Giải đáp: Nhà ở xã hội có được bán hay thế chấp ngân hàng không?

Nhà ở xã hội đang là một chủ đề rất được quan tâm hiện nay trong xã hội, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao. Khi loại hình nhà ở này được phổ biến rộng rãi ra thị trường thì có nhiều thắc mắc được đặt ra như: liệu nhà ở xã hội có bán được không, nhà ở xã hội có được cho thuê không, nhà ở xã hội có được thế chấp không? Để giải đáp tất cả thắc mắc này, chúng ta cùng tìm hiểu về đặc điểm và quy định của nhà ở xã hội trong bài viết sau đây.

Tổng quan về nhà ở xã hội

Khái niệm “nhà ở xã hội”

Nhà ở xã hội" là thuật ngữ để chỉ các loại hình nhà ở được xây dựng hoặc phân bổ cho những đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà ở thị trường. Mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội là cải thiện điều kiện nhà ở cho những đối tượng khó khăn trong xã hội, đảm bảo quyền lợi cho công dân có nhà ở và đóng góp vào việc cải thiện đời sống xã hội. Vì lý do đó, giá bán của các căn nhà xã hội thường thấp hơn rất nhiều so với các loại nhà ở thương mại khác trên thị trường.

Mô hình nhà ở xã hội Happy Home của chủ đầu tư Vinhomes. (Nguồn: Vinhomes).

Các loại hình nhà ở xã hội bao gồm: căn hộ chung cư, nhà liền kề, nhà phố, nhà tập thể, nhà ở tái định cư và nhà ở cho người lao động. Các căn nhà này thường được xây dựng hoặc phân bổ với giá thấp hơn so với thị trường và được ưu tiên cho những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn như người lao động thu nhập thấp, gia đình chính sách, người có công với cách mạng, người có nhu cầu ở trọ.

Để được mua nhà ở xã hội, các đối tượng phải đáp ứng các điều kiện về thu nhập và số người trong gia đình theo quy định của pháp luật. Các chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội cũng được triển khai để hỗ trợ cho người dân có thu nhập thấp.

Những đối tượng nào được hưởng chế độ nhà ở xã hội?

Các đối tượng được hưởng chế độ nhà ở xã hội đã được quy định rõ trong Điều 49 của Luật Nhà ở 2014. Đó là:

• Người có công với cách mạng
• Những hộ gia đình thuộc diện nghèo và cận nghèo ở nông thôn
• Những hộ gia đình ở nông thôn bị ảnh hưởng bởi biến đổi khí hậu, thiên tai
• Những người có mức thu nhập thấp, thuộc hộ nghèo và cận nghèo ở đô thị
• Những cá nhân đang làm việc và hoạt động tại các khu công nghiệp.
• Những cán bộ là quân nhân chuyên nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, hạ sĩ quan nghiệp vụ trong cơ quan, đơn vị thuộc quân đội nhân dân và công an nhân dân
• Cán bộ, công chức, viên chức
• Những đối tượng mà theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở 2014 đã trả lại nhà ở công vụ
• Những học sinh và sinh viên của các trường dạy nghề, cao đẳng, đại học, cũng như các học sinh tại trường dân tộc nội trú công lập được cung cấp chỗ ở trong suốt thời gian học tập.
• Những hộ gia đình hoặc cá nhân nằm trong trường hợp bị thu hồi đất và bắt buộc phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật, nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở và đất ở.

Điều kiện để cho thuê hoặc bán lại nhà ở xã hội

Điều kiện để cho thuê hoặc bán nhà ở xã hội được quy định rõ tại Điều 62 của Luật Nhà ở 2014, sau đây là những lưu ý quan trọng:

