Lý do khiến giá nhà không thể giảm sâu trong đầu năm 2024

Để đưa thị trường bất động sản thoát cảnh đóng băng, nhiều nhà tài chính đầu tư kêu gọi phải giảm giá để kích thích sức mua. Tuy nhiên, nhìn chung cho đến giữa năm 2024, giá bán sẽ khó có thể giảm sâu vì nhiều lý do. 

Giá nhà không giảm dù thị trường đóng băng

Có nhu cầu mua nhà trong giai đoạn đầu năm, song anh Nguyễn Việt Tuấn (35 tuổi, TP.HCM) vẫn không thể chốt được nhà bởi những căn hộ đang mở bán hiện nay đều có giá trên trời.

Nhiều ngày tìm hiểu đủ các dự án đang phát triển lẫn đã cất nóc, anh Tuấn đều lắc đầu bởi phần lớn giá bán đều trên 50 - 60 triệu/m2, không ít dự án dù mới nhận cọc cũng trên 100 triệu/m².

Rất nhiều người mua nhà gặp cảnh như anh Tuấn khi giá nhà đã tăng nhanh trong thời gian qua. Từ trong giai đoạn cuối 2022 và suốt cả năm 2023 khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều người cho rằng giá nhà đất giảm mạnh nhưng những người có thu nhập trung bình vẫn không có cơ hội sở hữu nhà đất.

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023 của DKRA, dù nguồn cung và giao dịch ở tất cả các phân khúc đều giảm mạnh so với các năm trước thì mức giá ở nhiều phân khúc hầu như vẫn được giữ nguyên.

Cụ thể, ở thị trường đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm từ 10 - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm khoảng 13 - 17% so với đầu năm 2023. Tuy nhiên mức giảm này chỉ diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, và tại một số dự án quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán sơ cấp không có biến động nhiều so với đầu năm 2023. Tuy nhiên các chủ đầu tư cũng đã đẩy mạnh nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, lãi vay, ân hạn gốc,... nhằm kích cầu thị trường.

Đối với các phân khúc còn lại như nhà phố, biệt thự, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel... ghi nhận mức giá giữ nguyên hoặc chỉ giảm 8 - 10%, nhưng đây là các phân khúc và giá quá cao hoặc dành cho mục đích đầu tư nghỉ dưỡng, không phù hợp với người có nhu cầu ở thực.

Ngay cả đối với những phân khúc cho người cần có chỗ ở (căn hộ, đất nền vùng ven) thì mức giá cũng rất cao và hầu như không có dự án nhà ở giá trung bình thấp ra thị trường nữa.

(Nguồn tin: Tuổi trẻ, tháng 2/2024)

Giá nhà không giảm trong suốt thời gian qua (Nguồn: Houze Blog)

Lý do khiến giá nhà không thể giảm sâu trong đầu năm 2024

Giá đất, giá xây dựng đều tăng

Giá đất ngày càng tăng cao khiến giá nhà khó có thể giảm. Trong những năm gần đây, giá đất đã tăng 15 - 30%, từ đó đẩy giá nhà đội lên 2 - 8%.

Không chỉ giá đất mà các nguyên vật liệu xây dựng như thép, sắt, cát...cũng đồng loạt tăng mạnh. Đơn cử như giá sắt, thép tăng khoảng 15 - 20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm đến 65 - 70% giá trị dự toán xây dựng công trình.

Ảnh hưởng đến sức mua trên toàn thị trường

Đối với đa số người dân, căn nhà thường chiếm tỷ trọng chính trong tổng tài sản. Vì vậy, giá nhà dù như thế nào cũng đều ảnh hưởng đến hành vi kinh tế của mọi người.

Khi giá nhà tăng, tức tổng tài sản tăng, người tiêu dùng cảm thấy tự tin hơn khi tài sản của họ có giá trị hơn. Sự tự tin này góp phần khuyến khích họ tăng chi tiêu và ít tiết kiệm hơn trong thời gian giá trị căn nhà tăng.

