Đã sang tên sổ đỏ nhà đất cho con, bố mẹ có được phép lấy lại không?

Trong hành trình quản lý tài sản và thừa kế, việc chuyển nhượng sở hữu bất động sản từ bố mẹ sang con cái thường là một quyết định quan trọng. Tuy nhiên, khi đã thực hiện việc sang tên sổ đỏ nhà đất cho con, nhiều người thắc mắc: "Liệu sau khi đã chuyển nhượng, bố mẹ có được phép lấy lại sổ đỏ hay không?" OneHousing sẽ lý giải quy trình pháp lý và các quy định liên quan đến việc sang tên sổ đỏ nhà đất cho con, cũng như khả năng và điều kiện để bố mẹ có thể lấy lại sổ đỏ khi cần thiết.

Bố mẹ được tặng nhà đất cho con khi nào?

Điều kiện với bố mẹ

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bố mẹ cho con, việc này sẽ tuân theo các điều kiện quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013. 

• Đầu tiên, bố mẹ cần có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp con là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc diện được mua nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Cũng như trường hợp con nhận thừa kế và đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất.
• Bên cạnh đó, đất cần phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất của bố mẹ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng. 
• Đối với từng loại đất cụ thể, còn có các điều kiện riêng biệt khác nhau. Ví dụ, con không thể nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong các khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt. Hoặc trong trường hợp pháp luật không cho phép, việc chuyển nhượng cũng không thể thực hiện. Hơn nữa, nếu con không tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp, bố mẹ sẽ không được tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Có một số điều kiện cần tuân thủ khi cho, tặng nhà đất (Nguồn: Cafeland)

Điều kiện với con

Con không nằm trong bất kỳ trường hợp nào bị cấm nhận tặng quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 191 Luật Đất đai 2013. Điều này bao gồm các điều kiện sau:

• Cá nhân không thể nhận tặng quyền sử dụng đất trong trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận tặng quyền sử dụng đất để trồng lúa.
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sẽ không đủ điều kiện nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong các khu vực này, bao gồm cả phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Do đó, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bố mẹ và con đều cần tuân thủ các quy định của pháp luật. Hợp đồng tặng cho đất giữa cha mẹ và con là một thỏa thuận mà cha mẹ chuyển giao tài sản và quyền sử dụng đất cho con cái mà không yêu cầu đền bù. Thỏa thuận này được thực hiện dưới sự tự nguyện của bên tặng và đồng ý của bên nhận, cần được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.

Trường hợp đã sang tên nhà đất cho con không thể lấy lại được

Theo quy định của Điều 459 trong Bộ Luật Dân sự 2015 về việc chuyển nhượng bất động sản, quá trình tặng cho phải tuân theo những điều kiện sau:

• Đầu tiên, hợp đồng tặng cho phải được lập bằng văn bản, công chứng, và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thứ hai, theo quy định của Khoản 16, Điều 3 trong Luật Đất đai năm 2013, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được xem là tài liệu pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất của cá nhân. Vì vậy, quyền sử dụng đất được chuyển từ hợp đồng tặng cho có hiệu lực ngay từ thời điểm đăng ký biến động đất đai, theo quy định của Khoản 6, Điều 95 trong Luật Đất đai năm 2013. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Có một số trường hợp không thể lấy lại nhà đất khi đã sang tên (Nguồn: Luật sư X)

Vì vậy, nếu bố mẹ đã tặng quyền sử dụng đất cho con theo đúng quy trình và thủ tục theo quy định của pháp luật, và đã đăng ký biến động đất thì quyền sử dụng đất của con sẽ phát sinh hiệu lực từ thời điểm đó. Do đó, cha mẹ không có cơ sở để yêu cầu trả lại mảnh đất đã chuyển nhượng cho con.

Trường hợp đã sang tên nhà đất cho con có thể lấy lại được

Trường hợp hợp đồng cho, tặng cho có điều kiện

Trong quá trình thực hiện hợp đồng tặng quyền sử dụng đất cho con, bố mẹ cần tuân theo các điều kiện được quy định tại Điều 462 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015 như sau:

• Cha mẹ có quyền đặt ra yêu cầu đối với con cái khi nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu con thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi được tặng. Tuy nhiên, những điều kiện này phải tuân thủ các quy định của pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội.
• Trong trường hợp con đã thực hiện xong nghĩa vụ mà cha mẹ yêu cầu trước khi tặng, nhưng cha mẹ không chuyển quyền sử dụng đất, cha mẹ phải thanh toán cho con những nghĩa vụ đã thực hiện.
• Nếu cha mẹ yêu cầu con thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng đất cho mà con không thực hiện, cha mẹ có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu con bồi thường thiệt hại.

