Đất có thời hạn sử dụng là gì? Cách ghi thời hạn sử dụng đất trên Sổ đỏ

Hiện nay, để người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, thì đất phải có thời hạn sử dụng. Vậy, thời hạn sử dụng đất nghĩa là gì? Pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào? Tại sao lại có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi lại có những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có thời hạn 30 năm, 50 năm…? Cùng lý giải những thắc mắc đó qua bài viết dưới đây.

Đất có thời hạn sử dụng là gì?

Trong Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai đang có hiệu lực, không có văn bản cụ thể nào đề cập đến "đất có thời hạn sử dụng". Tuy nhiên, dựa trên quy định về đất sử dụng có thời hạn tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì khái niệm này có thể hiểu như sau:

"Đất có thời hạn sử dụng" là thuật ngữ để chỉ những mảnh đất mà người sử dụng đất được sở hữu và sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định (gọi là thời hạn sử dụng đất). Sau khi hết thời hạn, đất được có thể bị thu hồi hoặc chủ sở hữu phải gia hạn để tiếp tục sử dụng.

Đất có thời hạn sử dụng là chỉ mảnh đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất (Nguồn: Websites Vinhomes Online - Vinhomes)

Xác định "đất có thời hạn sử dụng" là rất quan trọng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, đồng thời tạo cơ sở để giải quyết các nhu cầu liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất và các vấn đề liên quan khác.

6 quy định về thời hạn sử dụng đất 2023 người dân cần nắm rõ

Thời hạn sử dụng đất được quy định như thế nào? 

"Thời hạn sử dụng đất" được dùng để xác định khoảng thời gian cụ thể, từ thời điểm này đến thời điểm khác ( xác định bằng ngày, tháng, năm), trong đó người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý và sử dụng diện tích đất nhất định. Điều này áp dụng đối với các trường hợp đất được giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển nhượng từ người khác.

Thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào từng loại đất (Nguồn: LawNet)

Hiện nay, pháp luật đất đai cụ thể quy định về thời hạn sử dụng đất tại Mục 1, Chương 10 của Luật đất đai năm 2013, và việc xác định thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể như sau:

Đất sử dụng ổn định lâu dài

Theo quy định tại Điều 125 của Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép người sử dụng đất sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:

• Đất ở được hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại thời điểm hiện tại.
• Đất nông nghiệp do cư dân sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc, liên quan đến phong tục, tập quán của dân tộc, kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, nguồn gốc đất do Nhà nước giao, hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
• Đất rừng phòng hộ, đặc dụng, sản xuất có nguồn gốc từ rừng tự nhiên.
• Đất được sử dụng vào mục đích thương mại, sản xuất phi nông nghiệp mà không phải đất Nhà nước cho thuê quyền sử dụng hoặc giao đất có thời hạn.
• Đất xây dựng cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội và xây dựng công trình sự nghiệp thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa,....
• Đất sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng.
• Đất xây nghĩa trang; đất tín ngưỡng; đất cơ sở tôn giáo.

Đất sử dụng có thời hạn

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của "đất sử dụng có thời hạn" được xác định cụ thể như sau:.

Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân:

• Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm: Áp dụng cho đất mà cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất và đất chưa xác định mục đích sử dụng (giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).
• Thời hạn sử dụng đất được quy định theo pháp luật, nhưng tối đa không quá 50 năm: Áp dụng cho các trường hợp đất được giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất này, hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
• Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê hoặc giao quyền sử dụng để đầu tư tại Việt Nam. Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất được quy định cụ thể trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có thể xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
• Đất nông nghiệp Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê để sử dụng. Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này sẽ được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất, họ phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.

Đối với "đất sử dụng có thời hạn" khi người sử dụng đất là tổ chức sẽ được xác định như sau:

Thời hạn không quá 50 năm: 

• Áp dụng trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; sử dụng với mục đích thương mại, sản xuất phi nông nghiệp; đầu tư dự án hoặc áp dụng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.
• Tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, thời hạn sử dụng đất sẽ tuân theo thời hạn của dự án.

