Lần đầu mua nhà: Các phương pháp định giá căn hộ chung cư hiện nay

Nhiều khách hàng hiện nay khi tìm mua các sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp chưa biết được chính xác cách định giá giá trị của căn hộ mình định mua. Việc này có thể khiến khách hàng và nhà đầu tư thiệt hại khi mua phải những căn hộ có giá trị cao hơn giá trị thực tế. Vậy đâu là phương pháp định giá căn hộ chung cư đúng nhất hiện nay? Cùng OneHousing tìm hiểu qua bài viết dưới đây để có câu trả lời.

Tầm quan trọng của việc định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản, hay cụ thể hơn là thẩm định giá căn hộ có ý nghĩa vô cùng quan trọng và là công việc không thể thiếu của bất cứ nhà đầu tư, khách hàng hay bất cứ chủ thể nào khác. Thẩm định giá có mục đích quan trọng nhất là giúp xác định đúng giá trị của tài sản (cụ thể là căn hộ) cần giao dịch. 

Thẩm định giá căn hộ có một số vai trò quan trọng có thể kể đến như:

• Giúp người mua, người bán căn hộ biết được chính xác giá trị căn hộ từ đó tránh mua, bán căn hộ với giá cao hay thấp hơn quá nhiều so với giá trị thật của căn hộ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các đối tượng giao dịch.
• Thẩm định giá căn hộ giúp xác định giá thuê căn hộ hợp lý, xây dựng các điều khoản cụ thể trong hợp đồng thuê.
• Thẩm định giá căn hộ là công cụ giúp các tổ chức tài chính và ngân hàng ra quyết định cho vay hợp lý.
• Thẩm định giá căn hộ là công cụ để nhà đầu tư so sánh được bức tranh tài chính khi ra quyết định đầu tư vào các loại hình bất động sản.

Lần đầu mua nhà: Các phương pháp định giá căn hộ chung cư hiện nay

Các phương pháp định giá căn hộ chung cư phổ biến

Phương pháp tiếp cận từ thị trường

Phương pháp tiếp cận từ thị trường là việc thẩm định giá thông qua cách so sánh tài sản cần định giá của bạn với những tài sản so sánh giống hoặc tương tự với tài sản thẩm định và các thông tin có trên thị trường về tài sản đó.

Các phổ biến nhất thường được sử dụng đối với phương pháp tiếp cận từ thị trường là phương pháp so sánh. Cách định giá theo phương pháp tiếp cận từ thị trường cụ thể là phương pháp so sánh được xác định để định giá theo cơ sở giá trị thị tường và giá trị phi thị trường được quy định cụ thể trong bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam (gồm 13 tiêu chuẩn).

Phương pháp so sánh áp dụng đối với hầu hết các loại bất động sản phổ biến được giao dịch trên thị trường, trong đó có căn hộ chung cư. Thẩm định viên sẽ dựa vào các yếu tố so sánh (là những yếu tố khác nhau giữa tài sản cần thẩm định và những tài sản so sánh) để điều chỉnh tăng, giảm mức giá của các tài sản so sánh. Sau cùng, người ta tính trung bình theo tỷ lệ các mức giá của tài sản so sánh để đưa ra mức giá chỉ dẫn áp dụng cho tài sản thẩm định.

Phương pháp tiếp cận từ chi phí

Phương pháp tiếp cận từ chi phí là phương pháp thẩm định dựa trên chi phí để tạo ra tài sản có chức năng, công dụng giống như tài sản so sánh sau đó trừ đi tỷ lệ hao mòn hợp lý để cho ra mức giá của tài sản thẩm định. Có 2 phương pháp chi phí phổ biến được dùng để thẩm định giá là chi phí tái tạo và chi phí thay thế. 

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập 

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập nói dễ hiểu chính là định giá tài sản thẩm định thông qua việc quy đổi dòng thu nhập mà tài sản đó tạo ra trong tương lai về hiện tại. Có 2 phương pháp tiếp cận theo hướng này:

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp xác định giá trị tài sản thẩm định thông qua việc quy đổi dòng thu nhập trong tương lai bằng một tỷ suất thích hợp gọi là tỷ suất vốn hóa. Phương pháp này chỉ áp dụng với những loại tài sản mang lại thu nhập đều và ổn định hằng năm không có sự biến đổi. 
• Phương pháp chiết khấu: Nếu như phương pháp vốn hóa chỉ có thể xác định giá trị của tài sản có dòng thu nhập đều, không tăng cũng không giảm thì phương pháp chiết khấu có thể tính được giá trị của tài sản có thu nhập không ổn định (tăng, giảm) qua từng năm. Để làm được như vậy, người ta cũng sử dụng một tỷ suất phù hợp gọi là tỷ suất chiết khấu để tính giá trị hiện tại của bất động sản.