Tùy vào điều kiện sử dụng đất mà cha, mẹ có thể lấy lại được nhà đã cho, tặng (Nguồn: LuatVietnam)

Do đó, trong trường hợp cha mẹ ghi rõ yêu cầu con thực hiện nghĩa vụ mà không vi phạm pháp luật hay đạo đức xã hội, cha mẹ có quyền đòi lại đất đã tặng cho con, ngay cả khi quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con. Ví dụ, nếu cha mẹ yêu cầu con phải thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng sau khi nhận đất, và con có hành vi ngược đãi như bất hiếu, cha mẹ có quyền đòi lại đất đã tặng.

Hợp đồng tặng bị vô hiệu

Trong trường hợp hợp đồng tặng quyền sử dụng đất cho con bị vô hiệu theo quy định của pháp luật, thì hợp đồng đó sẽ không tạo ra bất kỳ phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên, bắt đầu từ thời điểm hợp đồng được lập. Nói cách khác, khi hợp đồng tặng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, cha mẹ sẽ không có quyền chấm dứt quyền sử dụng đất và con không đủ điều kiện để phát sinh quyền sử dụng đất.

Các trường hợp khiến hợp đồng tặng quyền sử dụng đất bị vô hiệu bao gồm: vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015); lập hợp đồng tặng cho dưới sức ảnh hưởng của lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015); vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho (Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015), và nhiều trường hợp khác.

Có thể lấy lại đất đai khi hợp đồng bị vô hiệu (Nguồn: Tư vấn luật đất đai)

Một trong những điều kiện cần thiết để hợp đồng tặng quyền sử dụng đất có hiệu lực là phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của Điều 459 Luật dân sự năm 2015. Do đó, khi không tuân thủ quy định về hình thức, hợp đồng tặng quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con sẽ bị vô hiệu, và hai bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận. Điều này là cơ sở quan trọng cho cha mẹ có quyền khởi kiện để yêu cầu tuyên bố giao dịch tặng cho là vô hiệu và đòi lại đất đã tặng cho.

Làm thế nào để lấy lại đất khi đã tặng con?

Hợp đồng tặng quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con là một dạng thoả thuận đặc biệt, không chỉ tuân theo quy định của pháp luật mà còn chú trọng đến đạo đức và tình nghĩa thân nhân trong gia đình. Mục tiêu là tránh mâu thuẫn gia đình, tranh chấp tài sản, và ngăn chặn kiện tụng pháp lý. Tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể và tính chất của vụ việc, hai bên có thể thương lượng và đưa ra quyết định về cách giải quyết mọi tranh chấp, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi bên.

Trong trường hợp cha mẹ tặng đất mà không áp đặt điều kiện, và hợp đồng không bị vô hiệu, thì nguyên tắc là cha mẹ không có cơ sở pháp lý để đòi lại đất đó.

Nếu hợp đồng có điều kiện và con không thực hiện, hoặc nếu hợp đồng bị vô hiệu, cha mẹ có quyền khởi kiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự để đòi quyền sử dụng tài sản.

Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 26, Khoản 1 Điều 35 trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Thẩm quyền này phụ thuộc vào nơi có bất động sản mà tranh chấp xảy ra.

Khi Tòa án tuyên giao dịch tặng đất vô hiệu, các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời con phải trả lại đất cho cha mẹ. Trong trường hợp cha mẹ mất, người thừa kế theo quy định pháp luật sẽ đòi lại tài sản.

Kết luận, sau khi đã tiến hành việc sang tên sổ đỏ nhà đất cho con, bố mẹ sẽ gặp phải những hạn chế về quyền lợi và quyền sử dụng tài sản này. Việc lấy lại tài sản đã sang tên cho con là một quá trình phức tạp và đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về các quy định của pháp luật. Đối thoại và thỏa thuận là những cách thức có thể được khuyến khích để giải quyết mọi vấn đề một cách êm dịu và bảo đảm mối quan hệ gia đình được duy trì tích cực.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Nên hay không việc đầu tư căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30%?

Giá trị pháp lý của hợp đồng 3 bên mua nhà