Đất sử dụng thực tế nhỏ hơn đất trúng đấu giá thì nên làm gì?
Trong bài viết dưới đây, OneHousing sẽ giúp bạn hiểu và nắm rõ pháp lý nhà ở liên quan đến vấn đề “Nên làm gì khi đất sử dụng thực tế nhỏ hơn đất trúng đấu giá?”.
Điều kiện để tham gia đấu giá giành quyền sử dụng đất
Đấu giá giành quyền sử dụng đất (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ban hành ngày 3/4/2023, có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 đã bổ sung một số điều chỉnh mới liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai. Trong nghị định này, có những điều chỉnh quan trọng về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước chuyển giao hoặc cho thuê đất. Điều này được thêm vào Điều 17b của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo như quy định, các điều kiện cụ thể cần được đáp ứng khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- Là đối tượng được Nhà nước chuyển giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai, đồng thời phải tuân thủ các điều kiện tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai, cũng như các quy định khác thuộc khoản 3 Điều 58 Luật đất đai, khoản 2 & khoản 3 Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Phải nộp tiền đặt trước tương đương 20% tổng giá trị thửa đất hoặc khu đất theo giá khởi điểm để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng đủ các điều kiện về nhà ở và kinh doanh bất động sản nếu đấu giá để thực hiện dự án nhà ở hoặc dự án bất động sản khác.
- Hộ gia đình hoặc cá nhân tham gia đấu giá cũng phải thuộc đối tượng được Nhà nước chuyển giao đất hoặc cho thuê đất, đồng thời đáp ứng đủ các điều kiện khác theo quy định. Trong trường hợp tham gia đấu giá để thực hiện dự án đầu tư, phải đảm bảo các điều kiện tại Điều 17a của Nghị định 43 (đã được sửa đổi tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP).
- Đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các quy định thuộc khoản 1 Điều 119 Luật đất đai, đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm, và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Khi kết quả trúng đấu giá được công bố, số tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
- Trong trường hợp người thắng đấu giá không thực hiện việc nộp tiền hoặc không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định 43, họ sẽ không có quyền nhận lại số tiền đặt cọc.
- Đối với tình huống người thắng đấu giá đã nộp một số tiền lớn hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định, Nhà nước sẽ hoàn trả số tiền chênh lệch đó theo quy định.
Ngoài ra, Nghị định mới cũng có các điều chỉnh, bổ sung đối với giá đất, UBND cấp tỉnh phải phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định về chuyển giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển đổi từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Về việc tính thu tiền thuê đất đối với các trường hợp được gia hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (Điều 18a), thì thời điểm tính là ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất mới…
Đất sử dụng thực tế nhỏ hơn đất trúng đấu giá thì nên làm gì?
Đất sử dụng thực tế nhỏ hơn đất trúng đấu giá thì nên làm gì? (Nguồn: Cafeland)
Căn cứ vào khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai 2013, đất được đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác kết nối với đất. Trong trường hợp sau khi mua đất thông qua đấu giá và thực hiện nghĩa vụ tài chính, người mua phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích đất được đấu giá, họ cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra trong trường hợp thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc lại diện tích đất. Người mua đất nộp hồ sơ cấp đổi tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Thông tư 24/2014 về hồ sơ địa chính.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận lý do cấp đổi Giấy chứng nhận, lập hồ sơ trình cơ quan cấp Giấy chứng nhận, cập nhật hồ sơ địa chính, và trao Giấy chứng nhận mới cho người mua đất. Trong trường hợp đất đã đặt cầm cố tại tổ chức tín dụng, người mua đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp thay vì Giấy chứng nhận đã cấp.
Văn phòng đăng ký đất đai cũng phải thông báo danh sách các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng và xác nhận việc đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận mới. Quy trình trao Giấy chứng nhận mới được thực hiện đồng thời giữa văn phòng đăng ký đất đai, người mua đất và tổ chức tín dụng, cụ thể:
- Người sử dụng đất sẽ ký và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất mới tại văn phòng đăng ký đất đai, sau đó chuyển cho tổ chức tín dụng nơi đang thực hiện thế chấp;
- Tổ chức tín dụng chịu trách nhiệm giao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Theo Luật Đấu giá 2016, người mua đất, người tham gia đấu giá có quyền khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Hội đồng đấu giá. Đơn khiếu nại có thể được gửi đến Hội đồng định giá để xem xét, giải quyết vấn đề về diện tích đất thực tế không khớp với diện tích niêm yết. Điều 62 Luật khiếu nại đòi hỏi Hội đồng đấu giá phải giải quyết khiếu nại và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Trên đây là một số chia sẻ về pháp lý nhà ở liên quan đến vấn đề “nên làm gì khi đất sử dụng thực tế nhỏ hơn đất trúng đấu giá?”. Mong rằng, qua bài viết trên, OneHousing có thể giúp bạn nắm rõ pháp lý nhà ở, từ đó đưa ra những quyết định phù hợp và nhanh chóng.
Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.
Xem thêm
.png)
