15 câu hỏi thường gặp về đất thổ cư bạn nên biết

Hầu hết mọi người dân đều đã từng ít nhất một lần tìm hiểu về đất thổ cư nhưng không phải ai cũng hiểu rõ. Nhằm mục đích đem đến những thông tin đầy đủ nhất, OneHousing đã tổng hợp 15 câu hỏi thường gặp về đất thổ cư mà bạn nên biết qua bài viết bên dưới đây!

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư hay đất ở là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình nhà ở, chung cư nhằm phục vụ cho cuộc sống người dân. Đất thổ cư theo Luật Đất đai năm 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đô thị. 

Đất thổ cư là gì? (Nguồn: Luật Việt Nam)

Thủ tục mua bán đất thổ cư đầy đủ và chi tiết nhất

Diện tích đất thổ cư tối thiểu được cấp là bao nhiêu? 

Diện tích đất thổ cư tối thiểu được áp dụng cho từng khu vực cấp sổ đất, cụ thể: 

• Với khu vực cấp phường/xã, diện tích đất thổ cư tối thiểu là 30m2.
• Với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc giáp ranh, diện tích đất thổ tối thiểu là 60m2.
• Với khu vực các xã ở đồng bằng, diện tích đất thổ cư tối thiểu là 80m2.
• Với khu vực các xã ở trung du, diện tích đất thổ cư tối thiểu là 120m2.
• Với khu vực các xã ở miền núi, diện tích đất thổ cư tối thiểu là 150m2.

Diện tích đất thổ cư tối đa được cấp là bao nhiêu?

• Với khu vực cấp phường/xã, diện tích đất thổ cư tối đa là 90m2.
• Với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc giáp ranh, diện tích đất thổ tối đa là 120m2.
• Với khu vực các xã ở đồng bằng, diện tích đất thổ cư tối đa là 180m2.
• Với khu vực các xã ở trung du, diện tích đất thổ cư tối đa là 240m2.
• Với khu vực các xã ở miền núi, diện tích đất thổ cư tối đa là 300m2.

Ngoài ra, với những mảnh đất có diện tích lớn hơn mức tối đa có thể phân chia làm nhiều mảnh nhỏ. Tuy nhiên, vẫn cần phải đảm bảo tiêu chuẩn về kích thước là chiều dài và chiều rộng lớn hơn 3m so với chỉ giới xây dựng . Bên cạnh đó, diện tích không được nhỏ hơn 30m2 với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn và lớn hơn 50% diện tích hạn mức với các khu vực khác. 

Giá đền bù đất thổ cư cụ thể là bao nhiêu?

Theo Khoản 2 Điều 74 của Luật đất đai 2013 có quy định về việc bồi thường bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại thu hồi. Tức khi Nhà nước thu hồi đất thổ cư, tùy vào từng trường hợp mà sẽ đền bù đất thổ cư cho người sử dụng.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được đền bù bằng đất ở hoặc bằng tiền. Giá tiền đất mà người sử dụng đất được đền bù là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có chức năng tư vấn để xác định giá đất.

Có được phép xây dựng nhà ở trên đất thổ cư không?

Theo quy định của Luật Đất đai thì việc sử dụng đất không đúng mục đích có thể bị thu hồi hoặc phạt hành chính. Đất thổ cư được sử dụng để xây dựng các công trình nhà ở phục vụ cuộc sống nên bạn hoàn toàn có thể xây nhà nếu ghi mục đích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở.

Có được thực hiện kinh doanh trên đất thổ cư không?

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì không có quy định xử phạt việc kinh doanh trên đất thổ cư. Bạn chỉ cần nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai là có thể hoàn toàn thực hiện các hoạt động kinh doanh.

Đất thổ cư có làm sổ đỏ được hay không?

Nếu bạn tách thửa riêng trong trường hợp đất thổ cư được chia đủ diện tích thì hoàn toàn có thể làm sổ đỏ được. Tuy nhiên, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất và đóng lệ phí để có thể đăng ký làm sổ đỏ.

Đất thổ cư có làm sổ đỏ được hay không? (Nguồn: Dân Việt)

Chi phí và thuế làm sổ đỏ đất thổ cư

Như đã đề cập, để đăng khi làm sổ đỏ cho đất thổ cư, người sử dụng đất cần đóng một phí như:

• Tiền sử dụng đất được xác định cụ thể tại Khoản 2 Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTNMT.
• Lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 45/2011/NĐCP.

