Có nên bán hai lô đất 5 tỷ để đầu tư căn hộ 5,9 tỷ?

Đầu tư bất động sản là việc cần có kiến thức, kinh nghiệm và được tư vấn kỹ mới có thể hiệu quả, đặc biệt trong thời kỳ biến động như hiện nay. Việc lựa chọn giữa đầu tư đất và đầu tư căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào nhu cầu và khẩu vị của nhà đầu tư.

Vậy có nên bán hai lô đất 5 tỷ để đầu tư căn hộ 5,9 tỷ không? Cùng theo dõi bài viết dưới đây để xem ý kiến của mọi người về vấn đề này như thế nào.

Ưu nhược điểm của đầu tư đất nền

Ưu điểm

Là một kênh giữ tiền hiệu quả

Đầu tư đất nền là một kênh đầu tư giúp giữ tiền hiệu quả. Có câu nói “Mua thổ không bao giờ lỗ”, giá đất vẫn luôn có xu hướng tăng theo thời gian. Những quỹ đất nếu vướng vào quy hoạch cũng được Nhà nước đền bù xứng đáng.

Thế chấp ngân hàng nhanh

Đối với các đầu tư dự án đất nền có sổ, nhà đầu tư có thể thế chấp ngân hàng để vay tiền cho đầu tư dự án khác. Xu hướng xoay vòng dòng tiền để đầu tư nhiều chỗ đang được nhiều người lựa chọn, miễn khách hàng có nguồn tiền cố định hàng tháng để trả lãi ngân hàng.

Đất nền giá thấp dễ mua bán

Nếu so sánh với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, đất nền có giá chỉ từ 1 phần 10. Người dân lao động tích lũy một năm được từ 100 triệu, sau 5 năm đã có thể có nguồn tài chính để mua đất nền. Về cơ bản, đất nền giá rẻ nên nhiều khách hàng có thể sở hữu được, việc dễ mua cũng đồng nghĩa với việc dễ bán ra.

Đất nền dễ mua bán hơn các loại hình khác (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Nhu cầu ở tăng dẫn đến giá đất tăng

Những khu vực trung tâm như khu công nghiệp, chợ, trường học, bệnh viện,… đang có nhu cầu nhà ở tăng. Nói cách khác, chính nhu cầu ở và làm việc đã đưa dân cư xê dịch từ các tỉnh về các thành phố lớn giúp cho giá bất động sản luôn đạt ngưỡng cao.

Nhược điểm

Chỉ có đất vùng ven mới có giá tốt

Dân số ngày càng đông nhưng đất thì không sinh thêm, nhu cầu về nhà ở dần tăng giúp cho giá bất động sản luôn tăng. Giá đất ở các khu vực trung tâm thành phố đang cao đạt ngưỡng.

Lấy TP Hồ Chí Minh làm tâm điểm, giá đất ở những khu vực ở mức dưới 1 tỷ đồng sẽ nằm xa trung tâm như Long Thành, Bàu Bàng, Phú Mỹ, Chơn Thành,…

Ngoài ra, những khu vực khu công nghiệp, nhà máy, cảng biển nằm gần những quy hoạch hạ tầng và giao thông mới của Nhà nước như: Đường Liên Cảng, sân bay Long Thành, đường Mỹ Phước – Tân Vạn,… đều giá rẻ, có tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai.

Nhà đầu tư dễ bị cuốn vào làn sóng tăng giá ảo

Những khu vực tăng giá nhanh, bất ngờ và nhiều lần phần lớn do “cò đất” trong khu vực tự hô giá cao rồi đẩy giá tăng không kiểm soát. Nói cách khác, đây là chiêu trò của giới đầu cơ tích trữ.

Họ cung cấp những thông tin sai lệch (hoặc nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn… trên mạng xã hội và các trang điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông và tạo sóng trên thị trường để trục lợi.

