Kinh nghiệm kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua căn hộ chung cư

Dự án chưa được cấp phép và chưa đủ điều kiện để mở bán nên thay vì hợp đồng mua bán với khách hàng, chủ đầu tư sử dụng văn bản khác như hợp đồng góp vốn, văn bản ký quỹ. Nếu không nắm rõ về pháp lý dự án, “thiếu tỉnh táo” trước những lời mời ưu đãi hấp dẫn, người mua nhà hoàn toàn có thể “sập bẫy” lừa đảo.

Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, người mua chỉ thấy nhà “trên giấy”. Đó là các bản thiết kế 3D, bản vẽ mặt bằng dự án và căn hộ, giấy tờ pháp lý của dự án,v.v…Thực tế, không ít người mua nhà gặp phải rủi ro như: nhà không được bàn giao đúng hạn gây cản trở dòng tiền đầu tư, không được nhận sổ hồng khiến giá trị giao dịch chuyển nhượng bị ảnh hưởng. Hiểu biết về pháp lý dự án với những văn bản tối thiểu cần có cho mỗi dự án hay những thủ tục cơ bản khi giao dịch bất động sản sẽ giúp người mua nhà tránh rủi ro trên.

1. Giải đáp: Pháp lý dự án là gì?

Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.

2. Hồ sơ pháp lý dự án cơ bản

Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư

Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư cho bạn biết được mục đích kinh doanh của công ty đó như thế nào. Ngoài ra, cho biết chủ đầu tư đó có chức năng đầu tư và xây dựng các dự án bất động sản hay không. Theo kinh nghiệm của chúng tôi hãy tìm những chủ đầu tư uy tín trên thị trường hoặc ít nhất cũng đã thực hiện từ 1 – 2 dự án bất động sản trước đó.

Sổ đất 

Giấy chấp thuận chủ trương đầu tư 

Quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án

Quy hoạch 1/500

Giấy phép xây dựng

Bảo lãnh ngân hàng

Giấy nghiệm thu phần móng

• Hợp đồng góp vốn: Đây là hợp mang tính chất khách hàng sẽ cùng với chủ đầu tư góp tiền vào để xây dựng dự án. Loại hợp đồng có rủ ro cao bởi chỉ cần chủ đầu tư phá sản . Hoặc dự án kéo dài thi công sẽ khiến tài sản của khách hàng bị hao hụt hoặc mất đi.
• Hợp đồng ký quỹ: Đây là hợp đồng dạng như đặt chỗ trước nhưng có các điều khoản mang tính chất pháp lý cao hơn. Tuy nhiên loại hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi chỉ cần dự án bị kéo dài chưa được mở bán. Khách hàng sẽ bị treo tiền tại dự án.

Biên bản hoàn công

Một số giấy tờ khác

• Giấy phép phòng cháy chữa cháy: Công tác phòng cháy chữa cháy tại các bất động sản được chú trọng trong những năm gần đây. Giấy phép phòng cháy chữa cháy cũng từ đó là một phần pháp lý của dự án. Sau những vụ hỏa hoạn khiến nhiều tài sản và tính mạng con người bị thiệt hại. Nhà nước đã siết chặt hơn công tác thanh kiểm tra hoạt động phòng cháy chữa cháy. Các dự án bất động sản không có giấy phép phòng cháy chữa cháy sẽ khiến khách hàng không yên tâm.
• Các giấy tờ thuế liên quan: Thuế là nghĩa vụ mà các chủ đầu tư cần thực hiện đối với nhà nước. Các giầy tờ thuế liên quan đến đất đai và các vấn đề khách cũng đóng vai trò rất quan trọng. Chỉ cần chủ đầu tư dự án không hoàn thành nghĩa vụ hoặc trốn thuế sẽ dẫn đến dự án ngừng hoạt động. Nhà nước sẽ truy thu và xử lý các sai phạm

3. Cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư chính xác

Làm việc trực tiếp với đại diện chủ đầu tư

Người mua yêu cầu chủ đầu tư xuất trình tối thiểu 5 loại giấy tờ bắt buộc đã nêu trong mục 2. 

Bên cạnh đó, bạn nên hỏi chủ đầu tư về thời gian bàn giao sổ hồng và các phí cần đóng khi nhận sổ hồng. Theo quy định của Nhà nước, chủ đầu tư sẽ phải cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày sau khi giao dịch và người mua không mất bất cứ khoản phí nào. 

