Khi chung cư hết hạn sử dụng, người mua có những quyền gì?

Tại Việt Nam, việc kết thúc niên hạn sử dụng của các tòa chung cư vẫn chưa thực sự phổ biến và việc hiểu rõ về quyền lợi của cư dân trong tình huống này vẫn còn khá phức tạp. Trong tình huống như vậy, điều mà nhiều người vẫn đang cần tìm hiểu là: Quyền lợi cụ thể nào được đảm bảo cho cư dân khi chung cư hết hạn sử dụng?

Những thông tin chi tiết về vấn đề chung cư hết hạn sử dụng và quyền lợi của cư dân sẽ được OneHousing cập nhật mới nhất ngay sau đây.

Được tiếp tục sử dụng nếu như nhà chung cư vẫn bảo bảo chất lượng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 99 của Luật Nhà ở 2014, khi căn hộ chung cư hết hạn sử dụng hoặc xảy ra tình trạng hư hỏng nặng, có thể gây nguy hiểm cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định chất lượng công trình. Nếu căn hộ vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng theo thời hạn được ghi rõ trong kết luận kiểm định. 

Tuy nhiên, nếu căn hộ không đảm bảo an toàn hoặc nằm trong vùng cần thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được phê duyệt hoặc tất cả các chủ sở hữu đồng loạt đồng ý phá dỡ để xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu sẽ không thể tiếp tục sử dụng căn hộ. 

Cư dân được tiếp tục sử dụng nếu như nhà chung cư vẫn bảo bảo chất lượng (Nguồn: Laodong)

Nếu căn hộ chung cư không nằm trong danh sách các căn hộ cần phải phá dỡ nhưng lại nằm trong vùng cần thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được phê duyệt, chủ sở hữu căn hộ có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được hưởng các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. 

Nếu căn hộ chung cư không nằm trong danh sách các căn hộ cần phải phá dỡ hoặc cải tạo theo quy hoạch đã được phê duyệt nhưng lại nằm trong vùng cần thực hiện giải tỏa mặt bằng, chủ sở hữu căn hộ sẽ được đền bù theo quy định của pháp luật về giải tỏa mặt bằng. 

Trong trường hợp căn hộ chung cư bị hư hỏng và không nằm trong danh sách các căn hộ cần phải phá dỡ nhưng nằm trong vùng cần thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, chủ sở hữu căn hộ có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc người sử dụng khác của căn hộ hoặc các bên liên quan khác thực hiện việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại công trình để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Giải đáp thắc mắc: Kinh phí bảo trì chung cư dùng vào việc gì và do ai quản lý?

Được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc một nơi khác nếu chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại

Theo quy định tại Điều 116, Khoản 1 của Luật Nhà ở năm 2014, việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu căn hộ chung cư nằm trong danh sách cần phá dỡ để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được thực hiện theo các hình thức sau đây:

• Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại cùng vị trí, việc bố trí tái định cư, cung cấp nhà ở và đất ở tái định cư sẽ phụ thuộc vào điều kiện cụ thể tại địa phương.
• Nếu chủ sở hữu quyết định tái định cư tại cùng vị trí, họ sẽ được bố trí căn hộ mới có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn diện tích căn hộ cũ.

Đối với trường hợp Nhà nước đầu tư vào việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và có sự chênh lệch giá trị giữa căn hộ cũ và căn hộ mới, việc thanh toán sự chênh lệch này sẽ tuân theo kế hoạch tái định cư đã được phê duyệt. Nếu việc tái định cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận thì việc thanh toán sự chênh lệch giá trị sẽ được tiến hành theo thỏa thuận giữa các bên.

Bố trí tái định cư bằng quyền được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hoặc được thanh toán tiền nếu như chung cư phải phá dỡ để xây dựng một công trình khác

Theo Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014, để đáp ứng nhu cầu tái định cư, có một số hình thức bố trí nhà ở như sau:

• Dự án nhà ở thương mại có thể được xây dựng để cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho người có nhu cầu tái định cư
• Dự án nhà ở xã hội có thể được xây dựng để cho thuê, thuê mua hoặc bán cho người có nhu cầu tái định cư
• Nhà nước có thể đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở bằng vốn từ ngân sách nhà nước, các nguồn trái phiếu, quỹ hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi từ các đối tác hỗ trợ, và vốn đầu tư phát triển từ Nhà nước, trên các khu đất được xác định để phục vụ tái định cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Những căn nhà ở này có thể cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho người có nhu cầu tái định cư.
• Các hộ gia đình và cá nhân có thể được thanh toán tiền để tự lựa chọn mua, thuê hoặc thuê mua các căn nhà ở thương mại trên khu vực làm căn nhà ở tái định cư hoặc có thể được cấp đất ở từ Nhà nước để tự mình xây dựng căn nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt

Các hộ gia đình và cá nhân có thể được thanh toán tiền để tự lựa chọn mua, thuê hoặc thuê mua các căn nhà ở thương mại trên khu vực làm căn nhà ở tái định cư (Nguồn: Smart Land)

Tiếp tục có quyền sử dụng đất chung “không thể phân chia”

Theo Khoản 3 Điều 49 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất chung không thể phân chia cho những diện tích sau:

• Khu vực đất được dùng để xây dựng khối nhà chung cư
• Diện tích đất được dành cho sân vườn, việc trồng cây hoa, cây xanh xung quanh tòa nhà
• Khu vực đất dành cho việc xây dựng các công trình hạ tầng nằm bên ngoài tòa nhà chung cư nhưng vẫn phục vụ trực tiếp cho tòa nhà chung cư

Điều này có nghĩa, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất chung cùng với các chủ sở hữu căn hộ khác trong cùng tòa nhà.

Được lo chỗ ở tạm thời hoặc được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở hoặc có thể tự thỏa thuận về chỗ ở tạm thời trong khoảng thời gian cải tạo, xây dựng lại

Theo Khoản 3 của Điều 116 trong Luật Nhà ở 2014:

• Trong trường hợp Nhà nước đầu tư vào việc cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải sắp xếp chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo việc ở trong thời kỳ cải tạo hoặc xây dựng lại
• Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu đồng thuận vào việc cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư, các bên có trách nhiệm thỏa thuận về việc cung cấp chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu trong thời gian thực hiện cải tạo hoặc xây dựng lại.

Trên đây là những quyền lợi mà người mua căn hộ chung cư có được khi chung cư hết hạn sử dụng. Nếu bạn đang quan tâm đến các vấn đề pháp lý khi sở hữu nhà chung cư, đừng bỏ qua các bài viết mới nhất tại OneHousing.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư: Những điều cần biết khi mua lần đầu

Mức phí bảo trì chung cư mới nhất năm 2023 và cách tính đúng nhất