Khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì được xử lý thế nào?

Nhiều người dân khi mua chung cư thường thắc mắc liệu khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì sẽ được xử lý như thế nào? Người dân sẽ bị trắng tay hay sẽ được cải tạo mới? Cùng theo dõi bài viết sau đây để biết cách xử lý chung cư hết niên hạn sử dụng cũng như phương án bố trí nhà ở tái định cư cho cư dân. 

Thắc mắc mua chung cư lần đầu: Thời hạn bàn giao căn hộ là bao lâu?

Thế nào là niên hạn sử dụng chung cư?

Niên hạn sử dụng chung cư hay còn được hiểu là thời hạn sử dụng chung cư. Theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về niên hạn sử dụng chung cư như sau:

Niên hạn sử dụng chung cư theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 (Nguồn: thuvienphapluat)

Thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư không có quy định số năm cụ thể, mà sẽ phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi căn hộ chung cư đó đặt. Do đó, thời hạn sử dụng chung cư có thể là 50 năm, 70 năm, hay thậm chí là 90 năm.

Cách xử lý chung cư hết niên hạn sử dụng

Theo Điều 99 (Khoản 2) Luật Nhà ở 2014, khi căn hộ chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định xây dựng hoặc gặp vấn đề nghiêm trọng như hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người dùng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tiến hành xem xét và kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này và thực hiện xử lý theo quy định sau đây:

Cách xử lý chung cư hết niên hạn sử dụng (Nguồn: VTC)

Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng căn hộ chung cư

Trong trường hợp nhà chung cư vẫn đảm bảo chất lượng tốt và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng theo thời hạn được ghi trong kết luận kiểm định. Tuy nhiên, có 2 trường hợp ngoại lệ như sau:

• Nhà chung cư bị hư hỏng nhưng chưa thuộc diện phải phá dỡ, nhưng nằm trong khu vực cần thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở phải bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
• Nhà chung cư không nằm trong diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ, nhưng tất cả các chủ sở hữu đồng ý phá dỡ để xây dựng lại chung cư mới thông qua việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng căn hộ chung cư

Trong trường hợp căn hộ chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ kiểm định chất lượng. Sau đó, cần báo cáo cho UBND cấp tỉnh thông qua văn bản để thông báo cho chủ sở hữu căn hộ.

Chủ sở hữu của căn hộ chung cư có nhiệm vụ chịu trách nhiệm phá dỡ căn hộ đó để tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu không thực hiện được, chủ sở hữu cũng có thể bàn giao căn hộ cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và thực hiện xây dựng công trình mới theo quy định.

Theo khoản 3 Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014, việc xử lý căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất liên quan đến căn hộ chung cư bị phá dỡ được quy định như sau:

• Nếu khu đất có căn hộ chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu có thể cải tạo và xây dựng lại căn hộ chung cư mới.
• Nếu khu đất có căn hộ chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư phải giao lại căn hộ cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch đã được duyệt.
• Trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không tuân thủ việc phá dỡ hoặc không giao lại căn hộ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyền quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế để thực hiện phá dỡ hoặc di chuyển, đảm bảo giao nhà ở theo quy định.

Phương án bố trí nhà ở phục vụ tái định cư

Theo điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc giải quyết chỗ ở cho các chủ hộ có nhà chung cư bị phá vỡ như sau:

Quy định về việc giải quyết chỗ ở cho các chủ hộ có nhà chung cư bị phá vỡ (Nguồn: luatvietnam)

Khi nhà chung cư của người dân bị phá dỡ, họ sẽ được bố trí nhà ở tái định cư. Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư, các chủ sở hữu vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất nếu họ phá dỡ chung cư để xây dựng lại.

Trường hợp 1: Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư

Theo Khoản 1 Điều 116  Luật Nhà ở năm 2014, việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu căn hộ chung cư bị phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư được thực hiện như sau:

• Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại chỗ, họ có thể được bố trí nhà ở hoặc đất ở tái định cư, tùy thuộc vào điều kiện địa phương.
• Nếu chủ sở hữu muốn tái định cư tại chỗ, họ sẽ được bố trí căn hộ mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn căn hộ cũ.

Trong trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư mà có chênh lệch giá trị giữa căn hộ cũ và mới, việc thanh toán chênh lệch giá trị sẽ tuân theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại căn hộ chung cư, việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Ngoài việc bố trí tái định cư, người được bố trí còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trường hợp 2: Phá dỡ để xây dựng công trình khác

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác sẽ được thực hiện như sau:

• Chủ sở hữu có thể được thuê, thuê mua, hoặc mua căn hộ nhà ở thương mại.
• Chủ sở hữu cũng có thể được thuê, thuê mua, hoặc mua căn hộ nhà ở xã hội.

Quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng

Khi căn hộ chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc gặp vấn đề nghiêm trọng, chủ sở hữu vẫn được đảm bảo quyền lợi:

• Nếu căn hộ vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng hoặc tái định cư tại chỗ.
• Nếu căn hộ bị hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn, chúng sẽ bị phá dỡ:

- Nếu xây mới căn hộ chung cư tại chỗ và có nhu cầu, chủ sở hữu được bố trí nhà ở mới, và tiếp tục sử dụng đất có căn hộ chung cư.

- Nếu xây dựng công trình khác, chủ sở hữu sẽ được tái định cư ở nơi khác và xử lý quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (bao gồm bồi thường đất nếu đủ điều kiện).

Có thể thấy khi chung cư hết niên hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được đảm bảo quyền lợi theo quy định của pháp luật hiện hành. Thông qua bài viết trên, OneHousing hy vọng rằng có thể đem đến cho bạn đọc những thông tin bổ ích.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Giải đáp thắc mắc: Thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm hay vĩnh viễn?

Chung cư có nhiều chủ sở hữu là gì? Thời hạn sở hữu bao lâu?