Cập nhật luật: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nên quản lý hoạt động ra sao?

Vào tháng 1 năm 2024, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều điều luật khác đã được quốc hội thông qua với những chính sách mới. Trong đó, các thức quản lý hoạt động cũng như yêu cầu pháp lý nhà ở dành cho các cá nhân kinh doanh bất động sản cũng có sự điều chỉnh. 

Tìm hiểu chung về Luật kinh doanh bất động sản

Trước khi tìm hiểu về những thay đổi của các điều luật, mỗi cá nhân và tổ chức cần nắm bắt rõ về quyền và nghĩa vụ cần thực hiện trong kinh doanh bất động sản. 

Thế nào là hoạt động kinh doanh bất động sản? 

Tại khoản 1 Điều 3 thuộc Luật kinh doanh bất động sản được quy định khái niệm của hình thức kinh doanh bất động sản là mọi hoạt động liên quan đến mua bán, cho thuê lại hoặc đầu tư các loại hình bất động sản, trong đó bao gồm quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức. Mỗi hoạt động kinh doanh riêng sẽ được quy định trong bộ luật và sắp xếp theo từng điều khoản để phục vụ việc tra cứu cứu người dân. 

Khái niệm kinh doanh bất động sản (Nguồn:Lawnet )

Điều kiện để thực hiện kinh doanh bất động sản

Với từng loại hình bất động sản để kinh doanh sẽ có điều kiện đi kèm riêng: 

• Công trình xây dựng và quyền sử dụng đất: Ở đây có thể hiểu là căn hộ chung cư, nhà phố, shophouse, bất động sản nghỉ dưỡng,... Điều kiện đi kèm với loại hình này là công trình phải gắn liền với đất trong giấy ghi nhận quyền sử dụng và đăng ký quyền sở hữu nhà. Còn với công trình nhà ở có sẵn chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai, không có cáo buộc tranh chấp quyền hạn là được. 
• Bất động sản hình thành trong tương lai: Loại hình bất động sản này chưa có quy định cụ thể về hình thức kinh doanh nên đòi hỏi nhiều điều kiện hơn. Ngoài giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, chủ thể kinh doanh phải đưa thêm được bản thiết kế đã được phê duyệt bởi chính quyền, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng. 

Sửa đổi luật lệ trong hoạt động quản lý dành cho cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Đối với các chủ thể là cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy mô nhỏ nên chú ý đến nội dung tiếp theo, bởi những thay đổi trong cách thức hoạt động đã được điều chỉnh trong bộ luật. 

Vướng mắc của hoạt động quản lý trong bộ luật cũ

Dựa trên kiến nghị của cử tri tỉnh Lâm Đồng tại khoản 2, Điều 10 thuộc Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình mua bán hay chuyển nhượng, cho thuê bất động sản quy mô nhỏ thì không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo đúng quy định pháp luật.

Điểm hạn chế trong bộ luật cũ (Nguồn: VCED)

Tuy nhiên, theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì lại chưa quy định rõ ràng về việc kinh doanh đầu tư bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải lập dự án đầu tư. 

Do đó, cử tri tại tỉnh Lâm Đồng đã kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất thêm những quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh không thường xuyên này để các địa phương có cơ sở thực hiện. 

Bổ sung về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Trả lời cho vấn đề đặt ra của cử tri tỉnh Lâm Đồng, Bộ Xây dựng cho biết trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết về điều kiện của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. 

Chính sách bổ sung về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản (Nguồn: Tạp chí Luật sư)

Tuy nhiên, đúng là trong các nội dung nêu trên vẫn còn một số điểm chưa rõ ràng, còn thiếu sót và cần bổ sung thêm để hoàn thiện như những đóng góp của cử tri tỉnh Lâm Đồng. Do đó mà năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản đã được điều chỉnh điều khoản này cùng một số nội dung khác và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. 

Trong các điều được sửa đổi, Bộ Xây dựng đã thống nhất sẽ bỏ việc cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ có thể bán hoặc cho thuê 3 đến 5 căn nhà trong một năm, trong trường hợp vượt quá sẽ phải đăng ký thành lập doanh nghiệp. Giờ đây các cá nhân có thể thực hiện kinh doanh quy mô nhỏ theo quy định khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản mà không cần thành lập đơn vị, thực hiện giao dịch về dân sự, công chứng và kê khai nộp thuế theo đúng pháp luật. 

Trên đây, những sửa đổi trong quản lý cho cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đã tạo điều kiện cho những chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động của họ. Sự điều chỉnh trong không chỉ Luật Kinh doanh bất động sản mà Luật Đất đai và các bộ luật khác đã giúp đơn giản hoá thủ tục cũng như tăng hiệu quả đầu tư trong tương lai. Tuy nhiên, các chủ thể tham gia vẫn cần phải đảm bảo tính pháp lý nhà ở và các điều kiện theo đúng pháp luật đề ra. 

Xem thêm:

Trước khi mua nhà: 4 lưu ý pháp lý quan trọng

70% rào cản của thị trường bất động sản nằm ở pháp lý