Những trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản?

Một trong những yếu tố quan trọng khi đầu tư bất động sản là tính pháp lý và thuế. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi giao dịch bất động sản, các nhà đầu tư phải chịu một khoản thuế thu nhập cá nhân tương ứng với giá trị giao dịch. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp được miễn thuế hoàn toàn. Vậy những trường hợp nào miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản? Cùng OneHousing tìm hiểu và giải đáp vấn đề trong bài viết này.

Căn cứ pháp lý đối với trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản

Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định trong các văn bản sau:

• Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 3.
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được quy định trong Điều 4
• Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 Điều 4.
• Thông tư 92/2015/TT-BTC Khoản 1 Điều 12.

Trường hợp nào miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản?

Chuyển nhượng đối với những trường hợp ly hôn

Nếu bất động sản (kể cả nhà ở và các công trình xây dựng trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) được tạo lập bởi vợ hoặc chồng trong thời gian kết hôn, thì nó sẽ được xem là tài sản chung của vợ chồng. Khi xảy ra trường hợp ly hôn, tài sản này sẽ được phân chia theo thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án, và việc phân chia sẽ không bị thuế.

Chuyển nhượng đối với trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất

Theo quy định của pháp luật, cá nhân nhận được giao đất từ Nhà nước mà không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất sẽ không phải nộp thuế đối với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp chuyển nhượng diện tích đất được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, cá nhân vẫn phải khai và nộp thuế theo hướng dẫn tại Điều 12 của Thông tư 111/2013/TT-BTC đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Chuyển nhượng đối với cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đáp ứng điều kiện là họ chỉ sở hữu hoặc sử dụng một thửa đất ở hoặc một nhà ở, bao gồm cả trường hợp có công trình xây dựng gắn liền với thửa đất hoặc có nhà ở.

• Trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu hoặc đất ở có chung quyền sử dụng, chỉ có cá nhân chưa sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại nơi khác mới được miễn thuế. Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất ở thì sẽ không được miễn thuế nếu chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở khác.
• Trong trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu đất ở, nhà ở và đó là tài sản duy nhất của vợ chồng đó, nhưng vợ hoặc chồng còn sở hữu nhà ở, đất ở riêng thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của vợ chồng thì chỉ có vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế. Còn nếu chồng hoặc vợ đã sở hữu nhà ở, đất ở riêng thì sẽ không được miễn thuế.

Cá nhân đáp ứng điều kiện là đã sở hữu, sử dụng nhà ở hoặc đất ở tối thiểu trong 183 ngày tính từ thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở hoặc đất ở căn cứ vào ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc đổi theo quy định của pháp luật về đất đai, thì thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở hoặc đất ở tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại hoặc đổi.

Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở, đất ở duy nhất mà không chuyển nhượng toàn bộ thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế. Ngoài ra, việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Chuyển nhượng đối với trường hợp thừa kế, cho nhận

Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thu nhập từ việc nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng bất động sản (bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai) được áp dụng giữa các đối tượng sau: vợ chồng, cha mẹ đẻ và con, cha mẹ vợ và con rể, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau, ông bà nội với cháu nội.

Trường hợp chuyển nhượng dưới hình thức thừa kế sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (Nguồn: luatsux)

Cập nhật cách tính thuế mới nhất khi chuyển nhượng bất động sản 2023

Thủ tục, hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch bất động sản

Thủ tục và hồ sơ

Để thực hiện thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân, hồ sơ phải bao gồm những giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN được ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC).
• Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu các công trình trên đất, và cam kết chịu trách nhiệm của cá nhân vào bản chụp đó. Nếu chuyển nhượng công trình xây dựng, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, thì phải nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ký kết với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án. Hoặc nộp bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
• Để đáp ứng yêu cầu miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần phải nộp hồ sơ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng là hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hợp đồng cần được công chứng trước khi nộp. Nếu đã từng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi, người nộp thuế cần xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Nếu có ủy quyền bất động sản, người nộp thuế cần nộp hợp đồng ủy quyền bất động sản.
• Hồ sơ miễn thuế nộp phải bao gồm các giấy tờ xác định đối tượng được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản thuộc thu nhập cá nhân. Ngoài ra, cần có các tài liệu chứng minh việc góp vốn đúng quy định pháp luật (nếu chuyển nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp chưa được thu thuế thu nhập cá nhân tạm thời).

Thời hạn nộp hồ sơ

Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không có thỏa thuận về việc bên mua là người chịu trách nhiệm nộp thuế, thì hồ sơ khai thuế phải được nộp trước ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải được nộp trước thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản.

Nơi nộp hồ sơ

Người nộp thuế cần nộp hồ sơ khai thuế cùng với hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận cổng thông tin đa cấp hoặc Chi cục Thuế tại địa phương có bất động sản chuyển nhượng. Nếu ở địa phương chưa có thực hiện quy chế cổng thông tin đa cấp thì cần nộp hồ sơ trực tiếp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương có bất động sản chuyển nhượng.

Bài viết đã cung cấp thông tin về những trường hợp nào miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, việc miễn thuế thu nhập cá nhân còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như thời gian sở hữu, số tiền thu được từ giao dịch, loại bất động sản và quy định pháp luật hiện hành. Do đó, trước khi thực hiện giao dịch bất động sản, các bạn nên tìm hiểu kỹ về quy định của pháp luật và liên hệ với cơ quan chức năng để được tư vấn và giải đáp mọi thắc mắc. Hy vọng bài viết này đã giúp ích cho bạn trong việc hiểu rõ hơn về chủ đề miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Sự khác nhau giữa thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất

Người bán phải đóng những phí gì khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản dự án?