Mách bạn 5 cách định giá bất động sản theo lời khuyên từ chuyên gia

Định giá nhà đất không phải là việc dễ dàng bởi thị trường bất động sản luôn trải qua những biến động khó lường. Tuy nhiên, đây là một yếu tố quan trọng các nhà đầu tư cần xem xét trước khi tiến hành giao dịch mua bán bất động sản. Việc thẩm định giá nhà đất gần giá thị trường sẽ mang lại lợi ích cho cả người bán và người mua. Vì vậy, hãy khám phá 5 cách định giá bất động sản từ chuyên gia mà OneHousing giới thiệu cho bạn ở bài viết này. 

Định giá bất động sản là gì?

Theo lý thuyết, giá của một tài sản được định nghĩa là giá trị thực của bất động sản tại thời điểm hiện tại và lợi ích tương lai từ việc sở hữu tài sản đó. 

Định giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố (Nguồn: Rever Agent Success)

Khác với nhiều hàng hóa tiêu dùng sử dụng trong thời gian ngắn, lợi ích từ bất động sản thường được nhận thấy trong thời gian dài. Do đó, để ước tính giá trị của một tài sản, cần xem xét xu hướng kinh tế - xã hội, cũng như các quy định, biện pháp kiểm soát của chính phủ và điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố giá trị sau đây:

• Nhu cầu: sự mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu, được hỗ trợ bằng các phương tiện tài chính để đáp ứng nhu cầu đó.
• Tiện ích: khả năng đáp ứng các mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu trong tương lai.
• Sự khan hiếm: nguồn cung có hạn của các đặc tính cạnh tranh.
• Khả năng chuyển nhượng: sự dễ dàng trong việc chuyển quyền sở hữu.

Có thể hiểu định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản.

Lần đầu mua nhà: Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay

Các cách định giá bất động sản từ chuyên gia

Định giá bất động sản dựa vào quá trình thu thập dữ liệu theo các phương pháp xác định. Dữ liệu này bao gồm thông tin cụ thể về tài sản đó và dữ liệu tổng quan liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố, khu vực lân cận nơi đặt tài sản đó. Những thông tin này được thu thập và phân tích để đưa ra một giá trị xác định. Có tổng cộng 5 phương pháp định giá bất động sản, cụ thể như sau.

Định giá dựa vào bảng nhà đất từ thị trường

Mỗi địa phương sẽ có một bảng giá nhà đất riêng, được sử dụng như một căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất cho cá nhân và hộ gia đình, dựa trên diện tích nằm trong hạn mức. Khi đã xác định được vị trí của bất động sản muốn mua, bạn có thể tham khảo bảng giá nhà đất mới nhất do tỉnh/thành phố ban hành. Thông thường, giá nhà đất được quy định trong bảng giá này thường thấp hơn thị trường khoảng từ 30 đến 50%.

Định giá bất động sản thông qua bảng nhà đất là một phương pháp nhanh chóng (Nguồn: ATP Land)

Định giá dựa vào vị trí nhà đất

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng để định giá bất động sản. Tại các vị trí khác nhau, giá trị của nhà đất sẽ không giống nhau. Những khu vực nội thành thường có giá cao hơn so với vùng ngoại thành. Đồng thời, trong nội thành, các khu vực trung tâm với giao thông thuận lợi sẽ thường có giá cao hơn so với những khu vực trong hẻm.

Đất ở thành phố thường sẽ có giá đắt hơn so với ngoại thành (Nguồn: Toàn Cảnh Bất Động Sản)

Để định giá bất động sản, bạn nên dành thời gian khảo sát thực tế các ngôi nhà đang được bán trong cùng khu vực và phân khúc tương tự. Một công cụ tham khảo phổ biến mà nhiều người lựa chọn là sử dụng các trang web, trang rao vặt uy tín để so sánh giá nhà đất. Qua đó, bạn có thể thu thập thêm thông tin và hiểu rõ hơn về sản phẩm, các đặc điểm tương tự về vị trí, tiện ích, môi trường sống hay cộng đồng dân cư.

Định giá dựa vào tình trạng bất động sản

Mỗi sản phẩm bất động sản có những ưu điểm và hạn chế riêng và điều này đồng thời ảnh hưởng đến mức giá của chúng. Vì vậy, phân loại bất động sản là việc cần thiết để định giá một cách chính xác. Ví dụ, nhà cấp 4, căn hộ chung cư, hay biệt thự sẽ có mức giá khác nhau.

Ngoài ra, bạn cũng cần xem xét tuổi thọ của bất động sản để có thể ước tính giá trị khấu hao. Nếu một căn nhà đã xây dựng từ lâu và đang xuống cấp nghiêm trọng, so sánh với một ngôi nhà mới, hiện đại trong cùng khu vực sẽ không phù hợp. Ngược lại, nếu một căn nhà có nhiều ưu điểm vượt trội, thì giá trị của nó sẽ cao hơn.

Để tính toán tuổi thọ của bất động sản, bạn cần hiểu rõ về ngôi nhà dựa trên thời điểm xây dựng hoặc cải tạo (nếu có). Mức độ khấu hao có thể dao động từ 10% đến 30% giá trị tài sản, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Định giá thông qua ngân hàng

Để xem xét hồ sơ vay tiền mua bất động sản của khách hàng, ngân hàng sẽ thực hiện quy trình rất chi tiết và khắt khe. Do đó, ngân hàng là một nguồn thông tin quan trọng để định giá nhà đất một cách tương đối chính xác. Thông thường, định giá theo phương thức này thường mang tính an toàn, vì vậy giá trị thực tế của bất động sản thường cao hơn khoảng 10-20%. Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này là tốn khá nhiều thời gian.

Định giá nhà đất thông qua ngân hàng khá chính xác (Nguồn: Tập đoàn Trần Anh Group)

Định giá qua môi giới hiểu rõ về thị trường khu vực

Những môi giới có kinh nghiệm lâu năm và hiểu rõ về thị trường bất động sản trong khu vực sẽ có nhiều thông tin về giá của các tài sản đang được bán. Do đó, thông qua họ, bạn có thể nhanh chóng nhận được thẩm định giá gần đúng, phù hợp với thị trường.

Khi bạn cần thẩm định giá bất động sản, bạn có thể liên hệ và nhờ sự hỗ trợ từ các chuyên viên môi giới đáng tin cậy trong khu vực. Họ sẽ cung cấp những lời khuyên hữu ích về giá trị và tổng quan về môi trường sống.

Định giá bất động sản là một quá trình quan trọng trong việc mua bán và đầu tư. Bằng cách sử dụng các phương pháp định giá mà OneHousing chia sẻ, bạn có thể tự tin hơn trong việc xác định giá trị của các sản phẩm bất động sản và đưa ra quyết định đầu tư thông minh.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Vì sao có sự khác biệt khi định giá căn hộ theo tầng?

Lần đầu mua nhà: Các phương pháp định giá căn hộ chung cư hiện nay