Đất trồng cây lâu năm và đất vườn giống nhau không?

Trong lĩnh vực nông nghiệp và trồng trọt, hai khái niệm "đất trồng cây lâu năm" và "đất vườn" thường được nhắc đến như những khái niệm tương đồng. Tuy nhiên, liệu hai loại đất này có thực sự giống nhau hay không? Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu và so sánh hai loại đất này, giúp bạn phân biệt đất trồng cây lâu năm và đất vườn.

Tìm hiểu về đất trồng cây lâu năm và đất vườn

Thế nào là đất vườn?

Bạn có thể dựa vào thực tế sử dụng để hiểu đất vườn là đất được sử dụng để trồng cây. Theo cách hiểu này, đất vườn thường được dùng cho việc trồng cây hàng năm như rau, màu, đậu, và cũng có thể dùng cho việc trồng cây lâu năm như cây ăn quả hoặc cây cảnh, thậm chí là việc kết hợp trồng cả hai loại cây trên cùng một mảnh đất.

Ở thời điểm hiện tại, các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai chưa cung cấp định nghĩa rõ ràng về khái niệm "đất vườn". Tuy nhiên, một số tài liệu hướng dẫn và quy định đã thể hiện định nghĩa về loại đất này.

• Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 103 đã đưa ra hướng dẫn cụ thể về cách xác định diện tích đất vườn và ao trong cùng thửa đất. Điều này cho thấy rằng một thửa đất có thể có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, bao gồm cả đất ở, đất vườn và ao.
• Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC, được ban hành để hỗ trợ công tác kiểm kê đất đai vào năm 2000, đã nêu rõ về "đất vườn tạp". Theo đó, định nghĩa này áp dụng cho diện tích đất vườn gắn liền với đất ở trong khuôn viên của từng hộ gia đình trong khu dân cư. Đặc điểm của loại đất này là việc trồng xen kẽ giữa cây hàng năm và cây lâu năm, hoặc giữa các cây lâu năm, mà không thể phân tách để đo lường diện tích cho từng loại cây.
• Theo như Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước, đi kèm với Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ban hành ngày 30/11/2001, đất vườn được xếp vào nhóm đất nông nghiệp và được ký hiệu bằng chữ "Vườn".

Như vậy, dựa vào những quy định trên, bạn có thể hiểu rằng đất vườn đề cập đến diện tích đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc kết hợp trồng cả hai loại cây trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất.

Đất vườn được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc kết hợp trồng cả hai loại cây trong cùng thửa đất (Nguồn: Thitruong.today)

Thế nào là loại đất trồng cây lâu năm?

Tương tự, hiện không có quy định cụ thể nào thể hiện khái niệm “đất trồng cây lâu năm” một cách rõ ràng. Tuy nhiên, dựa trên những hướng dẫn mà Luật đất đai 2013 đưa ra liên quan đến đất trồng cây lâu năm, bạn có thể tiếp cận với khái niệm này như sau: Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và chú trọng vào mục đích trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng và thu hoạch kéo dài. Các loại cây thuộc cây lâu năm gồm có:

• Cây được trồng để làm nguyên liệu sản xuất như cà phê, ca cao, cao su.
• Cây ăn quả như cây bưởi, chôm chôm, mận, sầu riêng, vải.
• Cây dược liệu lâu năm như long não, quế, hồi, sâm.
• Cây trồng lâu năm dùng cho mục đích làm gỗ, tạo cảnh quan như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, hoa sữa, thậm chí cả trường hợp trồng xen kẽ nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc kết hợp giữa cây hàng năm và cây lâu năm.

Đất trồng cây lâu năm được sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng và thu hoạch kéo dài (Nguồn: Luatvietnam)

Có được xây nhà trên đất vườn hay không? Nếu vi phạm bị phạt thế nào?

Cách phân biệt đất trồng cây lâu năm và đất vườn 

Như đã phân tích ở trên, bạn có thể thấy rằng đất vườn và đất trồng cây lâu năm là hai hai loại đất khác nhau. Sự khác biệt giữa hai loại đất này có thể được xác định rõ qua những điểm sau:

• Khác biệt về phân nhóm đất. Luật đất đai 2013 đã định rõ ràng rằng đất trồng cây lâu năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đối với đất vườn, cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có sự quy định cụ thể về phân nhóm đất này, làm cho “đất vườn” vẫn chỉ là một khái niệm chưa được xác định một cách rõ ràng.
• Khác biệt về mục đích sử dụng. Luật đất đai 2013 đã quy định rằng đất trồng cây lâu năm chỉ phục vụ cho việc trồng loại cây một lần, nhưng thu hoạch trong khoảng thời gian kéo dài. Ngoài loại cây này, đất trồng cây lâu năm không được phép sử dụng cho mục đích trồng các loại cây khác mà không có sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền. Trong khi đó, đất vườn không chỉ có thể trồng cây lâu năm, mà còn có khả năng trồng cây hàng năm. Điều đó đồng nghĩa với việc đất vườn có khả năng đồng thời trồng cây lâu năm và cây hàng năm, mà không bị vi phạm quy định.

Những câu hỏi thường gặp liên quan đến đất trồng cây lâu năm và đất vườn

Có nên mua đất trồng cây lâu năm và đất vườn không?

Thực tế cho thấy, khi chọn lựa đầu tư vào đất đai, điều quan trọng nhất cần quan tâm đó là lợi nhuận và lợi ích thu được từ loại đất đó. Trong danh sách ưu tiên này, đất ở thường nắm giữ giá trị cao vì chúng được dùng để xây dựng nhà ở. Trái lại, đất trồng cây lâu năm và đất vườn lại phục vụ cho mục đích sử dụng khác. Vì thế, nếu bạn đang tìm kiếm mảnh đất để canh tác hoặc trồng cây, hai loại đất này có thể là lựa chọn hợp lý.

