Làm thế nào để mua đất không có giấy tờ nhanh chóng nhất?

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc mua đất là một quyết định quan trọng và có thể mang lại nhiều lợi ích trong tương lai. Tuy nhiên, đôi khi có những tình huống mà nhà đầu tư phải đối mặt với việc mua đất không giấy tờ rõ ràng. Mọi thủ tục pháp lý không hoàn chỉnh và thiếu sự minh bạch có thể khiến người mua lo lắng về quyền lợi và tính hợp pháp của giao dịch. Hãy cùng OneHousing tìm hiểu về cách giải quyết khi mua đất không có sổ đỏ trong bài viết dưới đây.

Điều kiện để chuyển nhượng đất không có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 188 trong Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê, tặng, thế chấp quyền sử dụng đất; đóng góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:

• Sở hữu Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trong trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1 của Điều 168 trong Luật này.
• Đất không có sự tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị áp đặt biện pháp kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
• Việc sử dụng đất còn trong thời gian hiệu lực.

Do đó, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi đã có sổ đỏ được cấp. Trong trường hợp đất chưa có sổ đỏ, việc thực hiện các quyền liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được hợp pháp theo quy định của luật.

Bên cạnh đó, có một số trường hợp được chuyển nhượng hợp pháp đất không có sổ đỏ theo quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

• Nhà nước thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ mục đích nông nghiệp và chỉ định công dân để thuê hoặc sử dụng đất canh tác. Người được giao đất sẽ sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp, tuy nhiên, họ cần tiến hành đăng ký sổ đỏ sớm để chứng minh quyền này trong các thủ tục hành chính sau này.
• Công dân thừa kế một mảnh đất hợp pháp. Tuy vậy, nếu công dân muốn tiến hành việc chuyển nhượng đất, họ vẫn phải yêu cầu cấp sổ đỏ.

Các tình huống nêu trên, mặc dù việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ vẫn được coi là hợp pháp vì một trong các bên liên quan nằm trong những đối tượng đặc biệt. Tuy nhiên, công dân vẫn cần yêu cầu cấp sổ đỏ để tiến hành giao dịch mua bán.

 Trường hợp đất không có sổ đỏ, việc thực hiện các quyền liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được bảo hộ theo quy định của luật (Nguồn: Batdongsan)

Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không? Điều kiện xây dựng nhà ở khi đất không có giấy tờ?

Cần phải làm gì khi mua đất không có sổ đỏ?

Sau đây là một số lưu ý khi bạn quyết định thực hiện mua đất không có sổ đỏ:

• Các chuyên gia khuyên bạn nên chuẩn bị một hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng này, cần phải ghi rõ các cam kết từ phía người bán và điều khoản về bồi thường nếu không tuân thủ cam kết. Đồng thời, bạn cũng nên làm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, và quyết định đối với mảnh đất, để khi có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, bạn có thể chủ động tiến hành thủ tục.
• Bạn cần tìm hiểu kỹ về nguồn gốc của mảnh đất,  xác minh liệu đất có phải là đất thổ cư hợp pháp, không bị lấn chiếm, có nằm trong kế hoạch quy hoạch không. Một điểm quan trọng nữa là xem liệu có bất kỳ quyết định cưỡng chế nào từ cơ quan có thẩm quyền hay không. Đảm bảo rằng hiện tại, không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến tài sản nhà đất với các chủ thể khác.
• Bạn cũng có thể xác minh thông tin trên thông qua sự hỗ trợ của cán bộ địa chính, xây dựng tại UBND xã hoặc phường nơi có mảnh đất. Nếu phát hiện mảnh đất có liên quan đến bất kỳ vấn đề nào trong những trường hợp đã nêu, thì việc giao dịch mua bán có khả năng mang theo rủi ro cao.
• Cần lưu ý kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán. Trường hợp người bán đã kết hôn, hợp đồng mua bán phải được ký kết bởi cả hai vợ chồng. Bạn nên yêu cầu người bán cung cấp bản chính các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của tài sản.
• Để tăng thêm tính minh bạch, nên yêu cầu có hai người hàng xóm tham gia làm chứng trong giấy tờ chuyển nhượng. Nếu có thể, bạn có quyền yêu cầu người bán đặt dấu ngón tay cái vào hợp đồng. Việc thanh toán nên được thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng hoặc bạn có thể yêu cầu người bán cung cấp biên nhận viết tay xác nhận việc đã nhận tiền.

