Có nên mua chung cư mini sổ hồng không?

Chung cư mini nhận được sự quan tâm của nhiều người từ khi xuất hiện bởi những ưu thế về giá cả. Tuy nhiên, vấn đề sổ hồng chung cư mini cũng được nhiều người để ý, đặt ra những câu hỏi xung quanh như tính pháp lý, tài chính của căn hộ. Vậy có nên mua chung cư mini sổ hồng không? Hãy cùng OneHousing tìm lời giải đáp qua bài viết bên dưới đây!

Các nguyên nhân khiến cho chung cư mini chưa có sổ hồng?

Hiện nay, trên thị trường có đến hàng trăm hộ gia đình dù sinh sống tại các chung cư mini đã nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Dưới đây là một số nguyên nhân phổ biến khiến hàng loạt căn hộ chung cư nói chung và chung cư mini nói riêng không có sổ hồng:

• Các nhà đầu tư không có đủ loại giấy tờ theo đúng pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu không được rõ ràng.
• Có những tranh chấp xảy ra về vấn đề quy hoạch của dự án chung cư mini như: giải phóng mặt bằng, đền bù thiệt hại cho dân cư xung quanh,...
• Công trình dự án chung cư mini chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thành không đúng với thiết kế đã đăng ký trong giấy phép xây dựng như tự ý xây vượt số tầng cho phép, thêm công trình phụ trợ,...
• Chủ đầu tư tiến hành vay vốn và thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất của dự án. Sau khi chủ đầu tư trả nợ, ngân hàng sẽ giải chấp theo tiến độ trả nợ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế có một số chủ đầu tư gặp khó khăn trong điều phối dòng tiền nên thường trả nợ không đúng với tiến độ. Từ đó làm cho việc cấp sổ hồng cho cư dân bị trì hoãn.
• Chủ đầu tư vẫn còn nợ nghĩa vụ tài chính và pháp lý với nhà nước. Theo quy định tại khoản 3 điều 98 của Luật Đất Đai năm 2013, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cũng như tiền thuế cho nhà nước. Ngoài ra còn có một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như thuế giá trị gia tăng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,... Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các loại thuế này thì dự án chung cư mini vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Loại hình chung cư mini đang ngày trở nên phổ biến hơn (Nguồn: batdongsan)

Có 2 tỷ đồng có nên mua nhà chung sổ đỏ ở nội thành Hà Nội không?

Những rủi ro khi mua chung cư mini chưa có sổ hồng

Căn hộ chung cư mini chưa được cấp sổ hồng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Nếu mua căn hộ chung cư mini tại dự án chủ đầu tư có uy tín thấp thì nguy cơ không có có sổ đỏ là rất cao.

Người mua gặp rủi ro cao khi giao dịch trên thị trường thứ cấp nếu thỏa thuận dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng. Hợp đồng này chỉ thể hiện được quyền quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán. Điều này có nghĩa là từ chủ thứ hai thì chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ. Nếu chủ đầu tư có cấp sổ đỏ thì cũng là người chủ đầu tiên đứng tên trên giấy tờ. Vì vậy mà rất có thể chủ đầu tiên có thể không chịu hợp tác sang tên cho chủ mới để đòi tăng giá nhà ở.

Người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro khó có thể lường trước được như hai bên mua bán bị mất liên lạc, người bán căn hộ qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự,...

Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ hồng, người mua cũng không thể tiến hành vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ chung cư mini.

Người mua có thể gặp nhiều rủi ro khi không có sổ hồng chung cư mini (Nguồn: dothi)

Các cách để giảm thiểu rủi ro mua chung cư mini chưa có sổ hồng

Mua chung cư mini trên thị trường sơ cấp

Trên thị trường hiện nay phổ biến với hai loại chung cư là chung cư thương mại và chung cư mini. Chung cư thương mại có chủ đầu tư là những công ty, doanh nghiệp. Chung cư mini là do cá nhân, hộ gia đình tư đầu tư và thường có diện tích nhỏ hơn, có vị trí nằm trong các khu dân cư.

Rủi ro pháp lý thường gặp ở các dự án chung cư mini là không đủ điều kiện để được cấp sổ hồng. Nguyên nhân được xác định do chủ đầu tư đã có những vi phạm trong quá trình xây dựng dự án. Ví dụ như lấn chiếm đất, đất xây dựng không phải là đất để ở, chưa xin giấy phép xây dựng, vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy,... Thông thường các vấn đề ở chung cư mini chỉ nằm ở vi phạm hành chính nên có thể khắc phục được nhưng sẽ tốn rất nhiều thời gian.

Thực tế, một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi mà số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án chung cư mini. Ngoài ra, cũng có nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận mà bất chấp vi phạm, công khai bán căn hộ trên giấy viết tay với khách hàng. Điều này khiến cho rủi ro được đẩy sang cho người mua và căn hộ đó sẽ không có cơ hội được cấp sổ đỏ.

Do đó, người mua nên tìm hiểu các yếu tố liên quan trực tiếp đến dự án như:

• Dự án đã được phê duyệt theo Quy hoạch 1/500 hay đã có Giấy phép xây dựng chưa?
• Dự án có đang bị thế chấp ở ngân hàng không?
• Chủ đầu tư có đang nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay không?
• Dự án có đang vướng vào những tranh chấp với ngân hàng hoặc bên thứ ba nào không?
• Thiết kế tòa nhà có đúng với mô tả trong Giấy phép xây dựng về số tầng và diện tích xây dựng không?

Dù chỉ là dự án nhỏ nhưng người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu, giấy tờ liên quan để đảm bảo tính minh. Thông qua thái độ của chủ đầu tư cũng giúp người mua đánh giá được liệu mua căn hộ có an toàn không. Thêm vào đó, hợp đồng phải được ký kết với các điều khoản chặt chẽ, rõ ràng để hạn chế tối đa trường hợp không được cấp sổ hồng.

Mua chung cư mini trên thị trường thứ cấp

Khi tiến hành giao dịch căn hộ chung cư mini ở thị trường thứ cấp, người mua nên đưa ra những yêu cầu sau cho người bán:

• Xuất trình hợp đồng mua bán để đảm bảo đủ tính pháp lý của căn hộ chung cư.
• Thực hiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ ngay tại văn phòng công chứng. Trong trường hợp chung cư mini đã mua bán nhiều lần thì khi công chứng phải cung cấp hợp đồng mua bán cuối cùng.
• Quá trình giao dịch mua bán phải có sự xác nhận bằng văn bản từ phía chủ đầu tư.

Trên đây là lời giải cho câu hỏi: “Có nên mua chung cư mini sổ hồng không?” mà OneHousing gửi đến bạn. Vấn đề sổ hồng chung cư mini vẫn luôn là điều rất đáng quan tâm mỗi khi mua bán căn hộ. Hy vọng bài viết trên có thể phần nào giúp bạn trong việc lựa chọn các căn hộ chung cư mini.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Có nên mua nhà chung sổ đỏ không?
Có nên mua nhà chung sổ đỏ hay tiếp tục thuê nhà?