Cần cảnh giác với các trường hợp cò đất thổi giá để trục lợi (Nguồn: Rever)

Ưu nhược điểm của đầu tư căn hộ

Ưu điểm

Là kênh đầu tư lướt sóng an toàn

Một dự án căn hộ từ khi mở bán cho đến khi hình thành mất trung bình từ 1-3 năm tuỳ theo quy mô. Đây là thời gian để chủ đầu tư xây dựng hạ tầng.

Nếu khách hàng mua vào giai đoạn 1 sẽ sở hữu được mức giá rẻ nhất, chiết khấu cao và tiến độ thanh toán linh hoạt nhất cùng với khả năng sinh lời an toàn. Thông thường một dự án từ lúc mở bán đến lúc hoàn thiện bàn giao sẽ tăng từ 5-10%. Vì vậy, đây chính là lý do nhà đầu tư nên mua sớm để có được giá tốt nhất.

Có đầy đủ tiện ích dịch vụ

Hầu hết các dự án căn hộ đều có đủ các dịch vụ tiện ích như: Trường học, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng,… tạo nên sự tiện nghi cho cư dân. Những dự án có vị trí đắc địa và đa dạng tiện nghi luôn được khách hàng quan tâm chọn mua.

Tổng Giám đốc Savills Việt Nam từng nhận định, thay vì bỏ ra số tiền mua căn hộ 3 phòng ngủ trong trung tâm thành phố, nhiều người chấp nhận bỏ ra số tiền tương đương chọn một căn liền kề cách trung tâm thành phố khoảng 20 phút lái xe nhưng đầy đủ tiện ích.

Các dự án căn hộ luôn đầy đủ tiện ích dịch vụ (Nguồn: Landsoft)

Đầu tư lợi nhuận từ cho thuê

Hình thức đầu tư cho thuê là kênh đầu tư vừa sinh lời vừa giúp giữ tiền hiệu quả. Các căn hộ 2-3 phòng ngủ ở khu vực trung tâm thường có giá thuê từ 10-30 triệu đồng/tháng.

Đối với hình thức đầu tư cho thuê này, thông thường mức lãi sau khi thu vốn được tính khoảng từ năm thứ 15 trở đi. Nhiều khách hàng chọn hình thức vay vốn rồi sử dụng tiền cho thuê để trả lãi vay ngân hàng, sau đó vẫn dư ra một khoản.

Nhược điểm

Giá tăng tăng giảm phụ thuộc thị trường

So với đất nền, căn hộ có giá tăng chậm hơn và tỷ suất lợi nhuận không nhiều. Giá căn hộ thường tăng 10-30% trong khoảng 3 năm đầu. Những năm sau đó có xu hướng bình ổn và giảm dần theo thời gian sử dụng của người dân.

Vấn đề thanh khoản của căn hộ lại phụ thuộc rất nhiều vào thị trường. Ví dụ, giá khu vực là 2 tỷ đồng, nhà đầu tư không thể bán ra với giá cao hơn. Có trường hợp căn hộ mua vào 2 tỷ lúc bán ra hạ giá xuống vẫn không có khách mua.

Chi phí dịch vụ cao

Chi phí căn hộ cao gấp nhiều lần so với nhà ở thông thường. Phí dịch vụ trung bình hiện nay dao động từ 1 - 3 triệu đồng cho phân khúc căn hộ bình dân và tầm trung, từ 3 - 10 triệu đồng cho phân khúc căn hộ hạng sang. Phí dịch vụ này là các khoản phí cho việc: Bảo vệ, gửi xe, bảo trì thang máy, hồ bơi,...

Dự án căn hộ phải tốn khá nhiều chi phí dịch vụ mỗi tháng (Nguồn: Rever)

Có nên bán hai lô đất 5 tỷ để đầu tư căn hộ 5,9 tỷ?

Câu chuyện thực tế

Vợ chồng chị N gần 40 tuổi, làm công việc văn phòng ổn định, thu nhập tổng của hai vợ chồng mỗi tháng khoảng 30 triệu đồng. Thu nhập của chị N chỉ đủ chi tiêu gia đình, chồng kiếm nhiều hơn và phụ trách việc tiết kiệm, trả nợ các khoản vay do đầu tư đất đai.

