Cơ hội và rủi ro khi đầu tư bất động sản ven đường vành đai

Thời gian gần đây, TP Hà Nội đang khẩn trương đẩy nhanh tiến độ triển khai thi công hệ thống giao thông đường bộ. Đặc biệt là những tuyến đường vành đai thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô. Điều này không chỉ giúp giải quyết các vấn đề giao thông tồn đọng mà còn là bàn đạp cho thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh. 

Vậy có nên xuống tiền đầu tư bất động sản ăn theo đường vành đai không? Cùng OneHousing tìm hiểu cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào loại hình này trong bài viết dưới đây.

Tìm hiểu cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào bất động sản ven đường vành đai (Nguồn: Tạp chí Luật sư)

Thực trạng các tuyến đường vành đai tại khu vực Hà Nội

Theo quy hoạch, Hà Nội có 7 tuyến đường vành đai với tổng chiều dài 285km. Trong đó, có 5 tuyến đường vành đai chính (1, 2, 3, 4, 5) và 2 tuyến vành đai hỗ trợ (2,5 và 3,5). Theo Sở Giao thông Vận tải Hà Nội, đến nay mới hoàn thành hơn 132km (tương ứng 46%); khoảng 20km đang triển khai đầu tư; 83km trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, lập chủ trương; còn lại 49km chưa được nghiên cứu hình thành dự án.

• Đường vành đai 1 dài hơn 7km qua các phố Trần Khát Chân – Đại Cồ Việt – Xã Đàn – Hoàng Cầu – Voi Phục; hiện còn đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục 2,5km chưa hoàn thành do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng.
• Đường vành đai 2 theo quy hoạch dài 43km, mặt cắt 50 - 72,5m, là tuyến giao thông của nội đô đi qua Vĩnh Tuy - Minh Khai - Ngã Tư Vọng - Ngã Tư Sở - Láng - Cầu Giấy - Võ Chí Công - Trường Sa - Nguyễn Văn Linh - Vĩnh Tuy tạo thành vành đai khép kín. Hiện tại, vành đai 2 đã hoàn thiện 32km, trong đó có 3 cầu lớn là: Đông Trù, Nhật Tân, Vĩnh Tuy. Đoạn Vĩnh Tuy - Ngã Tư Sở dài hơn 5km đã được thông xe vào sáng 11/1/2023.
• Vành đai 2,5 dài hơn 19km gồm 13 đoạn, còn 5 đoạn đang triển khai (gần 6km) và 4 đoạn chưa được đầu tư (gần 4km). 9 đoạn này nằm chủ yếu trên địa bàn các quận Cầu Giấy, Hoàng Mai, Tây Hồ.
• Vành đai 3 có chiều dài khoảng 65km, chạy theo hướng Nam Thăng Long - Mai Dịch - Pháp Vân - Cầu Thanh Trì - Sài Đồng - Ninh Hiệp - Đồng Xuân và nối vào đường Bắc Thăng Long - Nội Bài. Đoạn cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên - Nội Bài dài 14km chưa được đầu tư.
• Vành đai 3.5 hơn 45km đi qua các quận và huyện Đông Anh, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì, Gia Lâm (Hà Nội) và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên). Dự án khởi công từ 10/2017 nhưng sau 6 năm đoạn 1 (Đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 32) mới hoàn thiện 95% khối lượng; đoạn 2 hoàn thiện 60% khối lượng.
• Vành đai 4 dài 112,8km đi qua TP Hà Nội (58km) và 2 tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh. Dự án được khởi công từ 25/6/2023 và đang trong quá trình xây dựng.
• Vành đai 5 dài 331km, đi qua 8 tỉnh thành Hà Nội (48km), Vĩnh Phúc Hòa Bình, Hà Nam, Thái Bình, Hải Dương, Bắc Giang, Thái Nguyên. Đa số các đoạn tuyến của tuyến đường vành đai này hiện chưa được đầu tư xây dựng.

Theo quy hoạch thành phố Hà Nội có 7 tuyến đường vành đai khép kín (Nguồn: VnExpress)

Gần đường vành đai 2, quận Hai Bà Trưng có các dự án bất động sản nào?

Cơ hội khi đầu tư bất động ven đường vành đai

Không chỉ giúp giảm áp lực cho giao thông nội đô, giải quyết vấn đề ùn tắc giao thông mà các tuyến đường vành đai còn tăng cường khả năng kết nối vùng, kết nối nhiều khu, cụm công nghiệp, khu đô thị, các tỉnh thành trong vùng giao thương. Điều này tạo tiền để thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Đồng thời cũng là đòn bẩy giúp cho các dự án bất động sản có tuyến đường vành đai chạy qua nóng lên và tăng giá trị. 

