trị tài sản một cách khách quan, và Công cụ Định giá của OneHousing giải quyết nhu cầu “khát” thông tin của nhà đầu tư: Vì sao có bất động sản A có giá trị như vậy? Đâu là những yếu tố tác động vào giá bất động sản? Tiềm năng tăng giá của dự án thế nào? 

Công cụ Định giá của OneHousing có thể cho nhà đầu tư bất động sản biết những thông tin về giá trị, cũng như hệ sinh thái xung quanh dự án phù hợp ra sao. Ảnh: OneHousing

Khó khăn 3: Nguồn vốn để đầu tư

Bất động sản là một loại hình đầu tư đòi hỏi nguồn tài chính khá cao so với các phương thức đầu tư khác. Vì vậy, khi bạn muốn đầu tư vào bất động sản, bạn nên bắt đầu với việc xác định tài chính hiện có của mình, cũng như xác định hướng đi là đầu tư dòng tiền hay lãi vốn.

Việc lập kế hoạch tài chính, cũng như xây dựng ngân sách dự phòng để phòng tránh các rủi ro có thể gặp phải là những điều nhà đầu tư không thể không làm để giảm thiểu các hao hụt về tài chính nhất có thể.

Trên đây là những thông tin OneHousing hy vọng các nhà đầu tư bất động sản mới có thể biết rõ trước khi bước chân vào thị trường. Nếu cần tư vấn thêm về kế hoạch sở hữu bất động sản, bạn có thể liên hệ với đội ngũ chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agent theo các hình thức dưới đây:

• Trang Chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agent
• Hotline 1800 646 466 (miễn phí)
• Email: [email protected]