Chuyên gia OneHousing phân tích cơ hội đầu tư bất động sản căn hộ năm 2021

"Thật may mắn và trân quý vô cùng khi nhìn thấy nụ cười hạnh phúc, những lời cảm ơn của các gia đình sở hữu được ngôi nhà theo đúng nghĩa An Cư – Lạc Nghiệp." - Phạm Thị Thanh, Chuyên viên môi giới bất động sản cao cấp tại OneHousing sẽ đồng hành cùng Agent Talks - Gặp gỡ chuyên gia với chủ đề phân tích sâu cơ hội đầu tư bất động sản căn hộ trong năm 2021.

Hỏi: Với 5 năm kinh nghiệm về đầu tư bất động sản căn hộ cao cấp, chị có thể đưa ra những ưu điểm và nhược điểm của hình thức đầu tư này?

Đáp: Các nhà đầu tư bất động sản - dù ở hình thức ngắn hạn hay dài hạn đều sở hữu một lượng nguồn cầu phù hợp, tuy nhiên đa dạng hoá nguồn cung luôn là mục tiêu mà các nhà đầu tư chuyên nghiệp hướng đến.

Về ưu điểm của đầu tư bất động sản căn hộ trong thời điểm năm 2021 đầy biến động, tôi có thể kể đến các yếu tố như sau:

• Mật độ dân cư: Dân số các thành phố lớn tăng do nhập cư từ các vùng lân cận và các tỉnh thành khác, Quỹ đất nội đô hạn hẹp, Chính sách giảm tải dân cư nội đô của chính phủ... là điều kiện để các dự án bất động sản căn hộ được phát triển.
• Khả năng đầu tư: Số vốn tự có không cần nhiều vì có chính sách hỗ trợ của các ngân hàng. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp và các nhà đầu tư lướt sóng chỉ cần bỏ ra số vốn nhỏ (khoảng 15-20% giá trị căn hộ) để bắt đầu công cuộc "nhảy sóng" bất động sản cùng thị trường.
• Thời điểm: Có những thời điểm “lướt sóng" hợp lý, nhà đầu tư có cơ hội thu lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với các hình thức đầu tư khác.
• Chủ đầu tư: Với những căn hộ đầu tư có chủ đầu tư uy tín như sản phẩm của Vinhomes, các bảng hàng luôn được các chủ đầu tư chú ý bởi không bị tác động nhiều bởi các điều kiện ngoại cảnh, giá trị thanh khoản cao, khả năng đi hàng tốt, lợi nhuận cao, không lỗ khi mua đi bán lại.

Với những căn hộ đầu tư có chủ đầu tư hot như sản phẩm của Vinhomes, các bảng hàng luôn được đánh giá cao. Ảnh: Vinhomes

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản căn hộ cũng có những rủi ro đặc thù, trong đó phải kể đến:

• Với những đại dự án, nguồn cung căn hộ đôi khi sẽ làm giá trị thanh khoản bị chậm hoặc kỳ vọng giá trị căn hộ sẽ bị giảm
• Khách mua sẽ đối diện với hai "sự thật mất lòng": Thứ nhất là thời gian chờ đợi (theo tiến độ dự án) và thứ hai là tính pháp lý của dự án (theo chủ đầu tư). Vì vậy, việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có cam kết bảo lãnh của ngân hàng sẽ là một trong những điều kiện tiên quyết cho khách hàng khi quyết định xuống tiền đầu tư bất động sản căn hộ.

Hỏi: Là một người đã từng hoạt động tích cực trong ngành tài chính ngân hàng và hiện tại là chuyên viên môi giới bất động sản cao cấp, chị có thể so sánh cơ hội đầu tư bất động sản căn hộ với hình thức đầu tư chứng khoán?

Đáp: Với tôi, mỗi hình thức đầu tư đều có những điểm đặc biệt khác nhau. Tôi xin kể đến những điểm đặc thù của các hình thức đầu tư để người đọc tham khảo: 

Đầu tư bất động sản căn hộ:

• Tính ổn định cao, không có nhiều biến động bởi đây chính là thế mạnh của bất động sản nói chung.
• Lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư
• Chủ động được thời gian đầu tư theo dự án
• Ngân hàng bảo lãnh/giải ngân cho khách hàng mua bất động sản căn hộ - là hình thức đầu tư được bảo hộ
• Giá trị thực của BĐS hầu như không thay đổi (trừ lạm phát và khủng hoảng kinh tế khác)

Đầu tư chứng khoán

•  Thị trường thay đổi theo phút/ngày/tháng
• Số vốn bỏ ra nhỏ, thanh khoản nhanh
• Hình thức đầu tư đôi khi dựa vào tâm lý NĐT (Niềm tin vào doanh nghiệp, thị trường, NĐT, vốn ngoại…) dẫn đến sự phụ thuộc, không chủ đông - nguyên lý “Thuyền lên nước lên” đúng trong trường hợp này.