Thuế đất ở khi làm sổ đỏ cụ thể gồm:

• Tiền thuế của việc sử dụng đất theo quy định.
• Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng 4% giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ bằng 1% giá chuyển nhượng.

Không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp có đúng không?

Căn cứ theo điểm d khoản 1 điều 57 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo điểm e khoản 1 điều 65 của Luật Đất đai năm 2013, đất ở có nguy cơ sạt lở, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai, đe dọa đến tính mạng con người sẽ được nhà nước tiến hành thu hồi.

Điều kiện để lên đất thổ cư

Đối với các cá nhân, tổ chức sở hữu đất, để lên đất thổ cư cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sổ đỏ hoặc sổ hồng.
• Đất đang không nằm trong diện tranh chấp hay kiện tụng.
• Đất còn thời hạn sử dụng.

Với các cá nhân, tổ chức thuộc diện giao đất, cho thuê được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn cần phải phụ thuộc vào kế hoạch, điều kiện sử dụng đất thổ cư của huyện hàng năm.

Đất thổ cư và đất nền có giống nhau không?

Xét về bản chất, đất nền và đất thổ cư đều nhằm mục đích xây dựng các công trình nhà ở để phục vụ đời sống người dân. Tuy nhiên, đất nền được phân chia ranh giới rõ ràng và ít có sự tác động của con người như san lấp.

Đất thổ cư và đất nền có giống nhau không? (Nguồn: Vinhomes Online)

Mua đất thổ có phải là kênh đầu tư an toàn không?

Đầu tư đất thổ cư có an toàn không là thắc mắc của nhiều người. Trên thực tế, không có kênh đầu tư nào an toàn 100%, tỷ lệ rủi ro của mỗi phương thức đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố cả bên và ngoài khác nhau.

Thị trường bất động sản rất nhiều rủi ro, người mua do đó không nên vội vàng đưa ra bất kỳ quyết định nào. Hãy luôn tìm hiểu các thông tin thật kỹ càng, tình trạng và pháp lý của mảnh đất.

Có nên mua đất thổ cư chưa có sổ đỏ không?

Khi mua đất thổ cư, nhiều người e ngại giao dịch đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất hoặc đất chung sổ đỏ sẽ gặp rủi ro cao. Trên thực tế, vẫn có thể được thực hiện việc mua đất thổ cư chưa có sổ đỏ nếu thuộc trường hợp sau:

Nếu đất chưa có sổ đỏ nhưng bên bán có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điển hình như những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác nhận bởi ủy ban nhân dân cấp xã.

Nếu đất chưa có sổ đỏ và giao dịch qua giấy tờ viết tay, người mua có thể gặp rủi ro vì không có giá trị pháp lý. Ngoài ra, bạn cần chú ý tìm kiếm thông tin đến khu vực xung quanh đang có tranh chấp chưa giải quyết không.

Khi nào đất nông nghiệp được chuyển thành đất thổ cư?

Theo điều 57 của Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép gồm:

• Chuyển diện tích đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản,...
• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, ao, hồ, đầm 
• Chuyển đất rừng đặc dụng, phòng hộ, sản xuất sang sử dụng vào mục đích trong nông nghiệp
• Chuyển đổi đất nông nghiệp sang thành đất phi nông nghiệp…

Làm sao để phân biệt loại đất thổ cư?

Các loại đất khác như nông nghiệp, đất nền dự án,... cũng thuộc bất động sản nhưng có sự khác biệt sau:

• Đất nông nghiệp không được làm đất ở, chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất. Đất nông nghiệp thường ở khu vực nông thôn chuyên trồng trọt, chăn nuôi,...
• Đất nền dự án nằm trong quy hoạch cụ thể, đang nghiên cứu, thường để xây dựng khu dân cư, nhà xưởng,....
• Phân lô bán nền được tách ra từ một mảnh đất có diện tích lớn, việc phân lô phải được gửi đến cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt, cấp phép. Chủ sở hữu của toàn bộ lô đất là cá nhân,được chuyển đổi thành đất thổ cư sau đó nhờ hy sinh một phần làm đường. 

Trên đây, OneHousing đã cùng bạn tìm hiểu 15 câu hỏi thường gặp về đất thổ cư mà bạn nên biết. Hy vọng qua bài viết, bạn sẽ nắm rõ hơn những kiến thức liên quan đến loại đất này.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

3 việc nhất định phải làm khi mua đất thổ cư lần đầu

Bao nhiêu mét đất thổ cư thì được xây nhà? Những quy định về xây nhà trên đất thổ cư