Bên cạnh đó, việc đầu tư vào đất trồng cây lâu năm và đất vườn đã trở thành xu hướng đáng chú ý trong thời gian gần đây. Để đạt được hiệu quả đầu tư, thông quy hoạch đất đai tại địa phương cần được kiểm tra kỹ càng. Nếu mảnh đất mà bạn đang xem xét nằm trong kế hoạch quy hoạch và được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển đổi thành đất thổ cư, thì đây là điểm khởi đầu cho một khoản đầu tư có thể mang lại lợi nhuận.

Khi bạn xác định mua mảnh đất trồng cây lâu năm hoặc đất vườn, cần đảm bảo các điều kiện pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán và chuyển nhượng. Điều này bao gồm việc mảnh đất có giấy chứng nhận, không có vướng mắc tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng đất. Bằng cách làm này, bạn có thể tự tin đầu tư vào hai loại đất này với hy vọng mang về lợi ích và sinh lời.

Việc đầu tư vào đất trồng cây lâu năm và đất vườn đã trở thành xu hướng trong thời gian gần đây (Nguồn: Batdongsanban24h)

Đất trồng cây lâu năm và đất vườn khi bị thu hồi có được bồi thường không và bồi thường như thế nào?

Khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cả đất trồng cây lâu năm và đất vườn đều được đảm bảo bồi thường theo quy định của pháp luật trong trường hợp bị thu hồi. 

Trước đây, theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, việc bồi thường không chỉ dựa trên giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, mà còn kèm theo hỗ trợ từ 30% đến 70% giá đất ở của thửa đất đó. Tuy nhiên, việc hỗ trợ này chỉ áp dụng cho một số trường hợp cụ thể, chẳng hạn như đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở tại khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; hoặc đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở ven kênh mương và tuyến đường giao thông.

Ở thời điểm hiện tại, theo Luật Đất đai năm 2013, không có quy định cụ thể về việc hỗ trợ đất vườn nằm trong cùng thửa đất có nhà ở.

Về phần đất trồng cây lâu năm, theo quy định của Luật đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm của hộ gia đình hoặc cá nhân, việc đền bù sẽ được thực hiện theo quy định. Điều kiện và quy trình đền bù được xác định tại địa phương, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Điều này bao gồm cả diện tích đất được đền bù và giá đất bồi thường, được xác định cụ thể tại từng địa phương.

Đất trồng cây lâu năm và đất vườn có được xây nhà không?

Như đã trình bày ở phần trước, đất trồng cây lâu năm được dành riêng cho mục đích trồng các loại cây dài ngày như cây ăn quả, cây lấy gỗ, cây dược liệu và các loại cây tương tự. Trong khi đó, đất vườn vẫn chưa có định nghĩa rõ ràng về việc liệu nó thuộc loại đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Tuy vậy, quan điểm rõ ràng là cả hai loại đất này đều không phải là đất ở. Theo quy định của pháp luật, chỉ có đất ở mới được phép xây dựng nhà. Do đó, cả đất trồng cây lâu năm và đất vườn đều không được phép xây dựng các công trình nhà cửa mà không qua các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư.

Vì vậy, việc xây dựng nhà trên đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm mà không tuân theo quy định sẽ bị xem xét và xử phạt bởi nhà nước theo quy định hiện hành. Do đó, nếu bạn có ý định xây dựng nhà trên mảnh đất vườn, bạn cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 để đảm bảo tuân theo pháp luật và tránh vi phạm.

Việc thay đổi mục đích sử dụng của đất trồng cây lâu năm và đất vườn cần phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý (Nguồn: Luat24h)

Có nên đầu tư vào đất trồng cây lâu năm và đất vườn không?

Đất trồng cây lâu năm và đất vườn là hai  loại đất riêng biệt, tuy vậy, việc đầu tư vào cả hai loại đất này đều mang lại tiềm năng sinh lời đáng kể nếu bạn dành thời gian tìm hiểu kỹ càng.

Việc đầu tư vào đất vườn và đất trồng cây lâu năm hiện đang là xu hướng phổ biến trong thị trường bất động sản. Khi bạn lựa chọn thời điểm mua đất phù hợp, với giá đất đang tăng cao, khả năng sinh lời là rất lớn. Thậm chí, trong trường hợp khó khăn dẫn đến không có lợi nhuận, khả năng thua lỗ cũng khá thấp.

Tuy nhiên, như mọi hình thức đầu tư, đầu tư vào đất trồng cây lâu năm và đất vườn cũng không tránh khỏi các rủi ro tiềm tàng. Một trong những rủi ro quan trọng là vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, bạn cần thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng xem mảnh đất mà bạn quan tâm có phép thuê hoặc chuyển nhượng không, để tránh các vấn đề phát sinh sau này.

Như vậy, đất trồng cây lâu năm liên quan đến việc duy trì sản xuất nông nghiệp trong thời gian dài và đòi hỏi quản lý bền vững để duy trì chất lượng. Trong khi đó, đất vườn hướng đến việc trồng trọt quy mô nhỏ hơn, tập trung vào sự tối ưu hóa sản lượng từ một loại cây trồng cụ thể. Phân biệt đất trồng cây lâu năm và đất vườn sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan và hiểu biết sâu hơn về hiệu quả sử dụng của 2 loại đất này.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Đất trồng cây lâu năm bị thu hồi có được tái định cư không? Nếu không thì đền bù thế nào?

Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm được bồi thường không?