Thời hạn không quá 70 năm:

• Đất được Nhà nước cho thuê, giao đất để thực hiện dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; cần nhiều thời gian thu hồi vốn.
• Đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án tại vùng có điều kiện khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
• Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức công lập tự chủ tài chính thuộc các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, các công trình công cộng mang mục đích kinh doanh.

Thời hạn không quá 99 năm: Áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài như Đại sứ quán, lãnh sự quán. Nếu hết thời hạn này, các tổ chức nước ngoài này vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, Nhà nước có thể xem xét cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng khi đổi mục đích sử dụng đất

Tùy vào chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức, thời hạn sử dụng đất đối với phần đất của họ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được xác định khác nhau như sau:

Trường hợp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình ở Việt Nam:

• Đối với các loại đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi được chuyển mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này sẽ phụ thuộc vào thời hạn của loại đất mới sau khi chuyển đổi. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Đối với các loại đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng, thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này sau khi chuyển là sử dụng đất ổn định lâu dài.
• Đối với các loại đất nông nghiệp sau khi chuyển mục đích sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn của đất phi nông nghiệp sau chuyển đổi.
• Đối với các loại đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi là sử dụng đất ổn định lâu dài.
• Đối với các loại đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài, thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn là sử dụng ổn định lâu dài.
• Trong trường hợp các loại đất như đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản, làm muối được người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng lẫn nhau, thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Thời hạn sử dụng đất khi đổi mục đích sử dụng đất (Nguồn: Tạp chí Tòa án)

Trường hợp người sử dụng đất là người Việt Nam, tổ chức định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

• Trong trường hợp tổ chức sử dụng đất này thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi sẽ được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng không quá 50 năm. Trong trường hợp đầu tư có vốn đầu tư lớn hoặc đầu tư vào vùng khó khăn, thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Nếu tổ chức sử dụng nhà ở để bán, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất sẽ tuân theo thời hạn dự án.
• Trường hợp tổ chức thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại, thời hạn sử dụng đất của đất sau chuyển đổi vẫn là ổn định lâu dài.

Lưu ý, cho dù là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức, khi được Nhà nước cho thuê đất thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất cũng chỉ được 5 năm.

Thời hạn sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ vào quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013,  thời hạn sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào loại đất mà người sử dụng đất nhận chuyển quyền. 

Trong trường hợp loại đất đó là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, đối với các loại đất khác, khi người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ chỉ được sử dụng trong thời hạn sử dụng đất còn lại của khu đất này trước khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó, thời hạn sử dụng đất của từng loại đất sẽ được điều chỉnh tùy vào tính chất của loại đất đó, thời hạn đầu tư của dự án và đảm bảo việc sử dụng, khai thác tài nguyên đất một cách hiệu quả.

Cách ghi thời hạn sử dụng đất trên Sổ đỏ

Theo Quy định số 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được thể hiện trên trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy tắc sau:

• Đối với trường hợp thời hạn sử dụng đất là lâu dài và ổn định, sẽ được ghi kèm theo chữ "lâu dài".
• Đối với những trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi theo quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Còn đối với trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với từng mục đích sử dụng đất thì sẽ ghi thời hạn khác nhau (Nguồn: Báo chính phủ)

• Đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn, thì sẽ ghi rõ "Thời hạn sử dụng đất đến ngày ... ".
• Nếu thửa đất có vườn, ao và diện tích đất ở được công nhận là một phần của thửa đất, thì thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi rõ theo từng mục đích sử dụng đất. Ví dụ, về mục đích "đất ở", sẽ ghi rõ là "lâu dài". Còn với những mục đích sử dụng đất khác, chẳng hạn như thuộc nhóm đất nông nghiệp, thì thời hạn sử dụng đất cụ thể sẽ được ghi rõ "sử dụng đến ngày ... ".

Như vậy, bài viết trên đã giải đáp câu hỏi thời hạn sử dụng đất là gì, cách ghi thời hạn sử dụng đất và những quy định liên quan đến quyền sử dụng đất được quy định bởi pháp luật. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn khi tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Mua chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm hết thời hạn người chủ có mất nhà không

Đất ở có lối đi chung có được tách sổ không?