Khi mua chung cư có phải là khách hàng đã mua cả đất không?

Mua chung cư là một quá trình quan trọng đối với nhiều người, đòi hỏi sự am hiểu về các vấn đề pháp lý để đưa ra những quyết định thông thái. Trong số các vấn đề pháp lý được quan tâm, nhiều người thắc mắc vấn đề "khi mua chung cư là mua cả đất hay không”. OneHousing sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết về quyền lợi, quy định pháp lý, thủ tục cũng như quyền hạn sở hữu khi mua chung cư để giải đáp cho thắc mắc trên

Trả lời câu hỏi “Mua chung cư có phải là khách hàng đã mua cả đất không?”

Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người mua căn hộ chung cư không chỉ có quyền sở hữu và quản lý căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng đất đối với những diện tích cụ thể. Các diện tích mà người mua được phép sử dụng bao gồm diện tích đất xây dựng thực tế khối nhà chung cư, khu vực làm sân vườn, lối đi, diện tích thiết kế cảnh quan xanh xung quanh căn hộ và cả diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhằm phục vụ các nhu cầu sống cho cộng đồng cư dân. 

Khi mua chung cư khách hàng được sở hữu các phần diện tích đất theo quy định của pháp luật (Nguồn: Vnexpress)

Điểm mặt 4 khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư 

Theo Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư của dự án chung cư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới và diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án. Điều này phải được thực hiện trong quá trình quy hoạch, thiết kế và thậm chí xuất hiện trong các hợp đồng mua bán căn hộ để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Chủ đầu tư cũng cần cung cấp thông tin rõ ràng về diện tích và vị trí đất chung để bên mua có thể thực hiện các thủ tục cần thiết.

Như vậy, theo quy định của Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người mua căn hộ chung cư không chỉ được quyền sở hữu căn hộ mà còn có quyền sử dụng một phần đất liên quan. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi và thực hiện đúng các quyền này, người mua nên thực hiện các thủ tục mua bán một cách cẩn thận, tham khảo tư vấn pháp lý khi cần và xác minh rõ ràng về diện tích đất chung theo hợp đồng mua bán.

Chủ đầu tư có trách nhiệm đối với quyền sử dụng đất của người mua chung cư (Nguồn: Luật sư X)

Quyền hạn của cư dân đối với đất chung cư 

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 49 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung theo tỷ lệ không thể tách rời. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích căn hộ so với tổng diện tích sàn của tất cả các căn hộ trong tòa nhà chung cư. Trách nhiệm quản lý và quyết định về việc sử dụng đất chung trong khu chung cư nằm trong tay của đa số cư dân chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc này cần tuân theo các quy định của pháp luật và phải đảm bảo lợi ích chung của toàn cộng đồng.

Vì vậy, tuy người mua chung cư có quyền sử dụng đất xây dựng tòa nhà chung cư nhưng quyền hạn này là quyền chung của cộng đồng cư dân và không thể chia tách thành từng phần riêng biệt cho mỗi chủ sở hữu.

Tỷ lệ phần đất được quyền sử dụng tính bằng cách lấy diện tích căn hộ cụ thể chia cho tổng diện tích sàn của toàn bộ căn hộ trong tòa nhà. Do đó, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của từng chủ sở hữu căn hộ có thể khác nhau do diện tích căn hộ không đồng nhất.

Trong tình huống căn hộ chung cư xuống cấp và không thể tiếp tục sử dụng (dù vẫn còn thời hạn sử dụng đất), các chủ sở hữu căn hộ có quyền đầu tư xây dựng mới (bằng cách đóng góp tiền) tòa nhà. Tuy nhiên, quyết định này phải được đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất thống nhất, đồng thời phải tuân thủ quy định của pháp luật và phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng cư dân dự án.

Quyền hạn của cư dân đối với đất chung cư (Nguồn: Báo Công an Nhân Dân)

Thời hạn sử dụng đất chung cư là bao lâu? 

Thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư là lâu dài (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Đồng thời, tại khoản 3 Điều 126 của Luật Nhà ở 2014, cũng được quy định rằng: "Trong trường hợp dự án nhà ở dành cho bán hoặc cho thuê, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư sẽ tuân theo thời hạn của dự án; còn người mua căn hộ sẽ được sử dụng đất một cách ổn định và lâu dài."

Thời hạn sở hữu và sử dụng nhà chung cư (Nguồn: Báo Pháp luật Việt Nam)

Trên đây OneHousing đã cùng bạn giải đáp cho câu hỏi “Khi mua chung cư có phải là khách hàng đã mua cả đất không?”. Dựa theo các phân tích trên, có thể rút ra nhận định rằng người sở hữu căn hộ chung cư không chỉ có quyền sở hữu căn hộ mà còn có quyền sử dụng đất chung trong khuôn viên tòa nhà chung cư. Quyền sử dụng đất chung này được chia theo tỷ lệ diện tích căn hộ của từng chủ sở hữu so với tổng diện tích sàn của tòa nhà chung cư. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm với những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn từ đội ngũ Pro Agent. 

Xem thêm

Hướng dẫn thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

Có được ủy quyền cho người khác làm thủ tục mua chung cư không?