Điểm mặt 4 khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ

Khi quyết định mua chung cư cũ, ngoài giá bán thỏa thuận khi giao dịch, người mua còn phải trả một số khoản tiền khác. Việc hiểu rõ và chuẩn bị trước về các khoản phí này là điều khá quan trọng để cho việc mua bán được diễn ra thuận lợi hơn.

Trong bài viết này, OneHousing sẽ nêu chi tiết về 4 khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ. Qua đó, giúp bạn có kế hoạch tài chính cụ thể hơn cho quyết định mua sắm bất động sản quan trọng này.

Tiền thực hiện giao dịch mua chung cư cũ

Đây là số tiền đầu tiên mà bên mua căn hộ chung cư cần chuẩn bị. Giá mua bán căn hộ chung cư sẽ do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua và sẽ được rõ ràng ghi trong hợp đồng mua bán.

Trong quá trình mua bán nhà, đất, đặc biệt là mua bán chung cư, sau khi đã thống nhất về giá cả và thời điểm giao dịch, bên mua sẽ ưu tiên thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu họ có đủ khả năng tài chính. Nếu bên mua chưa thể thanh toán đủ số tiền, thông thường họ sẽ đặt một khoản tiền cọc nhỏ để thể hiện sự cam kết cho việc mua bán. Theo thỏa thuận giữa các bên, sau một khoảng thời gian cụ thể, số tiền còn lại sẽ được thanh toán hết.

Giá mua chung cư cũ sẽ được ghi rõ ràng trong hợp đồng mua bán (Nguồn: Báo Lao Động)

Theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, việc đặt cọc và các điều khoản liên quan có thể được thỏa thuận tự do, không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình lập ký hợp đồng đặt cọc mà không cần sự tham gia của tổ chức công chứng. Tuy nhiên để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn khi giao dịch, các bên nên tiến hành chứng thực tại một tổ chức công chứng.

Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không phải chịu thêm chi phí cho việc công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên quyết định đến Văn phòng/Phòng công chứng để tiến hành đặt cọc thì sẽ mất thêm khoản phí công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do hợp đồng đặt cọc được tính phí công chứng dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng theo quy định của Điều 4 trong Thông tư 257/2016/TT-BTC, vì vậy người mua sẽ cần trả một khoản tiền phí công chứng bao gồm cả phí công chứng và thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng. Tỷ lệ này sẽ được áp dụng dựa trên giá trị căn hộ chung cư mua bán.

Có được phép xây nhà trên đất sổ xanh không?

Phí công chứng hợp đồng mua mua chung cư cũ

Khi các bên đã hoàn tất thỏa thuận về việc mua chung cư cũ, bước tiếp theo là thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán. Dựa theo quy định tại Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán căn hộ chung cư phải được tiến hành thông qua công chứng, trừ khi căn chung cư này thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc là căn nhà ở xã hội, nhà tái định cư hoặc có một trong những bên tham gia giao dịch là công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (tuân theo điểm a khoản 1 của Điều 8 trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Tương tự như việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua và người bán phải thỏa thuận về việc nộp các khoản phí công chứng. Cụ thể, các khoản phí công chứng bao gồm:

• Phí công chứng: Tùy theo tỷ lệ phần trăm so với giá trị của căn hộ chung cư và được quy định trong biểu phí tại Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC.
• Thù lao công chứng: Việc xác định mức thù lao công chứng phải được người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận. Tuy nhiên, số tiền này không được vượt quá mức trần do từng tỉnh quy định (dựa theo khoản 2 của Điều 67 trong Luật Công chứng).

Phí sang tên sổ đỏ khi mua chung cư cũ

Khi quá trình công chứng hợp đồng mua chung cư cũ hoàn tất, bước tiếp theo là người mua cần thực hiện việc nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền để xin cấp sổ đỏ (hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) theo chủ sở hữu mới. Các khoản phí liên quan khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính đã quy định về việc sang tên nhà, đất, trong đó Hội đồng nhân dân sẽ cụ thể hóa mức phí thẩm định hồ sơ trong khoảng từ 5 trăm đến 5 triệu đồng.
• Phí cấp bìa sổ đỏ: Tương tự như phí thẩm định hồ sơ, việc xác định mức phí cấp bìa sổ đỏ sẽ tùy thuộc vào quy định của từng địa phương. Tuy nhiên, mức phí này thường ổn định ở mức 100.000 đồng cho mỗi sổ cấp.

