Kinh nghiệm bán nhà qua môi giới và lưu ý cần biết để tránh rủi ro

1. Bán nhà qua môi giới là xu hướng 

Ở một số nước phát triển như Mỹ, Canada, môi giới là công việc được coi trọng trong xã hội nhờ chuyên môn và kỹ năng chuyên nghiệp. Đặc biệt, với sự hỗ trợ bởi công nghệ, nhiều nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến đã ra đời, giúp tối ưu quá trình mua - bán và giảm gánh nặng cho người môi giới khi phải quản lý khách hàng và nguồn hàng cùng một lúc. Từ đó, người môi giới có thể dễ dàng tư vấn đúng với nhu cầu của từng khách hàng và tăng tỷ lệ giao dịch thành công. 

Tại Việt Nam, trên các hội nhóm Facebook, Zalo dễ dàng bắt gặp nhiều bài đăng rao bán nhà tự phát, không đủ thông tin kiểm duyệt chính xác gây khó khăn cho người mua. Không chỉ vậy, việc định giá căn nhà một cách chung chung cũng khiến bạn dễ bị hớ khi rao bán giá quá thấp hoặc quá cao. Bởi vậy, nhiều người lựa chọn đơn vị bất động sản uy tín cùng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp để tiết kiệm thời gian cũng như tăng cơ hội gặp được khách hàng tiềm năng, có nhu cầu mua thực. Đồng thời, việc định giá cũng sẽ dễ dàng hơn khi có sự tư vấn từ chuyên gia trong ngành.

2. Lo ngại rủi ro khi bán nhà qua môi giới

Không phải người môi giới nào cũng sẽ có đủ kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản để giúp bạn bán nhà một cách nhanh nhất. Một bộ phận những người môi giới tự do chạy theo lợi nhuận cá nhân mà không quan tâm đến quyền lợi khách hàng, không đủ kỹ năng đàm phán khiến căn nhà bị bán thấp hơn giá thị trường hoặc không có quy trình làm việc rõ ràng. Những môi giới tự do này thường không tiếp cận với chủ nhà mà thông qua nhiều tầng môi giới khác nhau, do vậy thông tin đến người mua thường là “tam sao thất bản” không hoàn toàn chính xác. 

Ngoài ra, chi phí thuê môi giới hay tiền hoa hồng dành cho môi giới khi thương vụ thành công. Khoản tiền này thường do người bán chi trả, điều này dẫn đến tăng giá bán nhà đất, như vậy cả người mua và người bán đều chịu thiệt vì khoản tiền tăng thêm đó phải trả cho môi giới. 

Không những vậy, một số trường hợp môi giới lợi dụng lòng tin của khách hàng bán nhà theo kiểu “treo đầu dê, bán thịt chó”. Nhiều môi giới không sử dụng hình ảnh thật của bất động sản đang rao bán mà vẫn đăng bán với giá cao để điều hướng khách hàng. Điều này dẫn đến tình trạng người mua phải trả mức giá cao hơn so với chất lượng thực sự, gây mất lòng tin cho cả chủ nhà. 

Hay có trường hợp môi giới che giấu thông tin về tài sản BĐS đang chịu tranh chấp, gặp vướng mắc về giấy tờ pháp lý để lừa dối khách hàng. Nhiều người sau khi nhận căn hộ/ nhà ở về mới biết BĐS này bị thu hồi bởi ngân hàng do vướng nợ xấu hay những tình trạng tương tự.

3. Kinh nghiệm bán nhà qua môi giới

Nắm được quy trình, thủ tục bán nhà cơ bản

Để tránh được những rủi ro khi bán nhà qua môi giới, bạn cần nắm được quy trình và thủ tục bán nhà cơ bản. 

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán 

Quá trình đặt cọc mua nhà có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc có người thứ 3 làm chứng. Đây là bước không thể bỏ qua trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Số tiền đặt cọc tù vào thỏa thuận giữa các bên, thường 2-3% giá trị căn nhà hoặc mảnh đất. Thời gian đặt cọc tùy vào sự thỏa thuận giữa hai bên. Những thông tin cơ bản khi tiến hành đặt cọc cần chuẩn bị như

Thông tin người bán: Họ tên, CMND, giấy tờ liên quan đến tình trạng BĐS, cung cấp thông tin người đồng sở hữu. 

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất 

Quá trình công chứng mua bán nhà đất được tiến hành cùng thời điểm bên mua thanh toán hết số tiền còn lại cho bên bán và nhận các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Khi ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, hai bên sẽ xác nhận đã hoàn thành tất cả các thủ tục thanh toán đầy đủ, sau đó công chứng viên sẽ giao hợp đồng đã được công chứng cho các bên. Theo đó người bán và người mua cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như:

- Người bán: Chuẩn bị Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ( trường hợp sở hữu của vợ chồng). 

- Người mua: Chuẩn bị CMND (thẻ căn cước công dân), sổ hộ khẩu sau khi đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. 

Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định:

Khi thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Tùy theo điều kiện thỏa thuận từ trước mà các bên sẽ nộp thuế: đối với người mua là thuế trước bạ, đối với người bán là thuế thu nhập cá nhân. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản, 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, các lệ phí: địa chính, thẩm định hồ sơ. Sau đó người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.

Bộ hồ sơ bao gồm: 2 bản sổ hộ khẩu, CMND, Đăng ký kết hôn/Giấy chứng nhận độc thân, 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên, sổ đỏ bản gốc. 

Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu

Sau khi hoàn tất những thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế, người mua có nhiệm vụ cầm toàn bộ những giấy tờ trên đến UBND nơi mua bán nhà đất. Từ đó nếu xét thấy hồ sơ của các bên có đủ điều kiện pháp lý, bộ phận nghiệp vụ sẽ sang tên sổ hồng theo đúng trình tự pháp luật quy định.

Xác định trước giá trị ngôi nhà

Bước 1: Thẩm định giá nhà đất qua vị trí 

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Cụ thể, đối với bất động sản cao tầng, căn hộ có tầm nhìn hoặc ở tầng bao nhiêu cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Còn đối với loại hình nhà mặt đất, yếu tố này sẽ là vị trí căn nhà ở mặt đường, ngõ hay sâu trong hẻm.  

Bước 2: Thẩm định giá nhà đất qua bảng giá đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty nghiên cứu về BĐS uy tín trên thị trường. 

Bước 3: Thẩm định giá nhà qua tình trạng 

Chất lượng căn nhà cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá bán bởi không ai muốn mua một căn nhà phải bỏ quá nhiều tiền để sửa chữa nội thất.

Lựa chọn môi giới BĐS đáng tin cậy 

Như vậy, để quá trình bán nhà được đẩy nhanh tiến độ thì bạn có thể lựa chọn làm việc với môi giới. Tuy nhiên để tránh rủi ro, bạn cần quan tâm đến những vấn đề như kinh nghiệm và mức độ uy tín của công ty môi giới, tránh những môi giới tự do, chuộc lợi cá nhân. Bạn cũng cần nắm được quy trình bán nhà cơ bản, làm rõ các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch. 

OneHousing là một nền tảng proptech không chỉ cung cấp những thông tin toàn diện, xác thực và nhanh chóng về bất động sản mà còn có đội ngũ chuyên viên tư vấn đáng tin cậy Pro Agent. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn có thể đăng ký bán bất động sản tại đây hoặc liên hệ hotline 1800 646 466 để được tư vấn trực tiếp.