Bạn nên chuẩn bị một hợp đồng đặt cọc và kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý liên quan khi quyết định mua đất không có sổ đỏ (Nguồn: Cafeland)

Hướng dẫn cách mua đất không giấy tờ nhanh chóng nhất

Xin cấp sổ đỏ

Bên người bán sẽ phải tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ theo quy định của Nhà nước để hoàn thiện quá trình giao dịch mua bán nhà đất, trình tự thực hiện như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
• Bước 2: Thực hiện nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
• Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và tiến hành giải quyết hồ sơ
• Bước 4: Bên bán sẽ nhận được kết quả

Thường thì thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ thường không quá 30 ngày làm việc hành chính đối với các khu vực có thời gian giải quyết thông thường và không quá 40 ngày làm việc hành chính đối với những vùng có đặc điểm khó khăn, đặc biệt khó khăn.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đã soạn thảo

Liên quan đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, quá trình này sẽ diễn ra tại Văn phòng công chứng hoặc tại cơ quan UBND của xã/phường. Để hoàn tất quy trình này, cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao căn cước công dân và sổ hộ khẩu của các bên tham gia giao dịch.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu các bên tham gia không nằm trong nhóm đối tượng được miễn nghĩa vụ tài chính, thì bạn cần tuân thủ các bước sau:

• Chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo biểu mẫu 3/BĐS-TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ, bản sao sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nếu không có thỏa thuận riêng trong Hợp đồng chuyển nhượng, bên bán cần thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Trong trường hợp bên mua là người nộp hồ sơ khai thuế, thì thời hạn cuối cùng để nộp sẽ phụ thuộc vào thời điểm thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Việc nộp bản khai lệ phí trước bạ cần được thực hiện đồng thời với quá trình đăng ký biến động đất đai.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin sang tên sổ đỏ theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT để nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ thông báo về thuế và lệ phí cần nộp, sau đó tiến hành xử lý hồ sơ.

Thời gian chờ đợi để cơ quan có thẩm quyền trả kết quả dự kiến là 10 ngày làm việc hành chính. Riêng đối với các vùng hẻo lánh, vùng xa, hay những khu vực khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời gian chờ đợi trả kết quả có thể kéo dài lên đến 20 ngày.

Bên bán phải tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất (Nguồn: Luatsux)

Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ gồm có những nội dung gì?

Giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ mang theo nhiều nguy cơ tiềm ẩn, vì thường không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Bên mua cần đảm bảo rằng bên bán cam kết sẽ tiến hành xin cấp sổ đỏ sau khi hợp đồng mua bán được ký kết. Điều này vô cùng quan trọng, bởi vì bất kỳ giao dịch nhà đất nào cũng cần được công chứng để có hiệu lực trước pháp luật.

Dưới đây là một số điểm chính trong hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ:

• Thông tin của hai bên: Bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Thông tin chi tiết về thửa đất như số tờ bản đồ, số thửa, địa chỉ, diện tích,...
• Giá trị chuyển nhượng đất và phương thức thanh toán.
• Điều khoản liên quan đến việc giao đất và thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Trách nhiệm nộp thuế của hai bên và các khoản lệ phí khác.
• Cách xử lý tranh chấp nếu có tình huống xảy ra.
• Cam kết về trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch.

Việc mua đất không giấy tờ có thể mang lại nhiều rủi ro và các vấn đề phức tạp sau này. Tuy nhiên, với các biện pháp thích hợp và sự tư vấn từ các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, bạn có thể tìm ra cách tiếp cận tốt nhất để giải quyết vấn đề này. Hãy luôn tuân thủ các quy định pháp luật và kiểm tra kỹ lưỡng thông tin về đất đai. Đừng bao giờ đánh đổi tính an toàn và quyền lợi của mình chỉ vì muốn mua đất nhanh chóng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần chuẩn bị thủ tục, giấy tờ gì?

Những rủi ro khi mua nhà đất chung sổ đỏ bạn nên biết