• Mỗi cá nhân chỉ có thể mua hoặc thuê duy nhất một căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội. Học sinh đang theo học tại các trường dân tộc nội trú công lập sẽ không phải trả tiền để thuê nhà ở và sử dụng các dịch vụ đi kèm.
• Hợp đồng thuê hoặc mua nhà ở xã hội phải có thời hạn tối thiểu là 5 năm và thời gian thanh toán tiền thuê hoặc mua nhà ở xã hội cũng phải ít nhất 5 năm, tính từ ngày ký hợp đồng.
• Bên thuê không được chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho vay nhà trong suốt thời gian thuê. Nếu bên thuê không còn nhu cầu sử dụng nhà ở, hợp đồng sẽ kết thúc và phải trả lại nhà ở.
• Người mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ khi thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở. Nếu trong thời gian này, bên mua muốn bán nhà ở, họ chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá bán không vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại mà không cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà và đã được cấp Giấy chứng nhận, bên mua được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường. Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, giá bán chỉ được tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Những cá nhân thuộc diện tái định cư mà được mua nhà ở xã hội sau khi đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà và được cấp Giấy chứng nhận, có thể bán lại nhà theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, họ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì việc mua bán nhà ở xã hội chỉ được thực hiện sau khi đã đủ thời hạn 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Nếu muốn bán trước thời hạn 5 năm thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, trong trường hợp không muốn bán nhà thì vẫn có thể cho thuê nhà ở xã hội, bởi hiện nay, luật chỉ cấm bên đang thuê cho thuê lại. Không có quy định nào cấm hoặc hạn chế người mua nhà ở xã hội cho thuê lại căn nhà của mình.

Trả lời câu hỏi: Nhà ở xã hội có được thế chấp không?

Nghị định 100/2015/NĐ-CP được điều chỉnh bổ sung thêm Khoản 12 Điều 1 theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP để quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Dưới đây là những vấn đề quan trọng cần lưu ý:

• Trong thời gian thuê nhà, bên thuê nhà không được phép cho thuê hoặc chuyển nhượng lại nhà ở dưới bất kỳ trường hợp nào.
• Trong thời gian tối thiểu 5 năm, người mua và thuê mua không được thế chấp (ngoại trừ trường hợp thế chấp căn hộ đó với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Người sở hữu được phép bán lại chỉ sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trong thời gian chưa đủ 5 năm, người mua hoặc thuê mua chỉ được bán lại cho các đối tượng sau: là Nhà nước (trong trường hợp nhà ở xã hội là do Nhà nước đầu tư), là chủ đầu tư dự án (trong trường hợp nhà ở xã hội được xây dựng bởi chủ đầu tư ngoài Nhà nước), là đối tượng được phép thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội theo Điều 49 Luật Nhà ở, với giá bằng tối đa giá bán nhà ở xã hội cùng loại mà không cần phải nộp lại thuế thu nhập cá nhân.

Qua quy định trên, bạn sẽ không được phép cầm cố nhà ở xã hội để lấy tiền kinh doanh, mà chỉ có thể thế chấp với ngân hàng để vay vốn mua căn hộ đó.

Người dân được phép thế chấp căn hộ để vay mua chính căn hộ đó. (Nguồn: Thư viện pháp luật).

Thủ tục vay thế chấp ngân hàng của nhà ở xã hội

Dưới đây là danh sách các bước thực hiện để có thể thế chấp vay ngân hàng chung cư nhà ở xã hội:

• Bước 1: Người vay chuẩn bị bản gốc của hợp đồng mua/thuê mua chung cư nhà ở xã hội và những giấy tờ chứng minh đã đóng tiền cho chủ đầu tư dự án.
• Bước 2: Ngân hàng tạo hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm giữa khách hàng và ngân hàng.
• Bước 3: Người vay gửi hợp đồng mua bán chung cư nhà ở xã hội đã được thanh lý tới Ngân hàng.
• Bước 4: Người vay làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
• Bước 5: Sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ngân hàng sẽ giữ lại các giấy tờ này.
• Bước 6: Người vay ký vào các văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở xã hội theo thông báo của Ngân hàng. Sau đó, bên vay và Ngân hàng sẽ công chứng toàn bộ giấy tờ này và xác nhận giao dịch bảo đảm.
• Bước 7: Sau khi người vay hoàn thành việc trả nợ ngân hàng, người vay sẽ gửi Ngân hàng đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ tiến hành trả toàn bộ hồ sơ liên quan tới tài sản thế chấp sau khi đã xử lý đơn đề nghị của khách hàng.

Tổng kết lại, nhà ở xã hội là một giải pháp nhằm giúp giảm bớt gánh nặng về nhà ở đối với người dân, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn. Tuy nhiên, việc trả lời những câu hỏi như nhà ở xã hội có bán được không, nhà ở xã hội có được cho thuê không, nhà ở xã hội có được thế chấp không sẽ phụ thuộc vào quy định của pháp luật và từng trường hợp cụ thể. Nếu bạn muốn mua nhà xã hội hoặc cần tư vấn về thủ tục liên quan đến việc mua bán hay thế chấp căn nhà này, hãy tìm hiểu kỹ và tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Bảng tính lãi suất vay mua nhà mua chung cư của top 3 ngân hàng lớn tại Việt Nam