Có được phép nhận đặt cọc bán nhà nhưng không bán không?

Mua nhà là một trong những quyết định quan trọng, tuy nhiên, không phải lúc nào bạn cũng có thể mua được nhà như mong muốn. Đôi khi, bạn có thể gặp phải những rắc rối pháp lý khi mua nhà, như bị bên bán hủy bỏ giao dịch sau khi đã nhận tiền đặt cọc bán nhà hoặc trả trước. Vậy bạn nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? OneHousing sẽ giải đáp thắc mắc của bạn về pháp lý nhà ở trong bài viết sau đây.

Pháp lý nhà ở: Có được phép nhận đặt cọc bán nhà nhưng không bán không?

Câu hỏi: Tôi đã mua một căn hộ chung cư và khi làm giấy tờ mua bán, tôi đã đặt trước 50 triệu đồng. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng có chữ ký của vợ chồng bán nhà, vợ chồng tôi và người làm chứng. Tổng số tiền mua nhà là 1,5 tỷ đồng, tôi đã trả trước 500 triệu và nhận nhà để sửa chữa dần; số tiền còn lại sẽ được thanh toán vào ngày giao sổ đỏ. Tuy nhiên, khi đến ngày tôi giao tiền và gọi chính quyền đến, họ thông báo rằng căn hộ không được bán nữa. Vậy tôi phải làm thế nào ạ?

OneHousing giải đáp thắc mắc:

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai số 45/2013/QH13, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng tại Phòng công chứng, Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất.

Trong trường hợp của bạn, vì hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư chỉ có chữ ký của bạn và bên bán, chưa được công chứng, chứng thực, nên hợp đồng này chưa có giá trị pháp lý. Do đó, gia đình bạn chưa có quyền sử dụng đối với căn hộ mua. Nếu bên bán không muốn bán nữa, bạn không có quyền khởi kiện để đòi lại căn hộ.

Pháp lý nhà ở: Có được phép nhận đặt cọc bán nhà nhưng không bán không? (Nguồn: Tạp chí Tài Chính)

Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, khi một giao dịch được coi là vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý, hai bên phải thực hiện việc trao trả cho nhau những gì đã nhận như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được thực hiện.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật, thì sẽ được tính trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên không ngay tham gia vào việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và các luật khác có liên quan quy định.

Vì vậy, trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu bên bán hoàn lại số tiền đã nhận từ bạn cộng với phần tiền lãi theo quy định của pháp luật dân sự. Đồng thời, bạn cũng có quyền yêu cầu bên bán bồi thường số tiền mà bạn đã chi để sửa chữa lại căn hộ như đã nói.

Pháp lý nhà ở: Những điều cần biết khi mua căn hộ chung cư

Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, bạn nên tìm hiểu kỹ về pháp lý nhà ở. Dưới đây là những điều bạn cần biết:

Xem xét căn hộ chung cư có phải là tài sản chung của vợ chồng bên bán hay không? Nếu có, bạn phải đảm bảo rằng cả hai bên đều đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng.

Căn hộ chung cư có phải là tài sản thế chấp hay không? Nếu có, bạn phải xin phép người cho vay trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Kiểm tra căn hộ chung cư có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay không? Bạn phải kiểm tra các giấy tờ sau: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy phép xây dựng; bản vẽ thiết kế; hợp đồng mua bán; biên bản bàn giao; giấy tờ liên quan đến thuế, phí, lệ phí.

Bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc theo thỏa thuận của hai bên. Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại Phòng công chứng, Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn cần đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất. Bạn phải nộp các giấy tờ pháp lý đã nêu ở trên và trả các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định.

Cuối cùng, bạn phải nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ cơ quan đăng ký đất đai. Giấy chứng nhận này là căn cứ để bạn sử dụng, quản lý, bảo vệ và giao dịch về căn hộ chung cư của mình.

Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, bạn nên tìm hiểu kỹ về pháp lý nhà ở (Nguồn: Báo xây dựng)

Qua bài viết, OneHousing đã giải thích cho bạn về quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao dịch dân sự vô hiệu. Bạn cần lưu ý rằng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực để có giá trị pháp lý. Nếu bị bên bán hủy bỏ giao dịch, bạn có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cùng lãi và bồi thường thiệt hại.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Mua bán nhà đất - Quy trình và những bước cơ bản

Được phép từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì chưa hủy đặt cọc không?