Có được phép đem thế chấp đất chưa nộp thuế không?

Pháp lý nhà ở và thế chấp đất đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Pháp lý nhà ở liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và giao dịch nhà ở, bao gồm cả việc đăng ký tài sản và bảo vệ pháp lý nhà ở.

Trong khi đó, thế chấp đất là quá trình sử dụng tài sản đất như đảm bảo cho khoản vay, trong đó người vay đem tài sản đất làm bảo đảm trả nợ. Hiểu rõ về pháp lý nhà ở và quyền đem thế chấp đất là quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và đúng luật trong các giao dịch bất động sản.

Người sử dụng đất phải nộp tiền gì?

Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, số tiền phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là tiền sử dụng đất. Đồng thời, theo Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tổng số tiền sử dụng đất theo thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền còn lại để hoàn thiện việc thanh toán tiền sử dụng đất.

Người sử dụng đất phải nộp tiền gì? (Nguồn: luatvietnam)

Thuế sử dụng đất được chia thành những loại gì?

Thuế sử dụng đất được chia thành hai loại: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định trong Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC, các đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau đây:

• Đất ở tại nông thôn và đô thị.
• Đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp.
• Đất phi nông nghiệp không chịu thuế, ví dụ như đất dùng cho mục đích công cộng, đất nghĩa trang, đất nghĩa địa, nhưng được tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, người đang sử dụng đất sẽ là người nộp thuế.

Các trường hợp cụ thể được quy định như sau:

• Khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất sẽ là người nộp thuế.
• Khi người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng, người nộp thuế sẽ được xác định dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế, người có quyền sử dụng đất sẽ là người nộp thuế.
• Trong trường hợp đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp, người đang sử dụng đất sẽ là người nộp thuế cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Tuy nhiên, việc nộp thuế không có tác động đến quyền sử dụng đất trong vụ tranh chấp.
• Trong trường hợp nhiều người có quyền sử dụng cùng một thửa đất, người nộp thuế sẽ là người đại diện hợp pháp của những người có quyền sử dụng thửa đất đó.
• Khi người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, và hình thành một pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, pháp nhân mới sẽ là người nộp thuế.
• Khi thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước, người nộp thuế sẽ là người cho thuê nhà (đơn vị ký hợp đồng với người thuê).
• Khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán hoặc cho thuê thì người nộp thuế sẽ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức hoặc cá nhân khác, người nộp thuế sẽ là người nhận chuyển nhượng.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Nguồn: thuvienphapluat)

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện như sau:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp bằng tổng số thuế phát sinh trừ đi số thuế được miễn hoặc giảm (nếu có).

Công thức tính thuế phát sinh như sau:

Số thuế phát sinh = ( Giá của 01m2 x Diện tích đất tính thuế) x Thuế suất.

Mặc dù công thức tính thuế khá phức tạp, tuy nhiên, trên thực tế, hộ gia đình và cá nhân phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm có thường giá trị dao động từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Nghị định 74-CP quy định rõ ràng về đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm:

• Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
• Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho mục đích công ích của xã.
• Các doanh nghiệp lâm nghiệp, nông nghiệp, thuỷ sản, bao gồm lâm trường, nông trường, trạm trại, xí nghiệp và các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp khác, tổ chức xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp? (Nguồn: thuvienphapluat)

Theo Điều 1 Nghị định 20/2011/NĐ-CP, đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:

• Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho việc sản xuất thử nghiệm, nghiên cứu.
• Diện tích đất trồng cây có ít nhất một vụ lúa trong một năm.
• Diện tích đất làm muối.
• Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm có thể là diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế đã trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.
• Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.

Có được phép đem thế chấp đất chưa nộp thuế không?

Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ ràng “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp đất, và góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. 

Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền nêu trên.

Vì vậy, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất, đặc biệt là chưa nộp thuế, không được phép thế chấp đất đó để vay vốn từ ngân hàng. Sau khi đã thanh toán đầy đủ tiền thuế sử dụng đất, cá nhân hoặc hộ gia đình có thể thế chấp đất đó tại ngân hàng nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Tài sản đất không gặp tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Không được phép đem thế chấp đất chưa nộp thuế (Nguồn: thuvienphapluat)

Qua bài viết trên, OneHousing đã trả lời cho bạn đọc câu hỏi “Có được phép đem thế chấp đất chưa nộp thuế không?”. Để tránh vấn đề này, tư vấn từ chuyên gia pháp lý là cần thiết để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh các hậu quả không mong muốn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Thủ tục mua đất tái định cư có đơn giản không? Quy trình nộp thuế thế nào?

Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền thì có cần nộp thuế không?