Để kiểm tra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để biết dự án uy tín hay lừa đảo, bạn cần lưu ý các vấn đề sau trên hợp đồng: 

• Đại diện ký hợp đồng là người có thẩm quyền hoặc ủy quyền từ phía chủ đầu tư hay không.
• Về thanh toán: tiến độ, phương thức, thỏa thuận phí phạt nếu có sai phạm của 2 phía.
• Thông tin về sản phẩm như số tầng, mã căn, phí bảo trì chung cư, tiện ích,…

Kiểm tra pháp lý dự án thông qua ngân hàng

Nhằm né những dự án tiềm ẩn rủi ro, tránh nỗi lo nợ xấu, các ngân hàng sẽ rà soát tính pháp lý của dự án ngay khi nhận được đề xuất vay vốn của khách hàng. Đây chính là kinh nghiệm về cách kiểm tra pháp lý dự án. 

Người mua có thể vay tiền ngân hàng mua nhà. Nghiệp vụ của ngân hàng về pháp lý rất chặt chẽ nên sẽ bảo vệ được quyền lợi cho người mua.

Trường hợp người mua bị từ chối vay tiền ở ngân hàng. Lý do cơ bản là pháp lý dự án chưa ổn. Như vậy, ngân hàng không chỉ đóng vai trò là nhà cung cấp tín dụng mà còn là trợ thủ đắc lực bảo đảm phần nào tính pháp lý giúp cho nhà đầu tư, người mua bảo vệ được quyền lợi của chính mình.

Theo dõi trang thông tin chính thống

Khi tìm hiểu thông tin về một dự án, chỉ cần gõ từ khóa, Google sẽ trả về cho bạn nhiều website khác nhau. Trong đó, đa số là các website do cá nhân môi giới hoặc sàn, đại lý bất động sản. Thông tin có thể không chính xác, không được cập nhật đúng với thời điểm hiện tại. Do vậy, người mua cần lưu ý tìm hiểu thông tin qua các kênh chính thống như: 

• Trang website chính thức của chủ đầu tư, dự án
• Fanpage chính thức của chủ đầu tư, dự án
• Các bài báo, thông tin trên website của cơ quan nhà nước

4. Rủi ro khi không kiểm tra pháp lý dự án chung cư

• Không hoặc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng).
• Bị lừa đảo chiếm đoạt tiền do mua phải dự án ma hoặc chủ đầu tư bán 1 sản phẩm cho nhiều người mua để thu lợi bất chính.
• Đối với các nhà đầu tư, đặc biệt đầu tư lướt sóng, vốn sẽ bị “chôn chân” vì dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc không có sổ hồng để sang nhượng.
• Dự án chậm bàn giao nhà theo cam kết hoặc “nằm im bất động” trong nhiều năm.

5. Tham khảo dự án có đầy đủ pháp lý ở Hà Nội

Theo một khảo sát của công ty Savills, 80% lượng giao dịch thành công trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết. Các khách hàng có sẵn tiền sẽ xem xét kỹ càng yếu tố này khi quyết định mua nhà. 

Masteri Waterfront và Masteri West Heights là 2 dự án điển hình của chủ đầu tư Masterise Homes - Nhà phát triển Bất động sản hàng hiệu lớn nhất ở Việt Nam. Uy tín của Masterise Homes được xây dựng và minh chứng trong những năm qua bởi tính pháp lý dự án chuẩn, khiến người mua nhà luôn an tâm. 

Hai dự án hiện sắp bàn giao trong năm 2023, có thể nhận nhà ở ngay, được coi là điểm sáng hiếm hoi trên thi trường giai đoạn này. 

OneHousing hiện là đại lý Top 1 của chủ đầu tư Masterise Homes, nhà phân phối độc quyền của hai dự án tại Hà Nội là Masteri Waterfront (Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm) và Masteri West Heights (Vinhomes Smart City, Nam Từ Liêm). Với sự thấu hiểu, tận tâm và chuyên nghiệp các chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agents luôn sẵn sàng tư vấn và đồng hành cùng khách hàng trên hành trình sở hữu tổ ấm an cư.

Khách hàng được hưởng lãi suất cố định đặc quyền lên đến 3 năm. Ảnh: Masteri West Heights.

Khách hàng được hưởng lãi suất cố định đặc quyền lên đến 3 năm. Ảnh: Masteri Waterfront.