Làm thế nào để người nước ngoài dễ dàng tiếp cận nhà ở tại Việt Nam?

Việt Nam, với cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp và nền văn hóa đa dạng, đã trở thành điểm đến lý tưởng cho người nước ngoài muốn tìm kiếm tổ ấm mới. Hiện nay, chính phủ Việt Nam đang nỗ lực đưa ra các chính sách mới nhằm thu hút người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, việc mua nhà và sở hữu bất động sản ở VIệt Nam vẫn còn đặt ra nhiều thách thức và trở ngại cho đối tượng là người nước ngoài.

Tổng quan về nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Việt Nam đang nổi lên như một nền kinh tế phát triển nhanh chóng và sôi động, được các tổ chức uy tín quốc tế đánh giá cao trong khu vực châu Á. Những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư có quy mô lớn đã tìm đến đất nước này để tìm kiếm cơ hội phát triển.

Sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn FDI và số lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam đồng thời là một xu hướng tích cực. Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, số lao động nước ngoài ở Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2019 tăng đáng kể, từ 12.000 người năm 2005 lên đến 117.800 người năm 2019. Trong tháng 3 năm 2022, số lao động nước ngoài được cấp phép làm việc tại Việt Nam đã tăng gấp gần 10 lần so với năm 2005, lên con số 100.000 người.

Giới nhà giàu nước ngoài cũng đang quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, bởi giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao và các quy định nhập cư ngày càng chặt chẽ. Việc chọn Việt Nam làm điểm đến đầu tư và sở hữu nhà ở là sự lựa chọn hợp lý và tiềm năng. Báo cáo của hãng địa ốc Juwai IQI cũng xác nhận rằng Việt Nam đang trở thành điểm đến ưa thích cho người giàu Trung Quốc.

Nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đang ngày càng tăng mạnh trong những năm gần đây (Nguồn: Cafef)

Theo dữ liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, đã có khoảng 3.035 người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, chủ yếu là các căn hộ chung cư trong các dự án nhà thương mại.

Các tổ chức và cá nhân người nước ngoài đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội (1.765), TP.HCM (850), Bình Dương (210), Bắc Ninh (110), Bà Rịa - Vũng Tàu (50)... Đa phần các đối tượng này đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Mỹ, Australia, Nhật Bản, Malaysia.

Tuy vậy, số lượng người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam vẫn còn rất ít so với nhu cầu thực tế. Cụ thể, theo ước tính của VARS (Hội môi giới bất động sản Việt Nam), số lượng nhà ở được người nước ngoài mua từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước trong giai đoạn 2018-2022.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam, bao gồm nhu cầu sở hữu nhà để ở và kinh doanh, là rất lớn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở Việt Nam trong tương lai, bao gồm cả người nước ngoài và Việt kiều.

(Nguồn thông tin: Cafef, cập nhật 31/07/2023).

Nhu cầu mua nhà ở Việt Nam của người nước ngoài hiện nay ra sao?

Nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đang tồn tại những rào cản

Quy định về số lượng nhà ở được sở hữu

Theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn, người nước ngoài bị giới hạn về số lượng căn hộ mua và sở hữu. Người nước ngoài được phép mua, thuê mua, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Nếu là nhà ở riêng lẻ, bao gồm cả biệt thự và nhà liền kề, trên một khu vực có tổng số dân tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà và không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án.

Quy định về loại bất động sản sở hữu

Tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế các căn nhà ở thương mại, bao gồm cả nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp người nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải là nhà ở thương mại, họ chỉ được hưởng giá trị của phần nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 186 của Luật Đất đai).

Như vậy, duy nhất loại hình nhà ở thương mại từ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là người nước ngoài được phép sở hữu.

Nhiều người nước ngoài muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam nhưng đang gặp rào cản về loại bất động sản có thể sở hữu (Nguồn: Reatimes)

Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Mặc dù Luật Nhà ở đã rõ ràng quy định về việc người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng hiện nay vẫn gặp khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận vì một vấn đề: Theo quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở, điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là chỉ được phép sở hữu nhà ở thương mại, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ những khu vực được xác định là vùng an ninh, quốc phòng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có văn bản chính thức nào xác định rõ những khu vực an ninh, quốc phòng mà người nước ngoài không được phép sở hữu.

