Khi đặt cọc mua chung cư có cần công chứng hợp đồng đặt cọc không?

Đặt cọc là hoạt động quen thuộc, được thực hiện trước bất cứ giao dịch nào quan trọng và có giá trị lớn, chẳng hạn như mua chung cư. Dù vậy, không phải ai cũng nắm rõ quy trình khi thực hiện giao dịch này. Sau đây, OneHousing sẽ cung cấp cho bạn một số thông tin cơ bản về hoạt động đặt cọc mua chung cư, từ đó trả lời câu hỏi hợp đồng đặt cọc mua chung cư có cần công chứng không?

Mua chung cư có cần công chứng hợp đồng đặt cọc không?

Theo khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tài sản có giá trị (tiền/ vàng/ đá quý, v.v…), mục đích để đảm bảo giao kết hoặc thỏa thuận hợp đồng trong khoảng thời gian nhất định.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua chung cư (Nguồn: Cafeland)

Khi thỏa thuận đặt cọc được thành lập, có một số trường hợp sau đây sẽ xảy ra:

• Khi hợp đồng được ký kết và thực hiện: Bên nhận cọc sẽ trả lại tài sản đặt cọc cho đối phương hoặc trừ thẳng vào giá trị tài sản cần thanh toán.
• Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Bên nhận cọc sẽ không phải trả lại tài sản đặt cọc.
• Bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Bên nhận cọc phải trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc, kèm theo đó là một khoản bồi thường với giá trị tương đương (hoặc tùy theo thỏa thuận hai bên).

Từ những điều trên, có thể thấy Bộ luật Dân sự không đưa ra quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Đây chỉ là thỏa thuận giữa hai bên và có thể linh hoạt thỏa thuận bằng văn bản hoặc lời nói.

Ngoài ra, theo khoản 3 điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chỉ có các loại hợp đồng chuyển nhượng nhà/ đất, hợp đồng cho hoặc tặng nhà/ đất, hợp đồng thế chấp mới cần thành lập văn bản và công chứng để đảm bảo tính minh bạch.

Đồng nghĩa với việc, hợp đồng đặt cọc mua chung cư không phải là hợp đồng cần công chứng, chứng thực.

Thời gian đặt cọc mua nhà thích hợp là khi nào?

Quy trình công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư

Như đã đề cập ở trên, hợp đồng đặt cọc không phải là loại giấy tờ cần công chứng theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng đặt cọc chỉ cần ghi rõ thông tin và thỏa thuận của hai bên, không nhất thiết phải công chứng (Nguồn: NEC)

Tuy nhiên, vì đây là biện pháp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên giao dịch, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể được công chứng theo thủ tục được quy định trong Luật Công chứng năm 2014:

• Người đến công chứng cần mang theo bản chính hoặc bản chụp/ bản in/ bản sao có nội dung chính xác như bản chính (đây là bản để đối chiếu, không phải bản cần công chứng).
• Nộp phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu đơn vị công chứng cấp), dự thảo hợp đồng đặt cọc nếu có, bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và biên bản bàn giao nhà ở, bản sao giấy tờ tùy thân của hai bên.
• Cung cấp bản chính của các loại giấy tờ trên để công chứng viên đối chiếu. Nếu nội dung chính xác, công chứng viên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng cho bạn.

Hợp đồng đặt cọc mua chung cư có thể công chứng tại bất cứ tổ chức hoặc văn phòng công chứng nào được nhà nước cấp quyền (tham khảo điều 42 Luật Công chứng).

Hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư của bạn nếu hợp lệ sẽ được giải quyết từ 2 - 10 ngày làm việc.

Về phí công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư, bạn có thể tham khảo tại điều 4 thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng, phí chứng thực.

Đặt cọc mua chung cư bằng vi bằng

Ngoài cách công chứng hợp đồng đặt cọc kể trên, bạn cũng có thể xác nhận hoạt động đặt cọc mua chung cư bằng vi bằng.

Vi bằng được định nghĩa là văn bản mô tả lại chính xác sự kiện và hành vi có thật mà Thừa phát lại đã nghe thấy, nhìn thấy. Sự việc sau đó được Thừa phát lại ghi chép lại bằng văn bản tường thuật (vi bằng).

Việc ghi chép này được diễn ra theo yêu cầu của cá nhân hoặc tổ chức. Do đó, nếu bạn muốn ghi nhận lại hoạt động đặt cọc mua chung cư, bạn có thể chọn cách lập vi bằng thay vì công chứng hợp đồng.

Vi bằng là căn cứ xác nhận hoạt động đặt cọc đã diễn ra (Nguồn: Thư viện Pháp luật)

Với các làm này, có một số ưu - nhược điểm sau đây bạn cần chú ý:

Ưu điểm

• Chứng minh được hoạt động đặt cọc đã thực sự xảy ra vì đây là văn bản ghi chép lại sự kiện có thật.
• Là nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết nếu có các tranh chấp dân sự xảy ra.
• Thủ tục lập vi bằng đơn giản hơn công chứng, không cần xuất trình nhiều loại hồ sơ, giấy tờ.

Nhược điểm

• Không thay thế được hợp đồng công chứng trong nhiều trường hợp vì chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, không có hiệu lực thi hành giữa các bên.
• Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra, không có giá trị pháp lý như hợp đồng công chứng.

Do vậy, khi lựa chọn sử dụng vi bằng để xác nhận việc đặt cọc mua chung cư, bạn cần cân nhắc thật kỹ đối tượng giao dịch là ai, tình huống giao dịch như thế nào, các rủi ro hoặc rắc rối có thể gặp phải, v.v… trước khi đưa ra quyết định chính xác.

Tổng kết lại, khi đặt cọc mua chung cư, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là điều không bắt buộc.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm: 

Giải đáp: Làm hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội thế nào?

Trước khi đặt bút vay vốn mua nhà, hãy cân nhắc kỹ những yếu tố này tránh "bể nợ"