Trước thời điểm các tuyến đường vành đai khởi công, giá bất động sản khu vực mà chúng đi qua liên tục biến động mạnh. Ví dụ như với đường Vành đai 2, giá bán nhà mặt phố đường Minh Khai, Đại La dao động từ 280 - 320 triệu đồng/m2. Giá nhà trong ngõ ở các khu vực này cũng giao bán với giá 120 - 200 triệu đồng/m2. Như vậy, giá nhà đã tăng vọt 30 - 50% so với thời gian trước khi dự án vành đai 2 được triển khai. (Nguồn: Homedy).

Hay với phân khúc chung cư bám theo trục vành đai 3.5 giá chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2, mức giá tương đương với nhiều dự án căn hộ cao cấp trong các quận nội thành Hà Nội. Điển hình như chung cư An Lạc Green Symphony thuộc khu đô thị Vân Canh giá chạm ngưỡng 45 - 50 triệu đồng/m2, các căn hộ cao cấp tại dự án Imperia Smart City, Masteri West Heights (thuộc Vinhomes Smart City) cũng neo ở mặt bằng giá mới 50 - 60 triệu đồng/m2. (Nguồn: CafeF)

Dễ dàng nhận thấy, triển khai dự án làm cầu, đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng trong nhiều năm nay. Không ít nhà đầu tư nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng đường vành đai đã trúng đậm. 

Anh Nguyễn Văn Lương (chuyên môi giới nhà đất huyện Hoài Đức) chia sẻ với Khoa học & Đời sống: Từ cuối năm 2021, khi có thông tin duyệt dự án đường vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đã kéo về khu vực chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen (huyện Hoài Đức) khảo sát khiến giá đất tăng mạnh. Thời điểm tháng 7 và 8/2022, giá đất tại xã Dương Liễu, Đức Thượng, Tiền Yên tăng 10 - 15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái, nằm ở mức 40 - 55 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm giá dao động từ 130 - 160 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đan Phượng, lượng rao bán nhà đất cũng tăng mạnh, nhất là khu vực kế cận trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất cạnh trục đường lớn là 60 - 75 triệu đồng/m2, còn đất tại thị trấn Phùng rao bán với giá 130 - 145 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15%.

Anh Nguyễn Đức Linh (môi giới tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho hay: 1 căn nhà diện tích chừng 50m2 xây 5 tầng, trước khi mở đường giá bán từ 5 - 7 tỷ đồng, đến nay ra mặt đường giá đã lên tới 23 - 25 tỷ đồng. Rất ít gia đình bán đất, nếu không có nhu cầu sử dụng họ đều xây nhà để bán với giá cao. (Nguồn: Kinh tế đô thị)

Giá đất tại khu vực đường vành đai đi qua đều tăng giá mạnh (Nguồn: Công dân khuyến học)

Rủi ro đầu tư bất động sản ăn theo đường vành đai

Quy hoạch đường vành đai sẽ mang lại “luồng gió” mới cho thị trường bất động sản và là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, vẫn sẽ có một số rủi ro nhất định nếu không nhìn nhận thị trường một cách toàn diện.

Rủi ro tài chính

Đầu tư bất động sản đòi hỏi số vốn lớn và có thể mất nhiều thời gian để thu lại lợi nhuận. Sự biến động của thị trường bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản và khả năng bán ra. Do đó, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại để tránh thua lỗ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo: Những thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch và tính thanh khoản của dự án để tránh rủi ro chôn vốn. Khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư cần nắm được dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. (Nguồn: Dân trí)

Đồng quan điểm với ông Đính, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết nhà đầu tư cần xem xét giá giao dịch của dự án trong 1 - 2 năm về trước để đánh giá được dư địa tăng giá trong thời gian gần nhất. Từ đó, có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường và đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Ngoài ra, xây dựng đường Vành đai thường kéo dài vài năm, theo từng giai đoạn: phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng, sắp triển khai, thi công. Do đó, giới đầu tư cần nắm rõ quy hoạch và tiến độ dự án để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.