Chồng chị N có kinh doanh thêm nên thỉnh thoảng cũng có thêm một ít nhưng không ổn định. Hiện vợ chồng chị sở hữu hai miếng đất, một ở Bình Dương và một ở Quận 9. Chồng chị N đang đầu tư vào một căn hộ chung cư và vẫn muốn đầu tư thêm một căn chung cư cao cấp khác.

Tuy nhiên, việc trả tiền theo tiến độ của chủ đầu tư là quá khả năng của hai vợ chồng, kể cả khi vay ngân hàng. Gia đình chị định bán hai miếng đất kia để đảm bảo việc thanh toán cho hai căn chung cư. Sau khi chung cư hoàn thiện sẽ cho thuê lại, lấy tiền đó trả nợ ngân hàng.

Hai miếng đất tính theo giá thị trường khoảng 5 tỷ đồng, còn hai căn chung cư giá mua từ chủ đầu tư 5,9 tỷ đồng. Như vậy vợ chồng chị phải vay thêm 900 triệu đồng.

Bên cạnh đó, chị N phân vân miếng đất ở quận 9 nằm ở khu dân cư yên tĩnh với vị trí khá đẹp. Lúc đầu khi mua vợ chồng chị dự định để dành đủ tiền sẽ xây và ở lâu dài.

Nhưng sau hai năm, hạ tầng xung quanh cũng không khá hơn, dân cư thưa thớt, tiện ích thiếu thốn nên hơi thất vọng. Biết là để đất sẽ tăng giá nhưng tiền không xoay vòng thì không tăng nên suy tính mãi chị vẫn không quyết định được nên bán hay để đó.

Ý kiến đóng góp

Câu chuyện sau khi được chia sẻ trên trang tin VnExpress đã nhận được khá nhiều ý kiến đóng góp. Theo đó, bạn T.L nhận xét nên giữ đất không bán, vì tỷ lệ sinh lời của đất vẫn cao hơn chung cư.

Đồng quan điểm, bạn C.S.X cho rằng, đất thời điểm cách đây hai năm mua vào giá cao giờ bán ra e rất khó. Đất nằm trong khu dân cư yên tĩnh, thưa thớt cơ sở hạ tầng không có, kinh doanh buôn bán cũng không được thì biên độ tăng giá cũng không cao. Vậy nên, gia đình cứ để đó vài năm xem thế nào hoặc xây nhà ở.

Bạn L.T đưa ra lời khuyên, nếu bán 2 miếng đất mà mua chung cư, vợ chồng chị N đã chọn sai mà để cả 2 miếng đất cũng không đúng. Mỗi thứ đều có chu kỳ. Bất động sản hiện tại là chu kỳ 10 năm.

Nếu để cả 2 miếng đất có thể sẽ thắng lớn sau 10 năm với điều kiện không bị vướng bất kỳ pháp lý nào. Nhưng 10 năm sau giá có thể giảm hoặc tăng. Còn chung cư mua xong cho thuê sẽ có thu nhập hàng tháng, giá tăng nhẹ trong 10 năm tới. Tất cả đều nằm trong chu kỳ 10 năm nhưng khi chia ra 2 giỏ khác nhau, rủi ro sẽ giảm bớt. Tài chính tương lai tập trung cho con cái học hành, vậy thêm 1 giỏ giáo dục nữa.

Không nên bán hết đất để đầu tư vào chung cư (Nguồn: Vietnamnet)

Như vậy, việc bán hết hai miếng đất để đầu tư tất cả vào căn hộ chung cư theo ý kiến từ nhiều ngườilà không nên. Thay vào đó, tính toán và chia các danh mục đầu tư thành nhiều gói sẽ phù hợp và an toàn hơn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Đâu là thời điểm vàng để đầu tư căn hộ chung cư?

Nên đầu tư căn hộ hay nhiều lô đất nền với số vốn 5 tỷ đồng?