Sau khi đã công chứng hợp đồng mua chung cư cũ, người mua cần nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền để xin cấp sổ đỏ theo chủ sở hữu mới (Nguồn: VTC)

Thuế, lệ phí sang tên sổ đỏ khi mua chung cư cũ

Lệ phí trước bạ

Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua căn hộ chung cư được biểu thị như sau:

Lệ phí trước bạ = Hệ số thu lệ phí trước bạ x Giá tính lệ phí trước bạ

 Trong đó:

• Hệ số thu lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, hệ số thu lệ phí trước bạ khi mua bán căn hộ chung cư là 0,5%.
• Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ dành cho căn hộ chung cư được xác định tại thời điểm kê khai và do UBND tỉnh ban hành.

Lưu ý: Khi tính giá tính lệ phí trước bạ cho căn hộ chung cư phải bao gồm cả giá trị của đất được phân bổ trong căn hộ đó. Giá tính này được xác định dựa trên giá đất tại Bảng giá đất theo quy định của UBND tỉnh và nhân với hệ số phân bổ theo hướng dẫn tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP, theo điểm c khoản 1 Điều 7 của Nghị định 10/2022.

Một ví dụ cụ thể ở thủ đô Hà Nội, theo phụ lục 1 của Quyết định số 3023/QĐ-UBND năm 2018, giá trị mỗi mét vuông căn hộ chung cư được sử dụng làm căn cứ tính lệ phí trước bạ được thiết lập như sau:

Cùng với đó, tỷ lệ đánh giá chất lượng của căn hộ chung cư được ghi nhận trong bảng dưới đây:

Vì đây là giao dịch mua chung cư cũ của cá nhân và lần kê khai lệ phí trước bạ không phải là lần đầu tiên, thời gian sử dụng của căn hộ chung cư được tính từ năm hoàn thành xây dựng, bàn giao nhà hoặc đưa vào sử dụng cho đến năm kê khai và nộp lệ phí trước bạ.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, việc tính toán thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ chung cư được thực hiện bằng công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị giao dịch chuyển nhượng

Trong trường hợp này, giá trị giao dịch chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm thực hiện giao dịch. Nếu giá được ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá theo quy định của Nhà nước hoặc không ghi rõ giá thì giá Nhà nước sẽ được sử dụng để tính toán thuế.

Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà bên bán phải nộp, bởi vì giao dịch mua bán này tạo ra thu nhập. Trong thực tế, khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ, hai bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp trực tiếp số tiền thuế này và có thể được khấu trừ trực tiếp vào giá trị giao dịch của căn hộ chung cư.

Các khoản chi phí khác để vào ở khi mua chung cư cũ

Ngoài những khoản phí đã được đề cập ở trên, cư dân còn phải chi trả các khoản chi phí khác do chủ đầu tư yêu cầu:

• Phí đỗ xe: Thường được tính hàng tháng và mức phí tùy thuộc vào loại xe do chủ đầu tư quy định.
• Phí bảo trì căn hộ: Bảo trì căn hộ thường do chủ đầu tư thực hiện nhưng cư dân phải đóng phí này cho chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà chung cư. Phí này được đóng một lần tại thời điểm mua bán căn hộ.
• Chi phí điện, nước và internet: Những khoản này là các chi phí bắt buộc mà cư dân phải đóng theo phương thức trả hàng tháng khi sống tại chung cư. Mức thu phí phụ thuộc vào tiêu thụ hàng tháng và được xác định dựa trên bảng giá của nhà nước hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ.

Như vậy, việc mua chung cư cũ có thể đem lại nhiều lợi ích về mặt tài chính, tuy nhiên người mua cần phải hiểu rõ hơn về những khoản tiền phải nộp khi mua chung cư cũ ngoài giá bán căn hộ. Quá trình mua bán bất động sản không chỉ đòi hỏi sự tỉ mỉ trong việc kiểm tra thông tin pháp lý và tình trạng căn hộ mà còn yêu cầu sự hiểu biết về các khoản phí liên quan. Để tránh bất ngờ và đảm bảo kế hoạch tài chính của bạn hãy trao đổi chi tiết với người bán về những khoản phí liên quan khi quyết định mua căn hộ chung cư cũ.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Nhà ở chỉ có giấy phép xây dựng có sang tên được không?

Có được ủy quyền cho người khác làm thủ tục mua chung cư không?