Dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản bao nhiêu % là hợp lý?

Ngày nay, khái niệm đòn bẩy tài chính đã trở thành một thuật ngữ phổ biến, xuất hiện rộng rãi trong nhiều lĩnh vực của sản xuất và kinh doanh. Việc áp dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý có thể tạo ra ưu thế kinh doanh và mang lại lợi nhuận đáng kể. Trong phạm vi bài viết này, OneHousing sẽ giới thiệu tổng quan về đòn bẩy tài chính, đồng thời đưa ra một số lưu ý nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng chiến lược này trong lĩnh vực tài chính đầu tư bất động sản hiện nay.

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là gì?

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là một chiến lược tài chính mà nhà đầu tư sử dụng để tăng khả năng mua sắm mà không cần phải chi trả toàn bộ bằng vốn tự có. Điều này được thực hiện bằng cách sử dụng vốn vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác để chi trả một phần nhỏ của giá trị tài sản, trong khi phần còn lại được thanh toán bằng vốn của chính nhà đầu tư.

Thực tế hiện nay chứng minh rằng, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính một cách thành công trong quá trình đầu tư. Yếu tố quyết định của phương pháp này chủ yếu là khả năng tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và sự lựa chọn đúng đắn về khoản vay.

Chẳng hạn, anh Bình là một khách hàng đầu tư mua một căn hộ chung cư đang sắp hoàn thiện ở quận 9 với giá ưu đãi là 1,8 tỷ đồng và chỉ cần thanh toán trước 20% (tương đương 360 triệu đồng). Nhờ vào chính sách vay mượn ưu đãi từ ngân hàng hỗ trợ dự án, anh Bình dễ dàng tiến hành vay trả góp mức tiền này. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán dần dần sau khi căn hộ được bàn giao. Trong giai đoạn hoàn thiện căn hộ, anh Bình quyết định bán lại với giá 2,5 tỷ đồng (giá căn nhà khi đã hoàn thiện). Sau khi bán nhà, anh Bình thu về khoảng 700 triệu đồng, trừ đi số tiền vay 400 triệu đồng và các chi phí khác, anh Bình thu được khoản lợi nhuận 200 - 250 triệu đồng một cách dễ dàng.

(Nguồn Angia, cập nhật 02/2024)

Đòn bẩy tài chính mang lại lợi ích cho nhà đầu tư bất động sản (Nguồn ảnh: Báo Tiền Phong)

Mặt khác, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đi kèm với rủi ro, đặc biệt là khi giá trị tài sản giảm giá, nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực lớn từ việc trả nợ. Do đó, việc quản lý rủi ro cẩn thận và lựa chọn đòn bẩy tài chính một cách có hiểu biết là quan trọng khi tham gia đầu tư bất động sản.

Dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản bao nhiêu % là hợp lý?

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc tận dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược quan trọng của những nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Đòn bẩy tài chính được tạo ra thông qua việc sử dụng vốn vay như một nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép người đầu tư mua được một tài sản có giá trị lớn hơn, từ đó tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra toàn bộ 100% giá trị của tài sản.

Khi sử dụng đòn bẩy tài chính, người đầu tư nên chuẩn bị vốn tự có từ 10 - 30% so với tổng giá trị của bất động sản. Theo ước tính gần đây, đã có sự gia tăng đáng kể trong số người đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Trong số những tiêu chí quan trọng khi áp dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, các chuyên gia thường chú trọng vào yếu tố uy tín của chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư và nhà thầu không đảm bảo uy tín, và tiến độ xây dựng bị "treo", nhà đầu tư có nguy cơ mất vốn mà vẫn phải chi trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng.

Thông thường, các chủ đầu tư sẽ hợp tác với 2 - 3 ngân hàng để hỗ trợ lãi suất cho những người mua. Trong trường hợp này, nhà đầu tư cần quan tâm đến các ngân hàng có lãi suất ổn định, đồng đề xuất cho vay thời hạn tối đa, nhằm giảm áp lực về dòng tiền.

Các chuyên gia này cũng nói thêm rằng, tình hình đại dịch cũng tạo cơ hội cho những người muốn mua bất động sản. Đây là bối cảnh thuận lợi cho người mua, nơi mà họ có thể thương lượng với người bán. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu giảm giá, và linh động về chế độ thanh toán, tạo ra nhiều cơ hội cho khách hàng.

(Nguồn báo Dân Trí, cập nhật 02/2024)

Nhà đầu tư nên chuẩn bị vốn tự có từ 10 - 30% so với tổng giá trị của bất động sản (Nguồn ảnh: Shutterstock)

Lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản

Thận trọng khi đánh giá về thị trường bất động sản

Mỗi nhà đầu tư và doanh nghiệp cần thực hiện một đánh giá tỉ mỉ và khách quan về những biến động trong thị trường, bao gồm tình trạng cung - cầu, chính sách phát triển, quản lý nhà nước, và khung pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản. 