Như vậy, mỗi hình thức đầu tư đều có ưu điểm và nhược điểm khác nhau. Trong năm 2021 - giai đoạn mới của Covid-19 khiến nhiều ngành nghề kinh doanh, nhiều lĩnh vực đặc biệt là du lịch, bán lẻ, ẩm thực...  tiếp tục bị ảnh hưởng; xu hướng nhóm nhà đầu tư các ngành nghề dồn vốn cho lĩnh vực bất động sản tăng lên. Thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu cho thấy cơ hội phục hồi trong ngắn và trung hạn, nên các nhà đầu tư  đã và đang mua vào các bất động sản cắt lỗ, giảm giá để đón điểm rơi khi thị trường hồi phục. 

Hỏi: Theo chị, nhà đầu tư bất động sản nên tập trung vào dự án căn hộ như thế nào trong năm 2021? 

Đáp: Cá nhân tôi cho rằng, nhà đầu tư cần xác định việc đầu tư mua căn hộ trong dài hạn hay ngắn hạn. Có thể so sánh tính thời điểm và thị trường các năm khác nhau. Ví dụ như năm 2008, bất động sản và chứng khoán xảy ra tình trạng bong bóng do nền kinh tế thế giới suy thoái. Tình hình đến cuối năm 2020 và đến thời điểm này lại khác, dịch bệnh kéo dài gây ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới và tác động lớn đến nền kinh tế tuy nhiên chỉ mang tính giai đoạn. Các chính sách vĩ mô trong nước vẫn ổn định do Chính phủ Việt Nam kiểm soát tốt, hệ thống y tế phản ứng nhanh,.. . 

Khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Mặc dù tình hình thị trường bất động sản có bị ảnh hưởng song đây cũng chính là thời điểm tốt để các nhà đầu tư có nhiều hơn cơ hội lựa chọn bất động sản tốt, giá hời do các chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đang ưu tiên nhiều chính sách tốt cho người mua. 

Một số phân khúc bất động sản được định hình rõ nét trên thị trường như bất động sản công nghiệp, bất động sản ven đô (chủ yếu đầu tư cho nghỉ dưỡng, second-home…). Hiện tại, có 3 nhà đầu tư sẵn sàng cho thị trường VN là Hàn, Nhật, Singapore. Thực tế trong nước, nhiều nhà đầu tư vẫn có niềm tin vào bất động sản giá trị thật, các giao dịch vẫn diễn ra đều đặn. 

Nhóm phân khúc sản phần căn hộ cao cấp theo xu thế Live - Play - Work được giới đầu tư quan tâm và có nhiều triển vọng trong tương lai. Các nhà đầu tư/khách hàng có xu hướng tìm đến các dự án trong đại đô thị bởi ưa chuộng cách thức quy hoạch bài bản ngay từ đầu, các tiện ích và hệ thống cơ sở hạ tầng đáp ứng được nhu cầu thị trường đang thiếu.

Hỏi: Hiện tại, nhóm căn hộ bất động sản sơ cấp đang thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư cả ở dài hạn và ngắn hạn. Lấy ví dụ là Masteri Waterfront - một dự án mới tại trung tâm Đại đô thị Vinhomes Ocean Park Hà Nội được ra mắt thị trường từ tháng 10.2020 (lễ cất nóc và mở bán đợt đầu), thời điểm nào tốt nhất để mua vào? Đồng thời, thời điểm nào nên đầu tư bán ra?

Đáp: Masteri Waterfront với Thanh là dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố tinh hoa như vị trí, tiện ích, chủ đầu tư, tiêu chuẩn quốc tế… là điểm sáng trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park và thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội.

Thời điểm mua vào:  Thời điểm mở bán của dự án Masteri Waterfront chính là giai đoạn khởi công và được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi đây là lúc nhà đầu tư có nhiều lựa chọn về giỏ hàng với sự đa dạng về căn hộ, tầng, toà nhà. Đặc biệt thời điểm này, nhà đầu tư sẽ mua được giá gốc từ chủ đầu tư với nhiều ưu đãi.  Đây cũng là thời điểm chủ đầu tư ra hàng các căn hộ đẹp ở các tầng từ thấp, trung, cao nên nhà đầu tư nên lưu ý để mua vào với mức giá tốt nhất. Một số thời điểm mua tốt khác như là giai đoạn triển khai, tiến hành nội ngoại thất… vì đây là lúc chủ đầu tư ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn.

