Có được hợp thửa đất khi mua mảnh đất liền kề không?

Chắc hẳn có nhiều người thắc mắc hợp thửa đất là gì? Hợp thửa đất là quy trình kết hợp nhiều thửa đất thành một thửa lớn, mang lại nhiều lợi ích và tiện ích cho người sử dụng đất. Tìm hiểu về quy trình, hồ sơ và các yêu cầu liên quan đến hợp thửa đất để thực hiện dễ dàng và hiệu quả thông qua bài viết này của OneHousing.

Hợp thửa đất là gì?

Hợp thửa đất là quá trình pháp lý được thực hiện để gộp các quyền sử dụng đất riêng lẻ để thành các thửa đất liền kề hoặc nhà liền kề có cùng chủ sở hữu ban đầu thành một quyền sử dụng chung. Sau khi hợp thửa, các thửa đất riêng lẻ sẽ không còn tồn tại, thay vào đó sẽ được hợp nhất thành một thửa đất mới. Quyền sử dụng đất mới này sẽ tương ứng với diện tích và giới hạn của các thửa đất ban đầu.

Quá trình hợp thửa đất thường được thực hiện thông qua việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý địa chính. Chủ sở hữu đất sẽ nộp hồ sơ và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để chứng minh việc hợp thửa đất là hợp lệ. Sau khi hợp thửa được chấp thuận, các thửa đất liền kề hoặc nhà liền kề sẽ được hợp nhất lại thành một thửa đất duy nhất. Chủ sở hữu sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Việc hợp thửa đất có thể mang lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu, bao gồm tăng diện tích sử dụng đất, tạo ra một khu đất lớn hơn và tiện ích hơn cho việc phát triển và sử dụng. Ngoài ra, hợp thửa đất cũng có thể giảm chi phí quản lý và pháp lý liên quan đến việc quản lý nhiều thửa đất riêng lẻ.

Hợp thửa nhà liền kề hoặc đất liền kề phải đúng quy định pháp luật (Nguồn: Luật Toàn Quốc)

Lãi suất đã gây khó khăn như thế nào cho người mua nhà?

Điều kiện hợp thửa khi mua mảnh đất liền kề hoặc nhà liền kề

Người sử dụng đất muốn hợp thửa thì phải có cùng mục đích sử dụng, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ hướng dẫn thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục hợp thửa đất. Vậy nên hai thửa đất dù có người sở hữu khác nhau cũng có thể được hợp thửa nếu cùng mục đích sử dụng.

Đối với việc xác định loại đất, Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

- Nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên các giấy tờ này.

- Nếu không có giấy tờ quy định như trên, việc xác định loại đất sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Ngoài ra, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xác định loại đất trong trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 3 của Điều 11 Luật Đất đai. Nếu thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (ngoại trừ đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất), loại đất sẽ được xác định như sau:

1. a) Nếu có thể xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì thửa đất sẽ được tách thành từng phần tương ứng với mục đích sử dụng.
2. b) Nếu không thể xác định ranh giới sử dụng, mục đích sử dụng chính sẽ được xác định dựa trên loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố thuộc Trung ương quy định. Trong trường hợp đã có quy hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, mục đích sử dụng cũng sẽ được xác định dựa trên quy hoạch đó.

Nếu các thửa đất không có cùng mục đích sử dụng thì phải chuyển đổi để đạt được cùng mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành hợp thửa. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Chuyển đổi đất từ trồng lúa và trồng cây sang trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản nước mặn dưới dạng ao, hồ, đầm, và làm muối.
• Chuyển đổi đất từ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất từ phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất miễn phí sang phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất với thu phí sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
• Chuyển đổi đất từ phi nông nghiệp không liên quan đến mục đích ở sang đất ở.
• Chuyển đổi đất từ xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng có hoạt động kinh doanh, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Thứ hai, các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013. Điều này có nghĩa là khi hợp thửa, các thửa đất sẽ được kết hợp thành một thửa đất thống nhất, có ranh giới rõ ràng hoặc được mô tả trong hồ sơ. Trong trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, ranh giới thửa đất sẽ được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.

Cuối cùng là sau khi hợp thửa đất, phần diện tích của thửa không được vượt quá giới hạn được quy định. Nếu vượt quá giới hạn này, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm liên quan đến đất đai theo quy định.

Diện tích sau khi hợp thửa phải có ranh giới rõ ràng (Nguồn: Thanh Niên)

Quy trình thực hiện thủ tục hợp thửa đất khi mua mảnh đất liền kề

Có được hợp thửa với mảnh đất liền kề không?

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP để hợp thửa thì phải thỏa mãn các điều kiện sau:

• Mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, có nghĩa là đã được chính quyền địa phương chấp thuận và cấp phép cho người sử dụng đất sở hữu và sử dụng mảnh đất đó. Trường hợp mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để được hợp thửa, mảnh đất đó phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các điều kiện này có thể bao gồm xác định rõ quyền sử dụng đất, xác nhận đúng mục đích sử dụng đất, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, và tuân thủ các quy định pháp luật khác liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Việc hợp thửa đất phải tuân thủ quy hoạch của địa phương, tức là phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được quy định tại địa phương. Quy hoạch sử dụng đất của địa phương là quy định vị trí, mục đích sử dụng và các quy định khác liên quan đến sử dụng đất trong khu vực đó. Hợp thửa đất phải tuân thủ và không vi phạm quy hoạch sử dụng đất này để đảm bảo sự phát triển bền vững, trật tự xây dựng và sử dụng đất hợp lý.

Thủ tục hồ sơ

Để tiến hành thủ tục hợp thửa đất, cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, nơi quy định về hồ sơ địa chính.

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân của người sử dụng đất.

- Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần thiết để xuất trình.

Hồ sơ sẽ được giải quyết trong thời hạn không quá 20 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Mức thu lệ phí địa chính sẽ được quyết định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Đối với hộ gia đình và cá nhân ở nông thôn, không phải nộp lệ phí địa chính.

Nơi nhận thủ tục hợp thửa đất tại các văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương (Nguồn: Luật ACC)

Quy trình thực hiện thủ tục

Tóm tắt quy trình hợp thửa đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có các nhiệm vụ sau:

- Lập hồ sơ và chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất hợp thửa.

- Cập nhật thông tin về biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn giải quyết hồ sơ không vượt quá 15 ngày, không tính ngày nghỉ và ngày lễ. Thời gian tính từ khi nộp hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và thời gian xem xét xử lý vi phạm pháp luật hoặc trưng cầu giám định.

Đối với việc hợp thửa đất, cần kiểm tra xem đất mua có liền kề nhau trên bản đồ không và xác định mục đích sử dụng đất trong giấy chứng nhận để đảm bảo rằng chúng cùng mục đích và liền kề nhau. Nếu đáp ứng được các điều kiện này, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ để tiến hành hợp thửa theo quy trình đã được trình bày, và ngược lại.

Bài viết trên chỉ phục vụ mục đích tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng khi không có sự tư vấn trực tiếp từ Pro Agent.

Xem thêm: 

Sổ đỏ đứng tên ai khi mua chung đất? Ai sẽ giữ số đỏ?

Mua nhà đất chung sổ đỏ có tách thửa được không?