Đặt cọc mua nhà và những rủi ro pháp lý có thể gặp

Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà trong hoạt động mua bán nhà đất là một trong những cách thức đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán tại Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nhà ở đối với bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. 

Đặt cọc mua nhà có thể gặp những rủi ro pháp lý nào?

Rủi ro đối với bên đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà 

Rủi ro liên quan đến đất đai nằm trong quy hoạch

Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã công bố mà cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm thì người sử dụng đất được sử dụng tiếp và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở hiện có thì phải được cho phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp lý nhà ở.

Theo quy định này có thể thấy, người bán nhà trên đất đã được quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng đất.

 Vậy rủi ro đối với bên đặt cọc mua nhà trong trường hợp này là:

- Nếu mục đích của người đặt cọc mua nhà là để sinh sống lâu dài, ổn định thì nhà nằm trên đất trong quy hoạch sẽ không đáp ứng được. Do đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch nên rất có thể khi nhà đang trong quá trình sử dụng sẽ bị thu hồi.

- Nếu người mua nhà muốn bán lại căn nhà nằm trong diện quy hoạch thì sẽ khó bán được. Hoặc trong trường hợp, người mua nhà mong muốn thế chấp nhà, với đặc điểm nằm trong quy hoạch thì ngân hàng cũng sẽ không duyệt hồ sơ vay.

- Nếu người mua nhà muốn xây lại nhà thì như quy định n tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung năm 2018, chủ sở hữu nhà cần lên xã/phường để xin cấp phép xây dựng. Việc này có thể được chấp thuận nhưng trên thực tế sẽ chỉ được phép sửa lại, không được xây mới bởi đất đang nằm trong diện quy hoạch.

Nhà nằm trên đất quy hoạch có thể sẽ bị thu hồi (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Nhà ở chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý

Đối với trường hợp này, người mua thường sẽ bỏ ra một khoản tiền thấp hơn so với giá trị của ngôi nhà với tình trạng, vị trí, điều kiện tương đương nhưng đã hoàn thành các thủ tục pháp lý. 

Nhà ở chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý thường là nhà chưa hóa giá, chưa được hợp thức hóa xây dựng, chưa giải quyết xong vấn đề đồng sở hữu, chưa hoàn công, chưa có giấy tờ pháp lý. Bởi lẽ, nếu bên đặt cọc mua nhà đồng ý mua, sau này sẽ có nhiều rủi ro khiến việc sở hữu căn nhà có thể không thực hiện được.

Nhà ở bị ngăn chặn giao dịch

Một số nhà ở vướng vào những vụ kiện tụng tranh chấp tài sản, thế chấp ngân hàng, kê biên thi hành án,… sẽ bị ngăn không ký hợp đồng mua bán được. Điều này gây nhiều rủi ro khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà. Việc thực hiện mua bán nhà sau khi ký hợp đồng đặt cọc có thể gặp rắc rối hoặc không thực hiện được, gây tranh chấp, tốn kém, tốn thời gian đối với các bên.

Nhà ở đang kiện tụng, tranh chấp thì không được phép bán (Nguồn: VietNamNet)

Rủi ro liên quan đến nội dung của hợp đồng đặt cọc mua nhà 

Rủi ro về quy định mức phạt cọc

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015: “Trường hợp hợp đồng được giao kết thì tài sản đặt cọc được trả cho bên đặt cọc hoặc được trừ đi nhằm thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Như vậy, trong hợp đồng đặt cọc mua nhà không quy định mức phạt cọc hoặc quy định không rõ ràng sẽ có 3 tình huống xảy ra: 

• Sau khi đặt cọc và hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ đi để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; 
• Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Tài sản đã đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; 
• Nếu bên nhận cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc. 

Rủi ro về quy định khi một trong hai bên không tuân thủ hợp đồng

Đây là một trong những quy định quan trọng, cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc mua nhà. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Quy định này đặc biệt có ý nghĩa khi đã đến thời gian thỏa thuận mà bên bán vẫn không chịu bàn giao nhà cho bên mua. 

Hợp đồng đặt cọc xảy ra rủi ro khi một bên không thực hiện nghĩa vụ (Nguồn: Tất Thành Law)

Rủi ro liên quan về việc thay đổi quy định pháp lý

Đây là khả năng xảy ra những thay đổi trong các quy định pháp lý sau khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà. Thay đổi quy định pháp lý có thể gồm việc thay đổi luật quyền sở hữu bất động sản, thuế liên quan đến việc mua bán, hoặc bất kỳ sự thay đổi pháp lý nhà ở nào khác mà có ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng. 

Điều này có thể dẫn đến hợp đồng trở nên không hợp pháp, việc thực hiện hợp đồng khó khăn hoặc hợp đồng không khả thi, gây ra mất tiền cọc, không hoàn tất giao dịch hoặc những hậu quả pháp lý khác.

Những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua nhà

Khi đặt cọc mua nhà, có một số điều quan trọng cần lưu ý để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra thuận lợi và bảo vệ quyền lợi của bạn.

- Kiểm tra pháp lý nhà ở của bất động sản: Trước khi đặt cọc, hãy thực hiện kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng về bất động sản. Xác định rõ giấy tờ liên quan để đảm bảo tài sản không gặp vấn đề pháp lý nào.

- Thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng: Đọc kỹ và hiểu rõ nội dung hợp đồng đặt cọc. Xác định mức đóng cọc, điều kiện trả cọc, và các điều khoản quan trọng khác. Đảm bảo tất cả thỏa thuận đều được ghi chép rõ ràng.

- Xác nhận mục đích sử dụng: Đối với người đặt cọc mua nhà, việc xác nhận mục đích sử dụng và tình trạng quy hoạch là rất quan trọng. Điều này giúp tránh những vấn đề không mong muốn sau này.

- Kiểm tra nguồn gốc tài chính: Đảm bảo rằng bạn có khả năng thanh toán số tiền cọc mà không gặp vấn đề tài chính. Nếu đang vay ngân hàng, đảm bảo rằng bạn đã sắp xếp tài chính ổn thỏa để đáp ứng yêu cầu vay mua nhà.

- Hạn chế điều kiện trả cọc: Trong hợp đồng, cố gắng hạn chế điều kiện khiến bạn có thể mất cọc. Điều này bao gồm cả việc xác định rõ điều kiện mà nếu như không thực hiện, bạn có quyền nhận lại toàn bộ hoặc một phần số tiền cọc.

Cần kiểm tra kỹ các vấn đề pháp lý trước khi ký hợp đồng cọc (Nguồn: Misa Amis)

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đang ngày càng được sử dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực. Để có thể sử dụng đúng và đạt được mục đích, chủ thể tham gia giao dịch cần tìm hiểu kỹ kiến thức về hợp đồng và những rủi ro pháp lý nhà ở có thể gặp phải để tránh trường hợp xấu xảy ra.

Xem thêm

Chiến lược tiết kiệm: Người 30 tuổi dành 50% lương hàng tháng để mua nhà

8 chiến lược thông minh để tiết kiệm tiền mua nhà trong vòng một năm