Đất được miễn tiền thuê đất có được thế chấp không?

Hiện nay, không phải ai cũng nắm rõ được những quy định về việc thế chấp đất trong trường hợp tài sản đất được miễn tiền thuê. Để giải đáp thắc mắc này, OneHousing sẽ tổng hợp những thông tin về quyền thế chấp đất được miễn tiền thuê đất cùng những tài sản thuộc diện được cho phép trong bài viết dưới đây.

Hiểu thế nào về đất được miễn tiền thuê đất?

Được miễn tiền thuê đất là trường hợp khi người sử dụng đất không cần trả tiền thuê mà được cơ quan nhà nước cho thuê đất và cho phép sử dụng theo một số trường hợp pháp luật quy định. Quy định miễn tiền thuê đất này thường được áp dụng để đầu tư vào các dự án quan trọng, phát triển kinh tế - xã hội và phục vụ hoạt động sản xuất.

Tuy vậy, việc đất được miễn tiền thuê đất đi kèm với những quy định và điều kiện bắt buộc mà các cá nhân, tổ chức sử dụng đất phải tuân theo. Điển hình là việc không được thế chấp đất một cách tùy ý, và đây là vấn đề mà nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Chính phủ có nhiều chính sách miễn giảm tiền thuê đất (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)

Cho thuê nhà, thuê đất phải nộp những khoản phí nào?

Những trường hợp đất được miễn tiền thuê đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, việc miễn tiền thuê đất chủ yếu được áp dụng với các trường hợp đặc biệt như người sử dụng đất là người có hoàn cảnh khó khăn, người dân tộc thiểu số, người có công trong cách mạng và những người được hưởng chính sách ưu đãi đầu tư nói chung. Các cá nhân, tổ chức sử dụng đất với mục đích cung cấp dịch vụ hàng không hoặc phát triển nông - lâm - ngư nghiệp cũng được hưởng sự hỗ trợ này.

Để làm rõ hơn, pháp luật đã quy định cụ thể 10 trường hợp được miễn tiền thuê đất và thuê mặt nước cho toàn bộ thời gian thuê như sau:

1) Các dự án đầu tư trong lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư tại các khu vực có nhiều khó khăn về kinh tế và xã hội.

2) Các dự án xây dựng nhà ở dành cho người lao động, công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại từ nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Đồng thời, chủ đầu tư không được phép tính phí thuê đất vào giá thuê nhà tại dự án.

3) Các dự án xây dựng ký túc xá cho sinh viên bằng nguồn tài trợ từ ngân sách và đất của Nhà nước. Đồng thời, người quản lý và sử dụng đất không được phép tính phí thuê đất vào giá thuê nhà sinh viên.

4) Đất dành cho việc sản xuất nông nghiệp của đồng bào dân tộc thiểu số; dành cho các dự án trồng rừng lấn biển và trồng rừng phòng hộ. 

5) Đất sử dụng để xây công trình sự nghiệp, cơ sở nghiên cứu khoa học của các tổ chức sự nghiệp công và doanh nghiệp khoa học - công nghệ như: phòng thí nghiệm, cơ sở sản xuất thử nghiệm, cơ sở thực nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ và doanh nghiệp khoa học - công nghệ,...

6) Đất sử dụng để xây cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không (không bao gồm đất dành cho việc kinh doanh dịch vụ hàng không).

7) Đất sử dụng bởi hợp tác xã nông nghiệp để xây dựng trụ sở hợp tác xã, nhà kho, sân phơi, các cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp và khai thác muối.

8) Đất xây dựng các trạm sửa chữa, bảo dưỡng xe, bãi đỗ xe (bao gồm cả khu phục vụ chung, khu quản lý điều hành và phòng bán vé) phục vụ việc vận tải hành khách công cộng theo như pháp luật quy định về giao thông vận tải đường bộ.

9) Đất dành cho các công trình cấp nước như: đường ống nước, công trình khai thác - xử lý nước, mạng lưới đường ống cấp nước và công trình hỗ trợ việc vận hành, quản lý hệ thống cấp nước (bao gồm trang thiết bị, kho lưu trữ vật tư, nhà xưởng, nhà hành chính đảm nhiệm việc quản lý).

10) Đất để xây dựng hạ tầng sử dụng chung tại các cụm công nghiệp, khu công nghiệp và khu chế xuất theo quy hoạch.

(Thông tin dựa trên Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và được bổ sung bởi Nghị định 35/2016/NĐ-CP)

Việc miễn tiền thuê đất được áp dụng dựa trên mục đích sử dụng đất (Nguồn: Báo Dân tộc và Phát triển)

Ngoài những trường hợp kể trên, vẫn còn một số trường hợp dự án được miễn tiền thuê đất nhưng chỉ trong thời gian xây dựng cơ bản. Bạn đọc có thể tham khảo ví dụ tiêu biểu như sau:

• Trường hợp 1: Người thuê sử dụng đất với mục đích trồng cây lâu năm, sản xuất nông nghiệp theo dự án đã được người có thẩm quyền phê duyệt. 
• Trường hợp 2: Các dự án liên quan đến việc Nhà nước cho thuê đất mới hoặc chuyển từ đất không thu tiền sử dụng sang đất thuê (trừ khi mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng cải tạo hoặc tái canh vườn cây trên khu đất mà Nhà nước cho thuê)

Có được phép thế chấp đất đối với đất được miễn tiền thuê hay không?

Dựa trên Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức thuê đất của Nhà nước và được miễn tiền thuê sẽ có quyền và nghĩa vụ giống như những trường hợp không được miễn giảm. Quy định đó bao gồm quyền thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của bản thân trên đất thuê.

Như vậy, đối với đất được miễn tiền thuê đất, người sử dụng vẫn có quyền thế chấp, nhưng chỉ được phép thế chấp những tài sản thuộc sở hữu riêng và gắn liền với mảnh đất thuê. Những tài sản gắn liền với đất thường bao gồm nhà ở, khu nhà xưởng, công trình xây dựng và công trình khác gắn liền với đất đai. Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng cần phải thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng uy tín và đã được cấp phép hoạt động tại Việt Nam, hoặc những tổ chức khác và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật.

Ví dụ, nếu bạn có mong muốn thuê đất của Nhà nước để sản xuất nông nghiệp thì bạn chỉ được phép vay thế chấp, bảo lãnh bằng các công trình đang cho thuê hoặc được xây dựng trên đất thuê, chứ không được thế chấp chính quyền sử dụng đất thuê. Những trường hợp cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê thường bao gồm:

• Đất được Nhà nước giao trong hạn mức tối đa hoặc được chính thức công nhận quyền sử dụng 
• Đất nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế và cho tặng

Chỉ được thế chấp tài sản do mình sở hữu trên đất được miễn tiền thuê (Nguồn: Vinhomes)

Qua bài viết trên, OneHousing đã trả lời cho câu hỏi “Đất được miễn tiền thuê đất có được thế chấp không?”. Hy vọng rằng qua đây, bạn đọc đã có thêm kiến thức chung về khả năng thế chấp đất được miễn tiền thuê và những tài sản liên quan.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Nhà đang thế chấp có thể cho thuê được không?

Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?