Đánh giá có thể dựa trên năng lực và kinh nghiệm của bản thân, hoặc sử dụng các báo cáo thị trường từ cơ quan chức năng của nhà nước, cũng như thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản đáng tin cậy. Việc thường xuyên đánh giá thị trường là cần thiết để nắm bắt kịp thời những biến động và thay đổi, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu đựng những tác động không lường trước.

Tập trung vào dòng tiền

Dòng tiền là biểu hiện của lượng tiền ròng đi vào và đi ra khỏi doanh nghiệp hoặc tài khoản của nhà đầu tư. Thiếu hụt tiền mặt có thể tạo ra các khó khăn cho các hoạt động đầu tư và làm trở ngại cho sự tăng trưởng lợi nhuận. Để quản lý hiệu quả dòng tiền, các doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể thực hiện một số biện pháp như số hóa quy trình kế toán, theo dõi chu kỳ tiền mặt, đánh giá các khoản đầu tư tiềm năng và đo lường tình trạng thanh khoản.

Xem xét vốn tự có và lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp

Để sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản, mỗi doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thực hiện đánh giá chính xác về nguồn lực tài chính hiện tại, đặc biệt là nguồn vốn tự có. Đây là quá trình đánh giá khả năng cung ứng nguồn lực tài chính để hỗ trợ các hoạt động kinh doanh, nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra.

Điều này có thể được hiểu như việc đánh giá khả năng huy động vốn để đáp ứng nhu cầu tài chính của doanh nghiệp và đồng thời đảm bảo an toàn tài chính. Từ việc đánh giá chính xác khả năng tự có vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể lựa chọn sản phẩm bất động sản cụ thể và áp dụng đòn bẩy tài chính một cách phù hợp.

Nhà đầu tư cần đánh giá chính xác về nguồn lực tài chính hiện tại (Nguồn ảnh: Rever)

Đánh giá mức độ thanh khoản của sản phẩm

Tính thanh khoản của bất động sản thể hiện khả năng chuyển đổi của tài sản đó thành tiền mặt. Để đánh giá mức độ thanh khoản của một dự án, doanh nghiệp hay nhà đầu tư cần xem xét câu hỏi: Nếu có nhu cầu tiền mặt và muốn bán nhanh chóng, liệu có ai sẵn lòng mua tài sản bất động sản này không? Nói cách khác, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản có cao không.

Mức thanh khoản trở thành một tiêu chí quan trọng khi nhà đầu tư đưa số vốn lớn vào bất động sản, đặc biệt là khi sử dụng nguồn vốn vay. Thiếu thanh khoản có thể dẫn đến thời gian trì hoãn trong việc thu hồi vốn và tạo áp lực chi trả lãi suất đều đặn hàng tháng, đặt nhà đầu tư vào tình trạng khó khăn và nguy cơ nợ cao mà tài sản không tăng giá.

Một số lưu ý về lãi suất kép

Trong quá trình sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư vào bất động sản, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thực hiện tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền sinh ra từ tài sản đó, xác định xem có đủ khả năng trả nợ hàng tháng hay không. Việc lựa chọn mua sản phẩm dự án được ưu đãi lãi suất 0% là một quyết định có lợi, đồng thời cũng cần hiểu và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép.

Lãi suất kép, được hiểu đơn giản như việc tái đầu tư lãi, có nghĩa là sau mỗi chu kỳ sinh lời, lãi được gộp vào vốn gốc và sẵn sàng cho chu kỳ đầu tư tiếp theo. Điều quan trọng là thời điểm đầu tư và mức lãi suất. Để tận dụng lợi ích của lãi suất kép, nhà đầu tư sẽ cần thời gian dài và kiên nhẫn, tránh quyết định vội vã. Đầu tư lâu dài sẽ giúp lãi suất kép phát huy sức mạnh tối đa. Đồng thời, cần phải thiết lập chiến lược đầu tư cẩn thận và dự phòng để đối mặt với rủi ro và các vấn đề phức tạp có thể xảy ra trong quá trình đầu tư.

Sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản là một phương pháp phổ biến được nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp ưa chuộng. Công cụ này đã và đang đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các hoạt động đầu tư bất động sản, mang lại cơ hội thu lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, nhưng đòn bẩy tài chính cũng đi kèm với nhiều rủi ro, có thể đưa doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư đến tình trạng phá sản và nợ nần. Việc nghiên cứu và hiểu rõ về đòn bẩy tài chính là vô cùng quan trọng để mỗi nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể áp dụng công cụ này một cách hiệu quả và khoa học trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Sau bao lâu thì chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ chung cư?

5 kênh đầu tư để tích lũy tài chính trước khi về hưu, bạn có biết?