Giao dịch bất động sản uỷ quyền và những rủi ro tiềm ẩn khách hàng cần lưu ý

Khi tham gia vào giao dịch bất động sản uỷ quyền, người mua và người bán đều có những quyền lợi và trách nhiệm riêng. Tuy nhiên, cùng với những cơ hội, cũng tồn tại những rủi ro mà khách hàng cần thận trọng và lưu ý. Trong bài viết này, OneHousing sẽ điểm qua những rủi ro tiềm ẩn khi tham gia giao dịch bất động sản uỷ quyền và cung cấp thông tin cần thiết để khách hàng tự tin và đảm bảo an toàn trong quá trình giao dịch.

Giao dịch bất động sản uỷ quyền là gì?

Giao dịch bất động sản uỷ quyền là một hình thức giao dịch nơi người sở hữu bất động sản ủy quyền cho một cá nhân hay tổ chức khác để đại diện và thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán, cho thuê, hay quản lý tài sản của mình. Trong quá trình này, người được ủy quyền sẽ đóng vai trò là đại diện có đầy đủ năng lực pháp lý để thực hiện các hành động và giao dịch thay mặt cho chủ sở hữu bất động sản.

Giao dịch bất động sản ủy quyền (Nhà Đất Phố Đông)

Sử dụng đòn bẩy tài chính để giao dịch bất động sản thời điểm hiện tại: Có phải "nước đi" đúng đắn?

Thực hiện giao dịch bất động sản uỷ quyền: Nên hay không nên?

Khi thực hiện giao dịch bất động sản ủy quyền, có những rủi ro tiềm ẩn mà bạn cần lưu ý như sau:

Khi bên ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt 

Theo quy định khoản 3 Điều 422 Luật dân sự 2015, hợp đồng sẽ chấm dứt khi: “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”

Do đó, hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thể bị chấm dứt khi người ủy quyền qua đời. Rủi ro này hoàn toàn có khả năng xảy ra vì bên được ủy quyền cần thời gian để tìm khách hàng mua mảnh đất (vì đây là tài sản có giá trị lớn nên việc tìm người mua không dễ dàng). Trong thời gian này, người ủy quyền có thể qua đời đột ngột do tai nạn hoặc bệnh tật... Điều này tạo ra rủi ro lớn đối với bên được ủy quyền (bên mua).

Trong một số trường hợp, có những người mua đề nghị chủ đất lập di chúc để chuyển quyền sở hữu mảnh đất cho họ. Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn loại bỏ mọi rủi ro bởi vì theo quy định khoản 1 Điều 644 Luật dân sự 2015 về: “Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc. 

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Với quy định như vậy, dù bên ủy quyền có lập di chúc để chuyển quyền sở hữu mảnh đất cho bên được ủy quyền, nhưng không thể hoàn toàn loại bỏ rủi ro. Điều này bởi vì những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc vẫn được hưởng 2/3 phần di sản theo quy định của pháp luật.

Một trong hai bên đều có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền 

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 569 Bộ luật dân sự 2015, cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền đều có quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, miễn là thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý (trường hợp hợp đồng ủy quyền không có thù lao) hoặc trả thù lao và bồi thường đầy đủ thiệt hại (đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao).

Rủi ro trong giao dịch bất động sản ủy quyền (Nguồn: nplaw)

Việc pháp luật thiết lập cơ chế chấm dứt hợp đồng ủy quyền một chiều dễ dàng này có thể tạo điều kiện thuận lợi cho một bên tìm cách lợi dụng, trong khi bên còn lại sẽ phải chịu thiệt hại.

Rủi ro về việc nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo điểm e, khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: “thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật” sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, việc ủy quyền bán đất sẽ gây ra thuế thu nhập cá nhân cho bên ủy quyền và bên được ủy quyền khi bên được ủy quyền bán thửa đất cho người khác (gây ra 2 lần thuế thu nhập cá nhân, trong khi giao dịch mua bán thông thường chỉ phát sinh 1 lần thuế thu nhập cá nhân).

Điều này tạo ra rủi ro cho bên mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền khi bên được ủy quyền và bên ủy quyền (chủ đất ban đầu) chưa nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, để được chuyển nhượng tên sở hữu, bên mua sau đó phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.

Giao dịch bất động sản uỷ quyền rủi ro trong việc nôp thuế (Nguồn: HNT Group)

Tóm lại, việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền có thể nhanh chóng và tiện lợi về mặt thời gian và thủ tục, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên liên quan, đặc biệt là bên được ủy quyền và bên mua sau đó. Vì vậy, trong quá trình mua bán đất, các bên nên lựa chọn hợp đồng mua bán trực tiếp để tránh các vấn đề pháp lý tiềm tàng trong tương lai.

Lưu ý khi giao dịch bất động sản ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất phải tuân theo các quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng. Các bên tham gia hợp đồng phải đáp ứng đủ năng lực hành vi dân sự (tức là đủ 18 tuổi trở lên và không mắc các bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi).

Về hình thức

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định trong Điều 562 - Điều 569 của Bộ Luật Dân sự, trong đó yêu cầu sự đồng ý từ phía bên ủy quyền để tiến hành ủy quyền (theo điểm a, khoản 1 của Điều 564). Hợp đồng ủy quyền phải được thể hiện bằng văn bản và được công chứng, chứng thực để có giá trị pháp lý.

Thời hạn ủy quyền được thỏa thuận bởi các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp không có thỏa thuận và pháp luật không quy định, thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong vòng 1 năm kể từ ngày ủy quyền được thiết lập.

Bên được ủy quyền chỉ có quyền ủy quyền lại cho một bên thứ ba khi có sự đồng ý từ phía bên ủy quyền hoặc theo quy định của pháp luật.

Về nội dung

Nội dung ủy quyền cần tuân thủ nguyên tắc không ủy quyền các hoạt động vi phạm pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận và chú ý đến các yếu tố sau:

• Phạm vi ủy quyền: Bao gồm người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán là bao nhiêu.
• Đối với hợp đồng ủy quyền xác định người mua đích danh: Người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng tài sản cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được đem bán cho người khác.
• Đối với hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh: Người được ủy quyền có quyền bán cho bất kỳ ai.
• Thù lao khi ủy quyền (nếu có).
• Trách nhiệm về thuế (nếu có): Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền trao đổi bất động sản nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân dựa trên giá trị giao dịch cho cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền để giới hạn việc trốn thuế.
• Trách nhiệm của 2 bên phải chịu khi vi phạm hợp đồng.
• Luật áp dụng và cơ quan giải quyết tranh chấp khi các bên có xung đột.

Kết luận, giao dịch bất động sản uỷ quyền mang đến sự thuận tiện và tiết kiệm thời gian cho khách hàng, nhưng cũng không thể bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn. Khách hàng cần thận trọng và tỉnh táo khi tham gia giao dịch này, đảm bảo hiểu rõ về quy định pháp luật và nắm vững nội dung hợp đồng ủy quyền. Đồng thời, việc tìm đến sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý sẽ giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi trong quá trình giao dịch bất động sản uỷ quyền.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Những trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản?

Những sàn giao dịch bất động sản nào đang phân phối dự án Vinhomes Ocean Park 2?