Rủi ro pháp lý dự án

Đầu tư bất động sản ăn theo đường Vành đai có thể đối mặt với rủi ro pháp lý. Một ví dụ điển hình là sổ hồng đối với các căn hộ bán. Khi giấy tờ pháp lý được kiểm chứng, dự án có khả năng gia tăng tính thanh khoản, dễ dàng hơn trong việc chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai.

Mặt khác, đối với các dự án không đảm bảo được tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý trước khi thực hiện giao dịch.

Rủi ro thị trường

Thị trường bất động sản biến động không ngừng, có thể thay đổi theo thời gian và các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Điều này tác động đến giá trị bất động sản và khả năng tiếp cận thị trường.

Nhà đầu tư cần thận trọng và tỉnh táo khi đầu tư vào bất động sản ven đường vành đai (Nguồn: Thương trường)

Nên đầu tư vào dự án nào để hạn chế tối đa rủi ro?

Ocean City là sự kết hợp hoàn hảo của 3 mô hình: Đô thị, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí. Đây là siêu quần thể đô thị biển của Vinhomes được tạo nên từ 3 mảnh ghép: Vinhomes Ocean Park 1 – 2 – 3. Dự án tọa lạc tại cửa ngõ phía Đông Hà Nội, được chia thành 3 quận biển:

• Quận Ocean 1: Vinhomes Ocean Park 1 (xã Kiêu Kỵ, Dương Xá và Đa Tốn, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, Hà Nội).
• Quận Ocean 2: Vinhomes Ocean Park 2 (xã Nghĩa Trụ - Long Hưng, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên).
• Quận Ocean 3: Vinhomes Ocean Park 3 (huyện Văn Lâm và Văn Giang, tỉnh Hưng Yên).

Cả 3 quận biển được kết nối với nhau bởi  trục đường quốc lộ 5B (Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng). Trong đó, quận Ocean 2 và 3 tiếp giáp với nhau, cách quận Ocean 1 khoảng 5km và kế cận đường vành đai 3.5, vành đai 4, nút giao Cổ Linh, cầu Vĩnh Tuy. Điều này giúp cư dân rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ khu đô thị vào trung tâm thành phố hay các tỉnh thành lân cận như: Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, Thái Bình, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh.

Theo quy hoạch mở rộng của thành phố Hà Nội, phía Đông sẽ có thêm tuyến đường sắt Metro 8 và các cây cầu “nghìn tỷ” như: cầu Trần Hưng Đạo, cầu Mễ Sở, cầu Ngọc Hồi. Ngoài ra, huyện Văn Giang định hướng trở thành đô thị loại III nên đang đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng giao thông, khiến giá bất động sản tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và 3 tăng mạnh, không có dấu hiệu giảm.

Đặc biệt, khi đầu tư vào Ocean City khách hàng hoàn toàn an tâm về tính minh bạch, rõ ràng trong pháp lý khi chuyển giao tài sản. Sự uy tín của chủ đầu tư Vinhomes chính là bảo chứng vững chắc cho điều này. Quy trình ký kết hợp đồng và bàn giao nhà cho cư dân sẽ được thực hiện đúng quy trình và tuân thủ cam kết của chủ đầu tư. Mọi giấy tờ và thủ tục pháp lý đều được Vinhomes hỗ trợ tận tình. Những quy định về quyền sở hữu và sử dụng tài sản sẽ được nêu rõ trong điều khoản hợp đồng và được thực hiện nghiêm ngặt theo thỏa thuận giữa các bên.

Chính vì thế, Ocean City chính là lựa chọn hàng đầu khi muốn đầu tư vào bất động sản kế cận đường vành đai. Không chỉ là nơi an cư lý tưởng cho những khách hàng có nhu cầu ở thực mà còn là kênh đầu tư sinh lời an toàn, mang lại lợi nhuận cao cho các nhà kinh doanh.

Ocean City có tiềm năng tăng giá vượt trội và pháp lý rõ ràng, minh bạch (Nguồn: Nhà Vin)

Có thể thấy các tuyến đường vành đai đóng vai trò quan trọng giúp thay đổi diện mạo đô thị, giảm thiểu ùn tắc giao thông, phát triển kinh tế - xã hội và làm tăng "sức nóng" thị trường bất động sản, tạo ra cơ hội sinh lời hiệu quả cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ các dự án kế cận đường vành đai để tránh "tiền mất tật mang" bởi khi xuống tiền cho loại hình này cũng tiềm ẩn một số rủi ro nhất định. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Vành đai 4 qua quận Hà Đông dài bao nhiêu km?

Gần đường vành đai 2, quận Tây Hồ có các dự án bất động sản nào?