Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?

Trong các giao dịch vay mượn, việc thế chấp bất động sản là một khái niệm phổ biến và quen thuộc. Tuy nhiên, có một vấn đề mà nhiều còn thắc mắc là có thể thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất được không? Mặc dù có vẻ như nhà và đất luôn liên kết với nhau, tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc thế chấp nhà và đất có thể được xử lý một cách riêng biệt và độc lập. Hãy cùng OneHousing giải đáp vấn đề này, cũng như tìm hiểu những yếu tố quan trọng cần được xem xét trong quá trình vay thế chấp bất động sản.

Thế chấp nhà đất và những quy định liên quan

Thế chấp nhà đất là gì?

Dựa vào quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự năm 2015:

• Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho bên khác (gọi là bên nhận thế chấp).
• Tài sản thế chấp được giữ lại bởi bên thế chấp. Tuy nhiên, các bên có thể tiến hành thỏa thuận để giao tài sản thế chấp cho một người thứ ba đứng ra quản lý.

Như vậy, thế chấp nhà đất là hoạt động mà một bên sử dụng nhà đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không chuyển quyền sở hữu cho bên kia.

Trong thời gian vay vốn, nhà đất thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên vay vốn (Nguồn: Hieuluat)

Những quy định chung về thế chấp nhà đất

Dựa theo quy định tại Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm 2015:

• Khi thế chấp toàn bộ tài sản bất động sản và động sản có vật phụ, thì vật phụ liên quan đến tài sản bất động sản và động sản đó cũng được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Trong trường hợp thế chấp một phần tài sản bất động sản và động sản có vật phụ, thì vật phụ gắn với tài sản đó cũng được xem xét là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Khi thế chấp đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản gắn liền với đất cũng được tính là tài sản thế chấp, ngoại trừ khi có thỏa thuận khác.
• Trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho bên tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được sử dụng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm sẽ trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
• Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho bên tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bảo hiểm đang được thế chấp, tổ chức bảo hiểm sẽ thực hiện việc thanh toán tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp sẽ có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Quy định cụ thể về việc thế chấp nhà mà không thế chấp đất

Dựa theo quy định tại Điều 326 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

• Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là người sử dụng đất, thì tài sản sẽ được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Nếu trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là người sử dụng đất, thì khi xử lý phần tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ, mà trước đó thuộc về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật dân sự đã xác nhận khả năng thế chấp nhà mà không thế chấp đất và chia thành hai trường hợp cụ thể:

• Thế chấp tài sản liên quan đến đất mà không kèm theo thế chấp đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là người đang sử dụng đất
• Thế chấp tài sản liên quan đến đất mà không thế chấp đất, nhưng chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải đồng thời là người sử dụng đất.

Pháp luật dân sự đã công nhận việc chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất (Nguồn: Báo Lao Động)

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Những điều cần biết

Việc xử lý tài sản khi thế chấp nhà mà không thế chấp đất được thực hiện như thế nào?

Theo quy định tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp nhà mà không kèm theo việc thế chấp đất được thực hiện theo các điều sau:

• Khi chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất, nhưng chủ sở hữu phần tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất: Khi tiến hành xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận quyền sở hữu nhà sẽ tiếp tục được sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Khi chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng đồng thời là người sử dụng đất: Tài sản sẽ được xử lý toàn diện, bao gồm cả quyền sử dụng đất và nhà, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu không có thỏa thuận khác, và khi bên vay không còn khả năng chi trả, ngân hàng có thể thực hiện việc phát mãi cả tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.

Điều kiện để thực hiện thế chấp nhà là gì?

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 118 trong Luật Nhà ở năm 2014, khi tiến hành giao dịch thế chấp bằng nhà ở, căn nhà cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Cần có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, trừ trường hợp thế chấp liên quan đến nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai, hoặc liên quan đến những trường hợp tình nghĩa, không liên quan đến giấy chứng nhận.
• Căn nhà không ở trong tình trạng đang bị tranh chấp, khiếu nại, hoặc đang có khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu.
• Căn nhà vẫn còn trong thời hạn sở hữu (nếu có thời hạn) với các trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Căn nhà không bị bị kê biên để thi hành án hoặc không nằm trong trạng thái bị kê biên để thực hiện quyết định hành chính đã có hiệu lực theo luật.
• Căn nhà không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, hoặc quyết định phá dỡ nhà ở.

 Khoản 1 của Điều 118 Luật Nhà ở quy định rõ các điều kiện để thế chấp nhà (Nguồn: Lsvn)

Bên cạnh các điều kiện liên quan đến căn nhà thế chấp, bên thế chấp còn cần phải đáp ứng những điều kiện sau đây (theo khoản 1 của Điều 119 trong Luật Nhà ở năm 2014):

• Bên thế chấp phải là chủ sở hữu của căn nhà hoặc là người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để tiến hành thế chấp.
• Trong trường hợp bên thế chấp là cá nhân, bên đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của luật dân sự. Trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức, bên đó phải có tư cách pháp nhân (trừ trường hợp tổ chức tặng căn nhà cho mục đích tình nghĩa hoặc tình thương).

Bài viết đã giúp giải đáp thắc mắc về việc có thể thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất được không? Quyền sở hữu căn nhà và đất có thể được tách biệt nhau, dẫn đến những trường hợp đặc biệt trong giao dịch bất động sản. Dù bạn có thể thế chấp nhà mà không thể chấp đất, việc hiểu rõ và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào các giao dịch bất động sản là điều vô cùng quan trọng. Điều này sẽ giúp bạn đảm bảo an toàn tài chính, tránh các rủi ro không mong muốn và đưa ra quyết định đúng đắn cho mình.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Giải đáp: Nhà ở xã hội có được bán hay thế chấp ngân hàng không?

Người dân có được thế chấp nhà ở xã hội tại ngân hàng không?