Thời điểm ra hàng “nóng” nhất: Khi dự án bắt đầu hoàn thiện với một số tiện ích nội/ngoại khu, giai đoạn cất nóc hoặc chuẩn bị bàn giao.  Đây là lúc sức mua vào rất lớn kể cả khi giá đang được đẩy cao hơn giai đoạn trước hoặc đẩy giá, tuy nhiên điểm mấu chốt ở đây chính là thanh khoản tốt. 

Thời điểm bán ra: Tuỳ từng dự án và tiến độ của dự án mà nhà đầu tư cân nhắc thời điểm bán. Với kinh nghiệm cá nhân, tôi thấy rằng thời điểm ra hàng tốt nhất cho các nhà đầu tư có thể chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn trước khi cất nóc (người mua chưa phải đóng 70% giá trị căn hộ); Giai đoạn chuẩn bị bàn giao (khi người mua đã đóng 70% giá trị căn hộ) hoặc Giai đoạn bàn giao căn hộ ngay sau khi hoàn thành (chỉ nên bán trong vòng 6 tháng).

Hỏi: Nhóm căn hộ bất động sản thứ cấp - lấy ví dụ là dự án Vinhomes Ocean Park cũng là dự án "ôm trọn" Masteri Waterfront. Thời điểm nào nên đầu tư mua vào và thời điểm nào nên đầu tư bán ra? Vì sao?

Đáp: Thời điểm căn hộ được bàn giao cũng là lúc nhu cầu của khách hàng thực sự phát sinh. Tuỳ từng nhóm khách hàng và nhu cầu của họ để xác định được thời điểm đầu tư căn hộ thứ cấp (mua vào hay bán ra). Dự án Vinhomes Ocean Park được đánh giá là một trong những dự án tiềm năng nhất của thị trường căn hộ bất động sản cao cấp phía Đông Hà Nội với chủ đầu tư Vinhomes.  Hiện tại dự án này vẫn trong quá trình xây dựng thêm, tuy nhiên các cơ sở hạ tầng đang từng bước được chủ đầu tư hoàn thiện với đầy đủ yếu tố về tiện ích đời sống, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, shophouse... cùng cộng đồng dân cư trẻ trung, văn minh, hiện đại.

Vinhomes Ocean Park là dự án đại đô thị "ôm trọn" dự án Masteri Waterfront tại Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Vinhomes

Nhóm khách hàng mua để cho thuê/phục vụ kinh doanh, mua để ở, mua với mục đích nghỉ dưỡng (xu hướng second-home) thì thời điểm mua vào và bán ra cùng lúc đều có thể chấp nhận được, đặc biệt với những dự án vốn có tiếng trên thị trường như Vinhomes Ocean Park. 

Nhóm khách hàng mua nhà với mục đích nhận nhà ở ngay: Nhận bàn giao căn hộ - Dự án thành hiện hữu, khách hàng được chứng nhận quyền sở hữu giúp có tâm lý chắc chắn, yên tâm, loại bỏ được những rủi ro so với thời điểm dự án đang triển khai. Thời điểm này, khách hàng có thể đàm phán được căn hộ đẹp, giá tốt. Bên cạnh đó, cộng đồng dân cư đã hình thành tại Vinhomes Ocean Park là điểm cộng khi tham khảo không gian sống tương lai hoặc đầu tư mua cho gia đình. 

Với các nhà đầu tư căn hội thứ cấp, tính pháp lý rõ ràng vì lúc này khách hàng có quyền đưa ra quyền lợi mua (khác với giai đoạn ban đầu, khách hàng phải thông qua hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư - tính một chiều).

Cám ơn chị Thanh và những phân tích chi tiết cùng series Gặp gỡ chuyên gia OneHousing - Agent Talks!

• Đọc thêm: 

Đầu tư dự án căn hộ sơ cấp: Phân tích khả năng sinh lời của Masteri Waterfront

Chuyên gia OneHousing đánh giá top 5 căn hộ đắt giá tại tòa M2 Masteri Waterfront

Chuyên gia OneHousing phân tích cơ hội đầu tư tại Vinhomes Ocean Park

Chuyên gia OneHousing phân tích tòa S2.12 Vinhomes Ocean Park