Đất không có sổ đỏ được bồi thường như thế nào?

Phương án đền bù đất không sổ đỏ là thắc mắc của rất nhiều người, đặc biệt là những hộ dân có đất nằm trong diện bị quy hoạch hoặc bị Nhà nước thu hồi. Bài viết dưới đây OneHousing sẽ giải đáp vấn đề này.

Những trường hợp đất không có sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường

Đất chưa có sổ đỏ nghĩa là quyền sử dụng đất của mảnh đất đó chưa được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp phép sử dụng hợp pháp. Mọi vấn đề liên quan tới pháp lý cũng như quá trình sử dụng đất chưa được coi là hợp lệ. Bởi vậy, phần lớn các trường hợp đất chưa có sổ đỏ khi bị thu hồi sẽ không nhận được bất kỳ khoản bồi thường nào. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được đền bù từ Nhà nước. 

Trường hợp 1: Thửa đất đã đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng chưa được cấp

Theo Luật Đất đai năm 2013, với những thửa đất không có sổ đỏ, hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu sẽ căn cứ vào điều 102 và điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xác định trường hợp cụ thể của mình. Nếu nằm trong quy định thì dù mảnh đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng vẫn sẽ nhận được bồi thường của Nhà nước khi đất bị thu hồi.

Đất không có sổ đỏ vẫn có thể nhận được đền bù nếu đáp ứng được các yêu cầu theo luật định (Nguồn: Lao động)

Trường hợp 2: Đất bị thu hồi nhằm mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia

Đây được xem là trường hợp tương đối dễ xác định. Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 có quy định rõ. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải đóng tiền thuê đất hàng năm và có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền  với đất ở theo quy định mà chưa được cấp sẽ nhận được đền bù từ Nhà nước khi đất bị thu hồi do mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.

Trường hợp 3: Mảnh đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng đáp ứng được các yếu tố người sử dụng trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có thời gian sử dụng đất trước ngày 01/07/2004

Trường hợp này được quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013. Theo đó, cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp có thể đề nghị UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú xác nhận về mục đích sử dụng đất là trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, căn cứ vào các giấy tờ lưu trữ, nếu mảnh đất đó có thời gian sử dụng thực tế trước ngày 01/07/2004, khi Nhà nước thu hồi đất cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ nhận được bồi thường.

Tại sao đất đã sử dụng lâu năm mà vẫn chưa có sổ đỏ?

Phương án đền bù đất không có sổ đỏ khi bị thu hồi

Như thông tin ở trên, đất không có sổ đỏ vẫn có thể nhận được đền bù nếu đáp ứng được các điều kiện theo luật định. Vậy với đất không có sổ đỏ thì sẽ có những phương án đền bù nào? 

Khi bị thu hồi, cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất sẽ được đền bù bằng đất ở hoặc tiền  (Nguồn: Luật sư X)

Theo quy định trong Điều 79  Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ nhận được đền bù bằng tiền hoặc bằng đất ở nếu đất bị Nhà nước thu hồi. 

Phương án đền bù bằng tiền mặt sẽ được thực hiện khi chủ sở hữu thửa đất không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Với những chủ sở hữu có nhu cầu nhận bồi thường bằng đất ở, UBND nơi địa phương có đất bị thu hồi sẽ xem xét các điều kiện về quỹ đất để đền bù bằng đất ở hoặc nhà tái định cư.

Mức giá đền bù đất không có sổ đỏ là bao nhiêu?

Giá đất không có sổ đỏ mà chủ sở hữu nhận được khi đất bị thu hồi sẽ tuỳ thuộc vào mục đích thu hồi thửa đất đó. Với trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi nhằm đáp ứng mục đích đảm bảo quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng, giá đền bù đất sẽ được UBND tỉnh quyết định. 

Số tiền đền bù sẽ phụ thuộc vào mục đích thu hồi cũng như đối tượng thu hồi đất (Nguồn: Dân Việt)

Việc xác định giá đất không có sổ đỏ sẽ dựa trên thông tin về thửa đất, thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất hiện tại trên thị trường cũng như phương pháp định giá đất được áp dụng. Sau khi quá trình thu thập thông tin, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng thẩm định trước khi trình UBND tỉnh quyết định.

Có thể thấy người chủ sở hữu khó có thể tính toán trước mức giá được đền bù. Thông thường, mức giá đất không có sổ đỏ này sẽ được xác định bằng giá đất (theo bảng giá hiện hành) x hệ số K (K là hệ số điều chỉnh).

Trường hợp doanh nghiệp thu hồi lại quyền sử dụng đất, người dân sẽ tự thoả thuận và đưa ra mức giá đền bù cụ thể. Nhà nước hoàn toàn sẽ không can thiệp vào giá bồi thường. Thông thường, doanh nghiệp sẽ định giá dựa trên cơ sở thoả thuận giữa doanh nghiệp và chủ sở hữu mảnh đất.

Tóm lại, đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc vấn đề pháp lý và các vấn đề liên quan sẽ không có sự bảo trợ và công nhận từ Nhà nước. Do đó người sở hữu sẽ gặp phải ít nhiều khó khăn trong việc xác định quyền sử dụng hợp pháp. Đặc biệt trong trường hợp mảnh đất bị thu hồi sẽ khó có thể được bồi thường.

Trên đây OneHousing đã chia sẻ thông tin về những phương án đền bù đất không có sổ đỏ khi bị thu hồi. Mong rằng những thông tin này sẽ hữu ích cho mọi người, đặc biệt là những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không? Điều kiện xây dựng nhà ở khi đất không có giấy tờ?

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần chuẩn bị thủ tục, giấy tờ gì?