Có nên đầu tư đất vùng ven TP HCM với số tiền tích lũy 900 triệu đồng?

Trong bối cảnh giá nhà đất leo thang và lãi suất ngân hàng ở mức cao, việc đầu tư nhà đất khi ít vốn là chuyện không hề dễ dàng. Với các nhà đầu tư đã có 900 triệu đồng tiền tích lũy thì có nên đầu tư đất vùng ven TP HCM không? OneHousing sẽ tư vấn mua nhà đất trong trường hợp này và dẫn kèm lời khuyên từ chuyên gia cho bạn đọc tham khảo. 

Thị trường đất nền TP HCM năm 2024 như thế nào?

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận vào tháng 11/2023 của DKRA Group, nguồn cung mới đất nền vẫn ở mức thấp, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước, toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại Bình Dương. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ mới cũng giảm 88% so với cùng kỳ năm 2022. 

Đối với các sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp, báo cáo của DKRA ghi nhận không có nhiều biến động, mức giảm giá tập trung chủ yếu ở các nhóm sản phẩm có giá trị cao và nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Giám đốc khu vực phía Nam - một đơn vị nghiên cứu bất động sản cho biết, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm vào những tháng cuối năm 2023, nhưng thị trường đất nền vẫn rất ảm đạm. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với đầu năm. 

Thị trường đất nền TP HCM trong năm 2023 khá ảm đạm (Nguồn: Fireant)

Theo chuyên gia này, việc thị trường bất động sản đóng băng đã tác động lớn đến nhu cầu và tâm lý của người mua đất nền. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn các nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.

Vị chuyên gia trên dự báo, sang năm 2024, nhu cầu đất nền sẽ tiếp tục giảm trước nỗi lo rủi ro pháp lý của người mua. Theo đó, mặt bằng chung giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất có diện tích lớn.

Một ý kiến khác cho rằng, khoảng cuối năm 2024, thị trường đất nền mới có thể đảo chiều. Do đó, đối với các nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì chưa nên tham gia vào phân khúc này ở thời điểm hiện tại. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh, giai đoạn này có thể là cơ hội để tìm kiếm những sản phẩm phù hợp với pháp lý rõ ràng.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà ở gắn liền với đất vùng ven TP HCM sẽ bắt đầu có những chuyển biến tích cực, thoát khỏi tình trạng "đóng băng" như trong năm 2023, nhất là những dự án có giá bán phù hợp.

Từ những tín hiệu tích cực xảy ra vào thời gian nửa cuối năm 2023, như lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày một nhiều, giới chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng, thị trường bất động sản đất nền sẽ ấm dần lên trong năm 2024. 

Năm 2024 hy vọng sẽ có những khởi sắc cho đất nền TP HCM (Nguồn: Nhà đất vui)

Có nên đầu tư đất vùng ven TP HCM với số tiền tích lũy 900 triệu đồng?

Giải pháp vay thêm ngân hàng để tăng khả năng đầu tư

Với số tiền tích lũy 900 triệu đồng, gần như không thể đầu tư bất động sản khu vực quận, huyện ven TP HCM, nhất là những sản phẩm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý. Tại những khu vực như Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè (giáp tỉnh Long An), Cần Giờ, Long Phước (TP Thủ Đức), có một số ít đất thổ cư lâu năm với diện tích nhỏ dưới 50m2 thì mức giá cũng không dưới 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, những mảnh đất này có vị trí nằm trong ngõ, hẻm nhỏ, hạ tầng tiện ích thường xuống cấp và môi trường sống thiếu tiện nghi.

Đất nền giá rẻ thường nằm trong hẻm nhỏ và thiếu tiện nghi (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Nếu lựa chọn sang những khu mới được phân lô, trừ khu vực quận 9 vẫn còn những lô đất diện tích 50m2 thì còn lại phần lớn các lô đều có diện tích từ 80m2. Đơn giá trên mét vuông ở các khu mới phân lô này cũng cao hơn các khu dân cư lâu năm. Như vậy, nhà đầu tư vẫn cần phải vay vốn ngân hàng mới đủ tiền đầu tư. 

