Kinh nghiệm bán đất thổ cư dành cho người mới

Sau gần 1 năm “đóng băng”, nhà đất thổ cư bắt đầu sôi động trở lại khi khách hàng quan tâm đến phân khúc này và nhiều giao dịch được chốt thành công. Theo báo cáo của Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2023 đạt 154 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), giảm 1,6% so với quý trước và giảm 13% so với mức đỉnh lập hồi quý III/2022. Đồng thời, sự điều chỉnh lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng là yếu tố cho thấy tín hiệu hồi phục của thị trường. Đây cũng là thời điểm thuận lợi để đăng bán nhà đất thổ cư khi có nhu cầu đang tăng cao. 

Tuy nhiên, với những người lần đầu bán đất thổ cư thường sẽ không biết nên bắt đầu từ đâu, thủ tục bao gồm những gì, tiềm ẩn những rủi ro như thế nào, hoặc làm sao để bán nhanh - giá tốt? Dưới đây là một số phương pháp bạn có thể tham khảo để đẩy nhanh quá trình bán nhà đất thổ cư.

1. Hiểu về điều kiện bán đất thổ cư 

Phân biệt đất thổ cư và đất nền 

Đất thổ cư là cách thường gọi của người dân về loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất này được phép xây dựng nhà cửa và các công trình xây dựng phụ trợ khác. Đất thổ cư gồm 2 loại chính là đất ở nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ODT):

• Đất ở nông thôn: thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó, đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó. 
• Trong đất ở nông thôn được phân thành nhiều loại được quy định tại Khoản 1 điều 143 luật đất đai 2013 như sau: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
• Đất thổ cư đô thị: thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng… Đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình. 

Điều kiện mua bán đất thổ cư

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư cần đáp ứng những điều kiện sau:

- Mảnh đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Người thực hiện giao dịch phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc là người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Nếu được ủy quyền thì cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền đó.

- Mảnh đất không có tranh chấp với người sử dụng khác.

- Tại thời điểm chuyển nhượng, mảnh đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án.

- Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật. Nếu chung lô đất thì cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.

2. Thủ tục và quy trình cơ bản khi bán đất thổ cư 

Những hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị 

• Hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ

- Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

• Hồ sơ công chứng

Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD của cả vợ, chồng còn hạn sử dụng

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.

- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

• Hồ sơ sang tên sổ đỏ

- Đơn đăng ký biến động

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Quy trình bán đất thổ cư

Bước 1: Công chứng hồ sơ mua bán đất thổ cư

Các bên mua bán tới Văn phòng công chứng để tiến hành công chứng.

Trong vòng 3 ngày, thủ tục công chứng sẽ được hoàn thành. Kế tiếp bạn sẽ phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính để gửi số liệu đến cơ quan thuế.

Bước 2: Thẩm sao hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ và trích sao hồ sơ địa chính. Sau đó, các số liệu địa chính sẽ được gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ được cấp với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Bước 3: Kê khai thuế tại UBND cấp quận/huyện

Hai bên mua bán nhà đất sẽ tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Ủy ban nhân dân cấp quận/ huyện. Hồ sơ kê khai bao gồm các loại giấy tờ: 

• 2 bản tờ khai lệ phí trước bạ ( 2 bản do bên mua ký)
• 2 hoặc 4 bản tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Bản chính Hợp đồng công chứng đã lập 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
• Bản sao công chứng giấy chứng minh và hộ khẩu của cả bên mua và bán. 

Sau khi có thông báo nộp thuế: 2 bên tiến hành nộp thuế trong thời gian sớm nhất, tối đa trong 10 ngày. 

Bước 4: Tiến hành thủ tục kê khai và sang tên quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện các thủ tục mua bán đất thổ cư trên, người mua và người bán sẽ tiến hành kê khai và sang nhượng quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ cần có bao gồm: 

• Đơn đề nghị cấp sổ đỏ
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán
• Hợp đồng chuyển nhượng
• Bản sao công chứng giấy chứng minh và hộ khẩu của bên mua
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước. 

3. Cách bán đất thổ cư nhanh, được giá

Định giá nhà đất thổ cư

Để tránh rao bán giá quá cao so với mặt bằng chung, người bán cần tham khảo thông tin giá bán trong khu vực hoặc đăng ký tư vấn từ những công ty thẩm định giá uy tín trên thị trường.

Ký kết biên bản thỏa thuận, đặt cọc giữa hai bên

Để tránh trường hợp khách hàng thay đổi quyết định vào phút chót hay không thực hiện giao dịch, bạn cần thực hiện giao dịch đặt cọc và có biên bản pháp lý rõ ràng sau khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Tránh giao kèo bằng miệng hoặc qua điện thoại để tránh nhầm lẫn thông tin giữa người mua và người bán. 

Tận dụng thế mạnh của mạng xã hội

Hiện nay, nhiều người vẫn sử dụng cách thức truyền thống là treo bảng rao bán đất kèm thông tin liên hệ của người bán. Tuy nhiên, cách thức này khá hạn chế trong việc tiếp cận khách hàng thực sự có nhu cầu mua. 

Thay vào đó, bạn có thể đăng bán đất trên các hội/ nhóm của cộng đồng quan tâm đến bất động sản hoặc trên trang cá nhân và nhờ mọi người chia sẻ. Tận dụng mối quan hệ cá nhân cũng là cách hiệu quả, gia tăng sự tin cậy. 

Ngoài ra, bạn có thể đăng bán nhà mặt đất trên các sàn giao dịch bất động sản uy tín, trong đó có OneHousing. 

OneHousing là nền tảng proptech với lợi thế  nền tảng công nghệ và dữ liệu lớn, cùng đội ngũ 500 chuyên gia tư vấn BĐS chuyên nghiệp và am hiểu. OneHousing sẽ đồng hành xuyên suốt cùng các chủ nhà để bán được căn hộ chung cư nhanh chóng, được giá nhất. 

Đặc biệt, OneHousing có giải pháp trọn gói về tài chính dành cho các bên tham gia giao dịch mua - bán - cho thuê bất động sản. Ví dụ: Người mua có thể vay nhanh đến 50% giá trị tài sản mà không cần chứng minh nguồn thu; Tặng đến 7 triệu phí công chứng cho khách hàng giao dịch. Các chính sách này có thể thay đổi tùy thời điểm và đối tượng áp dụng.

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn có thể đăng ký bán bất động sản tại đây hoặc liên hệ hotline 1800 646 466 để được tư vấn trực tiếp.