Đất 03 là gì? Quy định về chuyển đổi đất 03 sang đất ở

Khái niệm “Đất 03 là gì?” và liệu có thể làm sổ đỏ hoặc xây dựng được nhà ở trên loại đất này không? Trong bài viết này, OneHousing sẽ làm rõ hơn về thuật ngữ đất 03 và quy trình chuyển đổi đất 03 thành đất nhà ở. 

Đất 03 là đất gì?

Đất 03 còn được gọi là đất nông nghiệp, là loại đất được cấp phát cho người dân để sử dụng trong việc canh tác, sản xuất nông nghiệp, trồng rừng hoặc chăn nuôi. Quỹ đất này thuộc quyền quản lý của các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp nhà nước và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để hình thành Quỹ đất 03 này có ba phương thức chính:

• Tận dụng các khu đất công bị bỏ trống hoặc không được sử dụng hiệu quả do chính phủ quản lý.
• Tiếp nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng.
• Thu hồi đất, tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các khu đất nông nghiệp đã được quy hoạch sử dụng.

Người sử dụng đất 03 hợp pháp là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ xác minh việc cho thuê đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trên giấy tờ, cần phải phân biệt rõ các loại đất nông nghiệp và ký hiệu tương ứng cho từng loại. Ví dụ, đối với đất trồng lúa nương (LUN) - Là loại đất trên sườn đồi, núi dốc cao chuyên để trồng lúa từ một vụ trở lên kể cả trường hợp trồng không thường xuyên theo chu kỳ và trường hợp xen canh, luân canh với các cây hàng năm khác.

Bảng phân loại ký hiệu các loại đất nông nghiệp

Đất 03 theo quy định pháp luật là đất để sản xuất nông nghiệp (Nguồn: Blog Bất động sản)

6 quy định về thời hạn sử dụng đất 2023 người dân cần nắm rõ

Quy định về chuyển đổi đất 3 thành đất nhà ở

Đất 03 có giấy tờ gì? Đất 03 có được làm sổ đỏ hay không?

Theo điều 57 Luật Đất đai 2013, đất 03 có thể được cấp sổ đỏ khi chuyển từ mục đích sử dụng nông nghiệp sang phi nông nghiệp (đất thổ cư). Tuy nhiên, khả năng thực hiện việc chuyển đổi này phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương có liên quan.

Về quy trình, người sử dụng đất cần gửi đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng tới Phòng Tài nguyên và Môi trường của khu vực có đất. Tại đây, hồ sơ sẽ được kiểm tra và tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng nếu các yêu cầu được đáp ứng. Ngoài ra, để chuyển từ loại đất 03 sang loại đất ở, người sử dụng phải nộp một khoản thuế theo quy định của pháp luật. Do đó, người sử dụng đất cần chuẩn bị trước và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

Xây nhà trên đất 03 được hay không?

Tại khoản 1 điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có trách nhiệm tuân thủ các quy định sau: sử dụng đất theo mục đích đã quy định, tuân thủ ranh giới của thửa đất, tuân theo quy định về sử dụng chiều cao trên không và chiều sâu trong lòng đất, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định pháp luật liên quan khác. Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố khác trên khu vực được giao cho người dân (đất 03) nhằm phục vụ canh tác và sản xuất nông nghiệp là không được phép.

Không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố khác trên đất 03 (Nguồn: Luật Việt Nam)

Đất 03 có được đền bù sau khi bị thu hồi không?

Dù người dân đang canh tác sản xuất ổn định trên đất 03, nếu thửa đất này thuộc quy hoạch của địa phương, Nhà nước vẫn có thể thu hồi và áp dụng các chính sách hỗ trợ phù hợp. Tại khoản 2 điều 74 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường được tiến hành bằng cách giao lại một mảnh đất có cùng mục đích sử dụng như loại đất bị thu hồi hoặc thông qua việc thanh toán tiền bồi thường theo giá trị cụ thể của loại đất bị thu hồi. Mức giá này sẽ được UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm xác lập quyết định.

Theo thông tin đã chia sẻ, người dân không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiến trúc trên đất 03 trừ khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành “đất thổ cư”. Vì vậy, trong trường hợp xây dựng nhà trên đất 03, khi Nhà nước thu hồi thửa đất này, người dân sẽ không được hưởng quyền lợi về việc được bồi thường hay hỗ trợ tái định cư.

Hướng dẫn chuyển đổi đất 03 thành đất nhà ở

Trình tự xin chuyển đổi đất nông nghiệp (đất 03) thành đất thổ cư được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

Theo quy định tại khoản 1, điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

• Một đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (có thể tham khảo Phụ lục 1 đi kèm với Thông tư trên).
• Các loại giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng đất như Sổ Đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Sổ Hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản gắn liền với đất).

Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ

Người dân có thể nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại bộ phận 1 cửa của địa phương. Trong trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận này, người dân có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện/thành phố nơi có đất.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

Hồ sơ sẽ được kiểm tra bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc không hợp lệ, người dân sẽ được thông báo và có 3 ngày làm việc để hoàn thiện.

Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ, cán bộ địa chính sẽ xác minh thực địa và xem xét lại yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân. Trong thời gian này, người dân cũng được thông báo và hướng dẫn về việc nộp phí chuyển đổi.

Bước 4: Xử lý yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ làm tờ trình xin giấy phép chính thức từ UBND cấp huyện hoặc tương đương. Cán bộ địa chính sẽ chỉnh lý lại cơ sở dữ liệu đất và hồ sơ địa chính gốc.

Thời gian xử lý yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa hoặc hải đảo, thời gian xử lý có thể linh hoạt trong khoảng 25 ngày (Lưu ý thời gian này không bao gồm các ngày lễ, ngày nghỉ cũng như thời gian địa phương hỗ trợ tiếp nhận và hoàn thiện hồ sơ).

Bước 5: Nhận kết quả hồ sơ

Các công dân đến nơi gửi hồ sơ (tại Bộ phận 1 cửa địa phương hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường) để nhận quyết định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ xin chuyển đổi đất 03 thành đất nhà ở nộp tại Phòng Tài Nguyên Môi trường địa phương (Nguồn: Luật ACC)

Có nên mua đất 03 hay không?

Hiện nay, nước ta có nguồn đất nông nghiệp dồi dào với giá cả hợp lý, thuận tiện cho những người có ít vốn nhưng muốn đầu tư. Đất nông nghiệp mang lại tiềm năng sinh lời cao do giá thấp, và khi chuyển đổi thành đất ở thành công thì giá trị thu về có thể gấp nhiều lần so với ban đầu.

Tuy nhiên, người sử dụng đất nếu có ý định mua đất 03 để chuyển đổi đầu tư thì cần phải nắm rõ thông tin khi nào thì được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất 03 thành đất thổ cư. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng và kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Người sử dụng đất cần lưu ý một số loại đất 03 đặc biệt: đất lúa nương, đất làm muối, đất rừng phòng hộ… sẽ không thể thực hiện chuyển đổi do có chính sách bảo vệ đặc biệt từ Nhà nước.

Tổng kết chung, bài viết trên đây của OneHousing đã làm rõ các thông tin về khái niệm đất 03 là gì cùng hướng dẫn chi tiết về quy trình chuyển đổi đất 03 thành đất ở cho bạn đọc nắm rõ. Hy vọng bài viết sẽ giúp ích cho bạn đọc đang trong quá trình tìm hiểu đầu tư đất 03.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Mua chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm hết thời hạn người chủ có mất nhà không

Đất ở có lối đi chung có được tách sổ không?