Nếu vay thêm ngân hàng để gom số vốn khoảng 2 tỷ đồng, khi đó nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn ở cả các quận, huyện vùng ven TP HCM và các tỉnh vệ tinh. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính ngay từ đầu cần được tính toán và cân nhắc kỹ theo nhiều yếu tố như kinh nghiệm đầu tư hay khả năng trả nợ. Nếu không, phương án này sẽ gây ra rất nhiều rủi ro. 

Vay ngân hàng là phương án cần tính toán kỹ trước khi quyết định (Nguồn: Cafeland)

Trường hợp nhà đầu tư không vay ngân hàng

Trong trường hợp không vay vốn, nhà đầu tư có thể tìm phân khúc đất nền trong khoảng một tỷ đồng ở các tỉnh lân cận như Long An, Tây Ninh hay Đồng Nai. Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản này sẽ nằm ở những khu dân cư còn thưa thớt. Nhà đầu tư sẽ cần mất nhiều thời gian để khảo sát và tìm kiếm để có được lựa chọn tốt.

Số vốn này có thể vừa đủ và có nhiều lựa chọn hơn với loại hình đất vườn ở vùng ven TP HCM. Một số nhà đầu tư thường chấp nhận mạo hiểm "ôm" đất vườn lâu năm với kỳ vọng có chuyển biến về hạ tầng hoặc quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư, từ đó thu lợi nhuận chênh lệch.

Tuy nhiên, phương án này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư trường vốn, bởi tốc độ thanh khoản rất chậm, phù hợp với đầu tư dài hạn từ 5-10 năm. Đối với những nhà đầu tư vốn mỏng, cách này sẽ gặp nhiều rủi ro nếu "all-in" tất cả nguồn tài sản đang có. 

Trường hợp lô đất nằm trong quy hoạch hoặc không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng nghĩa đầu tư không có lợi nhuận, hoặc thậm chí là thua lỗ. khi đó, nhà đầu tư sẽ phải chuyển hướng sang trồng trọt, chăn nuôi trên mảnh đất hoặc chấp nhận bán lỗ. Ngoài ra, loại hình này có tốc độ thanh khoản kém nên trong trường hợp cần tiền gấp, nhà đầu tư cũng khó bán được trong thời gian ngắn nếu chưa có sự chuyển biến thuận lợi về quy hoạch.

Nhà đầu tư mới không nên mạo hiểm đầu tư vào đất vườn (Nguồn: Báo Người lao động)

Lời khuyên từ chuyên gia

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập, cho rằng, với số tiền 900 triệu đồng tích lũy được trong thời điểm này, thay vì chấp nhận rủi ro để tăng nhanh tài sản, nhà đầu tư nên ưu tiên việc giữ tiền an toàn. 

Bởi với những nhà đầu tư ít vốn, thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm cùng với sự nôn nóng do hiệu ứng FOMO thì rất dễ rơi vào "bẫy" mua bất động sản không đảm bảo pháp lý. Chẳng hạn như mua bán bằng hợp đồng viết tay, mua nhà xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, mua đất sổ chung với nhiều người hay thậm chí đầu tư dự án ma.

Tại thời điểm này, khi thị trường vẫn trầm lắng và đang mấp mé cho sự phục hồi, nhà đầu tư có thể dành thêm một năm để trau dồi kiến thức, kinh nghiệm về đầu tư bất động sản, tích lũy thêm vốn, đợi thị trường khởi sắc và gặp gỡ nhiều nhà môi giới để lựa chọn được phân khúc phù hợp.

Việc trang bị cho mình những kiến thức, kỹ năng cần thiết trước khi đầu tư bất động sản là rất quan trọng (Nguồn: Bất động sản Kiteland)

Như vậy, OneHousing đã chia sẻ ý kiến về vấn đề đầu tư đất vùng ven TP HCM khi có 900 triệu đồng tích lũy. Chuyên gia bất động sản cũng đã tư vấn mua nhà đất rất kỹ, nhà đầu tư nên đánh giá tổng quan thị trường và năng lực đầu tư của mình để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Có 2 tỷ đồng tiền mặt nên gửi tiết kiệm hay đầu tư bất động sản thời điểm này?

Có thể đầu tư bất động sản gì với 1,5 tỷ đồng?