Phương pháp chiết trừ

Về bản chất, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được giới thiệu ở phần dưới là sự kết hợp của cả 3 cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập. Phương pháp chiết trừ được sử dụng để định giá giá trị của quyền sử dụng đất của một tài sản có cả đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở). 

Để làm được như vậy, người ta sẽ dựa vào phương pháp so sánh để tính giá trị của toàn bộ tài sản (gồm đất và tài sản trên đất). Sau đó sử dụng phương pháp chi phí để tính giá trị của phần công trình trên đất. Sau đó lấy 2 giá trị này trừ nhau sẽ ra được giá trị của quyền sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư sử dụng để định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên việc lấy giá trị ước tính để phát triển bất động sản đó (gọi là doanh thu phát triển) trừ đi chi phí phát sinh dự kiến (gọi là chi phí phát triển) để ra được giá trị của tài sản cần thẩm định.

Các phương pháp định giá bất động sản. (Nguồn: Nhanh)

Các phương pháp định giá bất động sản trên là những phương pháp chính quy, bày bản và được các thẩm định viên, những người có kiến thức chuyên môn áp dụng để định giá chính xác giá trị của tài sản. 

Đối với một khách hàng hoặc nhà đầu tư cá nhân việc định giá theo những phương pháp trên cực kỳ khó khăn. Vì thế, bạn hoàn toàn có thể nhờ sự trợ giúp từ những đơn vị có chức năng và chuyên thực hiện công việc này. Đó có thể là những nhà môi giới chuyên nghiệp hoặc thậm chí là ngân hàng vì họ có một đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp.

Hiện nay, cùng với sự phát triển của công nghệ và dữ liệu, rất nhiều đơn vị đã cho ra mắt những công cụ giúp định giá căn hộ một cách nhanh chóng và chính xác. Nổi bật nhất chính là công cụ định giá căn hộ của OneHosuing với những ưu điểm vượt trội được nhiều chuyên gia và khách hàng tin tưởng sử dụng.

Định giá căn hộ bằng công cụ của OneHousing - Giải pháp nhanh chóng, chính xác vô cùng tiện lợi

Với nhu cầu thẩm định giá căn hộ ngày càng tăng của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư, OneHousing đã cho ra mắt công cụ giúp định giá căn hộ chung cư một cách nhanh chóng, chính xác và chuyên nghiệp. Giờ đây, khách hàng không cần phải có quá nhiều kiến thức về thị trường mà vẫn có thể biết được chính xác thông tin giá trị căn hộ của mình chỉ với một số thao tác cực kỳ đơn giản. 

Công cụ định giá căn hộ của OneHousing - Giải pháp tối ưu, chính xác và nhanh chóng

Ưu điểm của công cụ định giá OneHousing 

Công cụ định giá của OneHousing là một trong những công cụ vô cùng tối ưu với những đặc điểm vô cùng nổi bật với dữ liệu được thu thập rộng rãi và cập nhật liên tục giúp giá trị hiển thị luôn chính xác nhất. Dưới đây là một số ưu điểm có thể kể đến của công cụ này.

• Độ chính xác cao: OneHousing sở hữu đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, tổng hợp và phân tích hàng triệu dữ liệu bất động sản kết hợp với thuật toán độc quyền từ đó cho ra kết quả chính xác nhất.
• Thời gian nhanh chóng: Chỉ với vài thao tác chọn đơn giản, không mất nhiều thời gian là bạn có thể tìm thấy được mức giá của sản phẩm căn hộ mà mình hướng tới.
• Sử dụng miễn phí dễ dàng: Chỉ cần đăng ký thông tin, khách hàng sẽ nhận được báo giá cụ thể về dự án và nhận được nhiều thông tin về dự án để bạn có thể tham khảo
• Uy tín, độ tin cậy cao: Kết quả tư vấn và phiếu tư vấn giá của công cụ OneHousing được ngân hàng Techcombank chấp nhận và sử dụng.

Vừa rồi, OneHousing đã có cung cấp cho bạn những thông tin xoay quanh các phương pháp định giá căn hộ chung cư chính xác thường được sử dụng nhất hiện nay. Hy vọng bạn sẽ có được những thông tin thật hữu ích qua bài viết.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm 

Cách định giá nhà online miễn phí, đơn giản cho người mua lần đầu

Giải đáp thắc mắc: Chuẩn bị mua nhà chung cư cần giấy tờ gì?