Do vậy, cơ quan và ban ngành liên quan hiện chưa có hướng dẫn về trình tự và thủ tục cụ thể khi xử lý việc cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài, đặc biệt trong trường hợp họ đã mua nhà tại Việt Nam nhưng nhà ở nằm trong khu vực an ninh, quốc phòng.

Việc không xác định rõ khu vực nào thuộc diện này còn gây ra một vấn đề khác, đó là các chủ đầu tư khi bán nhà cho người nước ngoài sẽ không biết căn cứ vào quy định nào để xác định khu vực này.

Quy định về thời hạn cho phép sở hữu nhà

Theo Điều 161 của Luật Nhà ở, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở thông qua các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở. Tuy nhiên, thời hạn sở hữu nhà ở không được quá 50 năm, tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận sở hữu, và có thể được gia hạn khi cần thiết theo quy định của pháp luật.

Tuy vậy, hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với người nước ngoài. Điều này gây khó khăn trong việc xác định thời hạn sở hữu nhà ở cho họ dựa trên quy định trên giấy chứng nhận sở hữu.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở, thời hạn sử dụng của loại hình căn hộ chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng từ cơ quan quản lý nhà nước. Hiện có 4 cấp công trình xây dựng với thời hạn sử dụng từ dưới 20 năm đến 100 năm.

Tuy nhiên, điều này đặt ra một vấn đề là trong quá trình chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, nếu thời hạn sử dụng của công trình đã hết, quyền lợi của người nước ngoài có thể bị ảnh hưởng một cách nghiêm trọng.

Nhiều người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam, nhưng thủ tục phức tạp khiến họ khó đạt nguyện vọng (Nguồn: Báo Đầu Tư)

Làm thế nào để tạo thuận lợi cho nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam?

Để thu hút và khích lệ đầu tư, thuận lợi cho việc giữ chân nhân sự trình độ cao đến làm việc tại Việt Nam, VARs đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng minh bạch, chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn.

Điều này bao gồm việc mở rộng và cụ thể hóa quy định, thay vì tăng cường rào cản. Đồng thời, việc điều chỉnh này cần đồng bộ với các quy định trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể đề xuất như sau:

• Cần tiếp tục tăng nguồn cung nhà ở, xây dựng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà ở và đầu tư của người nước ngoài tại Việt Nam, đặc biệt tại những khu vực cho phép.
• Cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam và có thể mua và sở hữu nhà ở tại đây (bao gồm nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư) trong thời gian làm việc tại đất nước. Quy định cụ thể về thời gian làm việc tối thiểu còn lại tại thời điểm mua nhà cũng cần được quy định rõ ràng.
• Để ngăn chặn việc đầu cơ, nên bổ sung các điều kiện liên quan đến tình hình kinh tế quốc gia khi người nước ngoài mua số lượng nhà ở nhất định. Áp dụng thuế bất động sản có mức lũy tiến tăng theo số lượng bất động sản đã mua. Mức thuế có thể tăng dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh.
• Nên cho phép người nước ngoài mua nhà từ công dân Việt Nam, và cũng cho phép cá nhân nước ngoài mua các bất động sản du lịch. Vì đây là các sản phẩm cao cấp, khó thanh khoản, phù hợp với khả năng chi trả của người nước ngoài. Việc bán cho người nước ngoài có thể giúp giải quyết số lượng lớn tồn kho này, giúp thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn.
• Cần duy trì các chính sách hiện tại và bổ sung thêm các quy định để đảm bảo yêu cầu về quốc phòng, an ninh và không gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đảm bảo tỷ lệ mua và các khu vực được phép mua.

(Nguồn thông tin: Cafef, cập nhật 31/07/2023).

Như vậy, Việt Nam đang có những nỗ lực đáng kể để thu hút người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Đối với những người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam, việc tìm hiểu về quy định pháp lý và chính sách mới là rất quan trọng. Với những chính sách và quy định mới đang được đề xuất, hy vọng sẽ giúp giảm bớt rào cản pháp lý và tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản thuận lợi cho đối tượng là người nước ngoài.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Điều kiện khách hàng nước ngoài được vay vốn mua nhà dự án Vinhomes Ocean Park 2 tại ngân hàng Techcombank

Hiện tại Hà Nội có bao nhiêu dự án chung cư cấp sổ đỏ cho người nước ngoài?