Theo đánh giá của các nhà nghiên cứu, tổng giá trị bất động sản chiếm trên 30% tổng tài sản quốc gia, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm từ 30% - 40% tổng hoạt động của nền kinh tế và giá trị bất động sản thường chiếm tỷ trọng chính trong tổng tài sản các cá nhân, hộ gia đình.

Trong một nền kinh tế phụ thuộc phần lớn vào việc chi tiêu của người tiêu dùng, sự gia tăng này có thể tác động tích cực đến nền kinh tế quốc gia. Ngược lại, nếu giá nhà giảm, tài sản người tiêu dùng giảm, khả năng chi tiêu của họ vào nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng. Sức mua giảm sẽ gián tiếp gây bất lợi cho sự phát triển của kinh tế và sự ổn định xã hội.

Giá nhà giảm có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường (Nguồn: Báo Người lao động)

Ảnh hướng đến “sức khỏe” hệ thống ngân hàng

Tại thị trường tài chính đầu tư Việt Nam, vì các sản phẩm tài chính hạn chế và giám sát chưa hoàn hảo, nên các tổ chức tài chính và nhà đầu tư thường sử dụng bất động sản - loại tài sản có tính ổn định nhất - làm tài sản thế chấp cho khoản vay hoặc đầu tư.

Theo rà soát của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, khoảng 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản. Việc giảm giá nhà sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của những công ty bất động sản ở ngân hàng.

Bên cạnh đó, giá nhà giảm sâu sẽ khiến rủi ro cho vay bất động sản tăng lên. Khả năng trả nợ của người vay bị suy yếu, dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng lên, thậm chí gây ra tình trạng vỡ nợ và mất giá hàng loạt tài sản. Điều này có thể đe dọa đến sự lành mạnh của hoạt động ngân hàng, ảnh hưởng đến nguồn cung tín dụng và ổn định tài chính đầu tư.

Liên đới tới nhiều ngành khác

Bất động sản là một ngành tổng hợp, bao gồm nhiều lĩnh vực, đã hình thành chuỗi công nghiệp khổng lồ với những ngành thượng nguồn và hạ nguồn như xây dựng, nội thất, vật liệu xây dựng, thiết bị gia dụng, quản lý tài sản,...

Giá nhà giảm có thể làm giảm nhu cầu đối với toàn ngành bất động sản, tác động đến các ngành liên quan và dẫn đến việc một lượng lớn công ty đóng cửa cũng như người lao động mất việc.

Quy luật cung - cầu

Quá trình đô thị hóa nhanh là nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà đất tăng. Khi quá trình đô thị hóa tăng tốc, sẽ ngày càng có nhiều người chuyển đến thành phố, từ đó nhu cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng. Tuy nhiên, nguồn lực đất đô thị có hạn và cầu vượt quá cung, từ đó đẩy giá nhà lên cao.

Mật độ dân số Việt Nam cao gấp ba lần so với mật độ dân số Trung Quốc và cao gấp nhiều lần so với các quốc gia khác trên thế giới. Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ dân số thành thị Việt Nam đạt 37.3%, thấp hơn mức trung bình của thế giới (55.7%) và của các nước phát triển (hơn 80%).

Điều này có nghĩa, Việt Nam vẫn còn một lượng lớn người nông thôn cần chuyển đến các thành phố để tận hưởng những cơ hội phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa do đô thị hóa mang lại.

Quá trình đô thị hóa đã đẩy giá nhà đất tăng cao (Nguồn: Báo Kinh tế đô thị)

Tổng kết lại, giá nhà nhà giảm sâu không chỉ ảnh hưởng đến ngành bất động sản mà còn có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, tài chính đầu tư, xã hội. Những động thái gỡ khó của Chính phủ với thị trường thời gian gần đây đã tạo hy vọng cho doanh nghiệp. Thị trường cũng đã ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan khi các chủ đầu tư mở bán, cải thiện vấn đề nguồn cung.

Xem thêm:

2024: Thời điểm nhà đầu tư bất động sản xuống tiền?

Dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản bao nhiêu % là hợp lý?