Cho thuê đất không đúng thẩm quyền có bị thu hồi đất không?

Cho thuê đất là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển nhanh. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc cho thuê đất cũng được thực hiện đúng thẩm quyền và theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu chi tiết về vấn đề cho thuê đất không đúng thẩm quyền, cũng như những rủi ro mà bên thuê có thể phải đối mặt.

Quy định về cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 59 của Luật Đất đai 2013, việc quyết định cho thuê đất được xác định như sau:

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định cho thuê đất trong trường hợp:

• Cho thuê đất cho các tổ chức.
• Cho thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và làm muối.
• Cho thuê đất cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp huyện có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Đáng chú ý, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân muốn thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành mục đích thương mại hoặc dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, họ phải có sự chấp thuận từ UBND cấp tỉnh trước khi quyết định chuyển đổi.

UBND cấp xã cũng có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích công ích của địa phương xã, phường, hoặc thị trấn. Cần lưu ý rằng các cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất không được ủy quyền.

Điều 59 của Luật Đất đai 2013 quy định rõ về về các cấp thẩm quyền và đối tượng cho thuê đất (Nguồn: Vneconomy)

Thuế GTGT cho thuê đất năm 2023 có được giảm hay không?

Thế nào là cho thuê đất không đúng thẩm quyền?

Dựa vào các quy định về thẩm quyền cho thuê đất, bạn có thể hiểu rằng việc cho thuê đất không đúng thẩm quyền là tình trạng khi các cơ quan Nhà nước tự ý quyết định cho thuê đất ngoài phạm vi thẩm quyền quy định.

Ví dụ, trong trường hợp Ủy ban nhân dân xã cho phép một doanh nghiệp thuê đất công để kinh doanh, thì đây là một trường hợp không đúng thẩm quyền cho thuê đất.

Lý do là theo Điều 59 của Luật Đất đai, UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nhóm nông nghiệp dùng vào mục đích công ích của xã, và chỉ được cho phép hộ gia đình và cá nhân thuê đất này. Đây là phần đất chưa được sử dụng cho các mục đích khác quy định tại khoản 2 của Điều 132 của Luật Đất đai năm 2013, và việc cho thuê thường được thực hiện thông qua quy trình đấu giá.

Rủi ro khi sử dụng đất cho thuê không đúng thẩm quyền là gì?

Khi mà việc sử dụng đất được cơ quan Nhà nước cho thuê không tuân thủ thẩm quyền quy định, người sử dụng đất phải đối mặt với nguy cơ bị thu hồi đất và không được đền bù.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 16 của Luật Đất đai hiện hành, có một số trường hợp mà Nhà nước có thể thu hồi đất bao gồm:

• Thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng
• Thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng
• Thu hồi đất vì vi phạm những quy định của pháp luật về đất đai
• Thu hồi đất vì chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật hoặc sự tự nguyện trả đất lại, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Trong số này, việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định chi tiết tại khoản 1 của Điều 64 của Luật Đất đai, bao gồm các trường hợp:

• Sử dụng đất không đúng mục đích quy định và đã bị xử phạt hành chính về hành vi này mà vẫn tiếp tục vi phạm
• Gây hủy hoại đất một cách cố ý
• Đất được giao hoặc cho thuê không đúng cho đối tượng hoặc không đúng với thẩm quyền.

Người sử dụng đất có nguy cơ bị thu hồi đất và không được đền bù khi sử dụng đất cho thuê không đúng thẩm quyền (Nguồn: Cafebiz)

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 82 của Luật Đất đai 2013 về việc Nhà nước thu hồi đất mà không có bồi thường bằng đất, có những trường hợp cụ thể được liệt kê như sau:

• Các trường hợp thuộc quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai
• Đất được Nhà nước giao với mục đích quản lý
• Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d của khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai
• Trường hợp không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo các quy định của Luật Đất đai, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai.

Như vậy, trong trường hợp không đúng thẩm quyền cho thuê đất, nó sẽ thuộc vào các trường hợp nêu tại khoản 3 của Điều 82 nêu trên, do đó, mảnh đất cho thuê không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi và không được bồi thường bằng đất.

Như vậy, việc cho thuê đất không đúng thẩm quyền là một vấn đề phức tạp và có thể gây ra nhiều hậu quả khó lường. Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất sau cho thuê là hoàn toàn có thể xảy ra. Điều này đồng nghĩa với việc người thuê đất có thể mất mọi quyền lợi và đầu tư của họ trong tình huống này. Do đó, trước khi ký kết hợp đồng cho thuê đất, người thuê đều nên nghiên cứu kỹ về quyền sở hữu và thẩm quyền của mảnh đất đó.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Cho thuê nhà, thuê đất phải nộp những khoản phí nào?

Đất được miễn tiền thuê đất có được thế chấp không?