Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất cần những thủ tục nào?

Trong các giao dịch có giá trị lớn mà điển hình là giao dịch mua bán bất động sản, sẽ không thể tránh khỏi những tình huống tranh chấp xảy ra. Vậy thủ tục để giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh trong quá trình mua bán nhà đất như thế nào? Đây là một trong số những vấn đề sẽ được giải đáp qua bài viết dưới đây.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán

Để thực hiện giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh trong quá trình mua bán nhà đất, khách hàng cần thực hiện theo những bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp đơn kiện

Theo Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, cá nhân, tổ chức thực hiện khởi kiện dân sự theo những bước sau:

• Chuẩn bị đơn kiện theo mẫu 01-HC ban hành tại Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP
• Chuẩn bị thêm các tài liệu chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người thưa kiện bị người khách xâm hại

Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố theo quy định tại khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Người khởi kiện nộp đơn kiện đến:

• Nơi bị đơn ở hoặc làm việc trường hợp bị đơn là cá nhân
• Nơi nguyên đơn cư trú làm việc nếu có sự thỏa thuận với nhau bằng văn bản của các đương sự

Căn cứ theo Điều 119 Bộ Luật Tố tụng hình sự 2015, người khởi kiện có 3 phương thức gửi đơn kiện:

• Người khởi kiện nộp đơn kiện tại Tòa án
• Gửi qua dịch vụ bưu chính
• Nộp  qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)

5 bước giải quyết vụ kiện tranh chấp đất đai dân sự (Nguồn: Thương gia Luật)

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý vụ án

Nộp tạm ứng phí, biên lai, chứng từ cho Tòa án để lưu sổ thụ lý (trừ trường hợp được miễn).

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 130 Luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử diễn ra trong 04 tháng, trường hợp vụ án phức tạp cần thêm thời gian để giải quyết thì cơ quan tố tụng được phép gia hạn 1 lần nhưng không quá 02 tháng

Bước 4: Xét xử

Cơ quan tố tụng tiến hành mời các bên liên quan đến Tòa án để xét xử vụ kiện theo quy định của pháp luật

Bước 5: Thi hành án

Sau khi xét xử, trường hợp các bên không có kháng án, cơ quan thi hành án sẽ tiến hành thi hành theo bản án có hiệu lực pháp luật

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai - Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng”. Như vậy, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án Nhân dân.

Còn theo điểm a khoản 1 Điều 35 bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì đối với những tranh chấp đất đai sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện. Theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, Tòa án nơi có đất đai là bất động sản có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát sinh.

Điểm c, khoản 1, Điều 37, BLTTDS 2015 cũng nêu rằng tranh chấp đất đai theo yêu cầu mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Tòa án nhân dân - Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐMB (Nguồn: Báo Môi trường và Đô thị)

Hủy bỏ hợp đồng mua bán diễn ra trong trường hợp nào?

Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì hợp đồng mua bán tài sản là thỏa thuận hai bên giữa bên bán và bên mua mà trong đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên mua và bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán bị ràng buộc và chi phối theo Bộ Luật Dân sự 2015, Luật nhà ở và các luật khác liên quan.

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung năm 2022 có quy định như sau:

• Đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện thủ tục công chứng (trừ trường hợp tặng nhà tình nghĩa, tình thương, mua bán, cho thuê mua nhà nhà ở sở hữu Nhà nước, nhà ở tái định cư; mua bán, cho thuê mua NOXH, góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở, ủy quyền quản lý nhà ở sẽ không phải thực hiện thủ tục công chứng (nếu muốn).
• Thời điểm công chứng, chứng thực là thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực.
• Việc công chứng HĐMB được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực HĐMB thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có nhà ở

Theo quy định tại Điều 423 BLDS: “Bên mua hoặc bên bán có quyền hủy HĐMB mà không phải bồi thường tổn thất trong các trường hợp sau:

• Bên còn lại có hành vi vi phạm hợp đồng mà điều khoản đó là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Một bên có hành vi vi phạm nghiêm trọng việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng;
• Những trường hợp khác do luật định.

Theo đó, vi phạm nghiêm trọng được hiểu là việc một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ dẫn đến việc bên còn lại không đạt được mục đích của HĐMB.

Bên hủy HĐMB có trách nhiệm thông báo ngay về việc hủy hợp đồng. Nếu không, trường hợp gây ra thiệt hại phải bồi thường cho bên còn lại.

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định pháp luật (Nguồn: LuạtVietnam)

Trên đây là bài viết chia sẻ kiến thức pháp lý khi xảy ra tranh chấp khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Hy vọng bài viết đã giúp bạn có thêm những kiến thức pháp lý cần thiết khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.

Xem thêm 

Làm hợp đồng mua bán nhà đất cần lưu ý gì

Được phép từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì chưa hủy đặt cọc không?